Subentro nel contratto preliminare cessione compromesso

• Subentro nel contratto altrui: di cosa si tratta?
• La cessione del contratto dal notaio
• Cosa ne guadagna il contraente cedente?
• La restante parte deve dare il proprio consenso?
• In quali contratti è possibile subentrare?
• Cosa succede dopo il subentro?
• Quanto costa il subentro in un compromesso?
• Domande frequenti

Subentro nel contratto altrui: di cosa si tratta?

La questione sorge nel caso in cui sia in essere un contratto preliminare di compravendita o compromesso, così come qualsiasi altro contratto, tra due persone. Nel corso della vigenza dello stesso, una terza persona intende sostituirsi ad una delle parti, subentrando in quella che è la sua posizione contrattuale, con tutto ciò che ne deriva in termini di obblighi, diritti, doveri, prestazioni da eseguire, vantaggi di tipo economico.

Ovviamente, tutto con il consenso di entrambe le parti, sia di quella che viene sostituita che di quella che rimane. Tutto ciò è possibile utilizzando la cosiddetta cessione del contratto o cessione del compromesso, con le modalità che vedremo.

Un caso con i numeri

Anna firma un compromesso per un trilocale da 250.000 euro e versa 25.000 euro di caparra. Tre mesi dopo cambia lavoro e città. Luca, che cercava casa in quella zona, è disposto a prendere il suo posto e le offre 30.000 euro: 25.000 per la caparra già versata e 5.000 in più. Il venditore accetta di vendere a Luca alle stesse condizioni. Al rogito i conti tornano così:

Anna recupera la caparra e guadagna 5.000 euro; Luca paga la casa 255.000 euro in tutto, ma evita la concorrenza di altri acquirenti. Sulla somma in più pagata ad Anna ci possono essere imposte: ne parliamo in fondo.

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La cessione del contratto dal notaio

Questa tipologia di operazione contrattuale si chiama cessione perché è come una vendita, cioè è come se il cessionario o acquirente al posto di acquistare una casa acquistasse una posizione contrattuale, con tutto ciò che ne deriva. L’interesse ad esempio può sorgere qualora un soggetto sia in cerca di una casa, ne rinviene una che gli interessa, ma nota che è stata già oggetto di un contratto preliminare di compravendita o compromesso. Intende quindi sostituirsi alla posizione del promissario acquirente.

Se l’interesse è forte, può fare una offerta economica e questi può accettarla, ritenendola maggiormente conveniente rispetto all’acquisto della casa stessa. In questo caso, se il promissario acquirente accetta, si stipula la cessione di un contratto preliminare di compravendita e il soggetto interessato al termine dell’operazione diventerà il nuovo promissario acquirente. Le regole generali sono nella pagina sulla cessione del contratto.

Cosa ne guadagna il contraente cedente?

Innanzitutto spieghiamo chi è il contraente cedente. Si tratta proprio del soggetto che cede la propria posizione contrattuale, dunque, nell’esempio di cui sopra, è il promissario acquirente. Questi è il soggetto maggiormente interessato all’operazione, in quanto dopo la cessione non farà più parte di un contratto di cui prima era titolare.

L’interesse può essere principalmente economico, come quando viene fatta una offerta particolarmente vantaggiosa. Tuttavia, dopo aver stipulato un contratto preliminare, nel periodo di tempo precedente alla stipula del definitivo che per lui rappresenta un obbligo, questi può riscontrare elementi relativi alla casa di cui non è più certo e intende tornare indietro.

In questo caso, non può semplicemente andare dal venditore e dire di aver cambiato idea, perché sarebbe inadempiente e rischierebbe di perdere la caparra; al contrario, potrebbe appunto cercare un soggetto che si sostituisca a lui nell’acquisto della casa e che sia maggiormente interessato.

La restante parte deve dare il proprio consenso?

Teoricamente le parti interessate sono il cedente e il cessionario, dunque colui che cede la posizione contrattuale e colui che la riceve. Tuttavia il cosiddetto contraente ceduto (nell’esempio di cui sopra il venditore) deve dare il proprio consenso, perché inizialmente ha manifestato la volontà di vendere ad un determinato soggetto e allo stesso modo deve accettare di vendere al nuovo acquirente. Si tratta quindi di un contratto con tre protagonisti. Il consenso può essere dato anche in anticipo, con una clausola scritta già nel compromesso che permette la cessione.

Un’alternativa: il compromesso per persona da nominare

Chi sa già al momento del compromesso che potrebbe non essere lui a comprare, per esempio perché la casa andrà intestata a un figlio, può firmare con la clausola “per sé o per persona da nominare”. In questo modo può indicare entro un termine chi comprerà al suo posto, senza bisogno di una nuova firma del venditore. Come funziona è spiegato nella pagina sull’atto con riserva di nomina.

In quali contratti è possibile subentrare?

È possibile il subentro in molti contratti, si pensi anche al contratto di locazione. Nel caso che qui ci interessa, di un contratto finalizzato all’acquisto di una abitazione, occorre fare una precisazione. Per cedere la propria posizione contrattuale, è necessario che il contratto in essere abbia prestazioni ancora non eseguite, altrimenti non ci sarebbe una posizione da cedere. Si pensi al caso del contratto preliminare di compravendita, in cui le parti si sono obbligate l’una a vendere e l’altra ad acquistare.

È necessario in questo senso che il prezzo non sia stato già tutto pagato, altrimenti l’effetto finale si è già verificato e non ha più senso cedere la propria posizione contrattuale. Se il promissario acquirente ha, invece, pagato solo una piccola cifra a titolo di caparra, può esservi il subentro con conseguente recupero della somma pagata.

Il subentro in un contratto è oneroso?

Sì, generalmente acquistare una posizione contrattuale, proprio come acquistare qualsiasi altra cosa, comporta il pagamento di un corrispettivo. Del resto, per la parte cedente deve esservi in un vantaggio di tipo economico nel cedere la propria posizione e, di conseguenza, il bene che le consentiva di acquistare. Tuttavia, nulla esclude che la cessione possa avvenire anche per spirito di liberalità e quindi senza alcun corrispettivo, proprio come una donazione.

Serve il notaio e va trascritta la cessione?

La cessione deve avere la forma scritta, come il compromesso. Se il compromesso era stato fatto dal notaio e trascritto, di norma va resa pubblica nei registri immobiliari anche la cessione, perché il nuovo acquirente conservi la protezione della trascrizione: in questo caso serve un atto notarile. Se invece il compromesso era una semplice scrittura privata non trascritta, anche la cessione può essere fatta per iscritto tra le tre parti, e poi registrata. Su come impostarla nel proprio caso è sempre buona norma contattare direttamente il notaio per avere aggiornamenti ed essere certi.

Cosa succede dopo il subentro?

Dopo la cessione, il nuovo contraente subentra nel contratto ed è soggetto a tutte le prestazioni a cui era soggetto l’iniziale contraente. Nel caso del nostro esempio, il venditore potrà opporre al nuovo promissario acquirente tutto ciò che poteva opporre all’iniziale contraente, anche per quanto riguarda patti relativi al prezzo, alle modalità della consegna, ai tempi di stipula del contratto definitivo. Nel momento in cui si subentra in un contratto, occorre accettarne tutte le condizioni. Una volta subentrati in un contratto preliminare, nulla esclude che le nuove parti possano nuovamente accordarsi prima del definitivo per porre qualche modifica al loro rapporto.

Quanto costa il subentro in un compromesso?

Oltre all’eventuale onorario del Notaio occorre considerare le spese fiscali di questa operazione. La cessione va registrata e, se c’è un corrispettivo in più rispetto al rimborso della caparra, come i 5.000 euro dell’esempio, di norma su quella somma è dovuta un’imposta; se chi cede è un’impresa può applicarsi l’IVA. Aliquote e base di calcolo dipendono dal caso concreto e vanno verificate prima di firmare: si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, che di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Posso cedere il mio compromesso senza il consenso del venditore?

No, serve il suo sì. Può averlo già dato nel compromesso, con una clausola che permette la cessione; altrimenti va chiesto.

Chi subentra recupera la caparra versata dal primo acquirente?

La caparra resta al venditore e vale come parte del prezzo; chi subentra di solito la rimborsa al primo acquirente, e al rogito paga solo il resto.

Per cedere il compromesso serve per forza il notaio?

Non sempre. Serve se il compromesso era stato trascritto; altrimenti basta un accordo scritto tra le tre parti, da registrare. È bene chiederlo direttamente al notaio.