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Agevolazioni fiscali per investimenti immobiliari

Legge di Bilancio e agevolazioni 2023

Agevolazioni fiscali della Legge Finanziaria

Come già accaduto per le altre leggi di bilancio, anche quest’anno il governo ha previsto nella Legge Finanziaria 2023 una serie di bonus di interesse notarile. In alcuni casi ha confermato bonus già in vigore, in altri casi ne ha introdotti altri. Si tratta di agevolazioni fiscali per coloro che intendono comprare una casa, a seconda delle situazioni differenti, ad esempio acquisto da privato o da costruttore, oppure bonus per chi ristruttura.

Quando si va dal Notaio, infatti, il primo pensiero è quello di capire a quanto corrisponda la spesa dal punto di vista fiscale (si pensi all’imposta di registro per l’acquisto di una casa), se è possibile accedere ad eventuali agevolazioni fiscali. E’ una delle principali domande che vengono poste alle parti quando si deve iniziare la pratica per un atto. Questo cambia di anno in anno in quanto appunto vi sono delle agevolazioni fiscali previste ogni anno dalla Legge finanziaria, mentre ve ne sono delle altre fisse, come ad esempio l’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa.

Il superbonus 110

E’ scaduto il 31 dicembre 2022 il Superbonus 110% per gli edifici unifamiliari, qualora alla data del 30 settembre 2022 sia stato ultimato almeno il 30% dei lavori.

Tuttavia nella legge finanziaria si sono previste delle proroghe, in particolare per i seguenti interventi: su immobili in zone colpite dal terremoto; per i superbonus 60% realizzati nei condomini e nelle palazzine composte da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà di una persona fisica (sino al 31 dicembre 2025); nelle ex case IACP (istituti autonomi case popolari) e nelle cooperative di abitazione a proprietà indivisa dove resterà in vigore fino al 30 giugno 2023 (ovvero fino al 31 dicembre 2023 qualora al 30 giugno 2023 verranno eseguiti almeno il 60% dei lavori); nei condomini e nelle palazzine composte da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà di una persona fisica (con proroga al 31 dicembre 2023 ma la detrazione fiscale passa al 70%), nelle villette, con scadenza al 31 marzo 2023, a patto che nell’anno precedente siano stati effettuati almeno il 30% dei lavori.

 E’ importante il ruolo del Notaio in quanto sono state introdotte alcune novità sulla responsabilità per la cessione dei crediti per il superbonus, per cui è sempre idoneo affidarsi a un professionista.

Perché ha rilevanza notarile il superbonus?

In primo luogo perché il Notaio viene spesso investito del compito di redigere la cessione del credito necessaria per completare l’operazione. Inoltre, il superbonus consente una modifica in termini di efficienza di un immobile, con conseguenti evidenti sul piano del mercato immobiliare: in primo luogo, per l’innalzamento del costo dei detti immobili; per la modifica in termini di prestazione energetica dell’edificio, con conseguente modifica di tutta l’impiantistica.

Si tratta di elementi di primaria rilevanza nell’ambito di un contratto di compravendita, per cui anche la proroga delle agevolazioni lo è.

Agevolazioni under 36 per l’acquisto prima casa

La Legge di Bilancio 2023 con ha apportato alcune modifiche alla disciplina che prevede una importante agevolazione fiscale per chi abbia meno di 36 anni e acquisti una prima casa. In particolare, vengono previste varie novità in tema di acquisto casa da parte dei giovani e delle categorie fragili, nonché con riferimento ai mutui. La prima novità è l’estensione al 31 dicembre 2023 delle speciali agevolazioni in materia di imposte previste per l'acquisto della “prima casa” di abitazione e per i finanziamenti erogati per questo scopo disposte a favore dei giovani che presentino il requisito anagrafico e reddituale, ovvero quanto segue: non aver compiuto 36 anni di età e non avere un Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) superiore a 40.000 euro annui. Si prevede inoltre il rifinanziamento del Fondo di garanzia per la prima casa per l’anno 2023, con l'assegnazione di ulteriori 430 milioni di euro.

Quale altro requisito è richiesto?

Si richiede che i soggetti beneficiari acquistino un’immobile da adibire ad abitazione per sé e per la propria famiglia entro la fine dell’anno. La stessa agevolazione riguarda anche le pertinenze dell’immobile come il box auto e inoltre le le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono azzerate anche per gli atti soggetti a Iva.

Nuovo tetto al contante

Nell’ambito delle contrattazioni immobiliari dal Notaio, riveste un ruolo fondamentale anche l’uso del contante come mezzo di pagamento. Oggi sempre di più si prediligono mezzi di pagamento diversi soprattutto quando si tratta di grandi transazioni come può essere l’acquisto di una casa. Tuttavia, soprattutto per gli acconti versati nel contesto di un preliminare magari redatto per scrittura privata, spesso si attribuiscono somme di denaro più basse. Occorre rispettare il tetto al contante previsto dalla legge nella disciplina antiriciclaggio: anche su questo fronte la Finanziaria 2023 ha previsto una modifica, ovvero ha elevato il tetto al contante dal 1.000 a 5.000 euro. Ciò vuol dire che fino a questa cifra è possibile pagare in denaro, senza dunque assegni o bonifici e lo si può fare anche con riferimento ad un acconto previsto per un preliminare di vendita.

Come provare il pagamento davanti al Notaio?

Quando si eleva il tetto al contante, di conseguenza assume ancora più importanza la redazione di un contratto preliminare di compravendita, prima del rogito definitivo. Se si paga con un mezzo di pagamento classico quale l’assegno o il bonifico, c’è una maggiore tracciabilità: basta conservare la contabile del bonifico o fare una copia dell’assegno per avere sempre con sé la prova del pagamento e portarla davanti al Notaio per il rogito. In caso di acconto in contanti, se non si redige un preliminare – comunemente detto compromesso – si rischia di perdere la prova del pagamento avvenuto. Per questo motivo, è sempre buona norma redigere, anche semplicemente con una scrittura privata, un contratto preliminare che attesti l’avvenuto pagamento di un acconto in contanti.

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