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Subentro nel contratto preliminare cessione compromesso

Subentro nel contratto altrui: di cosa si tratta?

subentro nel contratto preliminare cessione compromesso dal notaioLa questione sorge nel caso in cui sia in essere un contratto preliminare di compravendita o compromesso, così come qualsiasi altro contratto, tra due persone. Nel corso della vigenza dello stesso, una terza persona intende sostituirsi ad una delle parti, subentrando in quella che è la sua posizione contrattuale, con tutto ciò che ne deriva in termini di obblighi, diritti, doveri, prestazioni da eseguire, vantaggi di tipo economico.

Ovviamente, tutto con il consenso di entrambe le parti, sia di quella che viene sostituita che di quella che rimane. Tutto ciò è possibile utilizzando la cosiddetta cessione del contratto o cessione del compromesso, da stipularsi dal Notaio con le modalità che vedremo.

La cessione del contratto dal notaio

Questa tipologia di operazione contrattuale si chiama cessione perché è come una vendita, cioè è come se il cessionario o acquirente al posto di acquistare una casa acquistasse una posizione contrattuale, con tutto ciò che ne deriva. L’interesse ad esempio può sorgere qualora un soggetto sia in cerca di una casa, ne rinviene una che gli interessa, ma nota che è stata già oggetto di un contratto preliminare di compravendita o compromesso. Intende quindi sostituirsi alla posizione del promissario acquirente.

Se l’interesse è forte, può fare una offerta economica e questi può accettarla, ritenendola maggiormente conveniente rispetto all’acquisto della casa stessa. In questo caso, se il promissario acquirente accetta, si stipula la cessione di un contratto preliminare di compravendita e il soggetto interessato al termine dell’operazione diventerà il nuovo promissario acquirente.

Cosa ne guadagna il contraente cedente?

Innanzitutto spieghiamo chi è il contraente cedente. Si tratta proprio del soggetto che cede la propria posizione contrattuale, dunque, nell’esempio di cui sopra, è il promissario acquirente. Questi è il soggetto maggiormente interessato all’operazione, in quanto dopo la cessione non farà più parte di un contratto di cui prima era titolare.

L’interesse può essere principalmente economico, come quando viene fatta una offerta particolarmente vantaggiosa. Tuttavia, dopo aver stipulato un contratto preliminare, nel periodo di tempo precedente alla stipula del definitivo che per lui rappresenta un obbligo, questi può riscontrare elementi relativi alla casa di cui non è più certo e intende tornare indietro.

In questo caso, non può semplicemente andare dal venditore e dire di aver cambiato idea, perché sarebbe inadempiente; al contrario, potrebbe appunto cercare un soggetto che si sostituisca a lui nell’acquisto della casa e che sia maggiormente interessato.

La restante parte deve dare il proprio consenso?

Teoricamente le parti interessate sono il cedente e il cessionario, dunque colui che cede la posizione contrattuale e colui che la riceve. Tuttavia il cosiddetto contraente ceduto (nell’esempio di cui sopra il venditore) deve dare il proprio consenso, perché inizialmente ha manifestato la volontà di vendere ad un determinato soggetto e allo stesso modo deve accettare di vendere al nuovo acquirente. Si tratta quindi di un contratto trilaterale, che vede la partecipazione di tre persone.

In quali contratti è possibile subentrare?

È possibile il subentro in tutti i contratti, si pensi anche al contratto di locazione. Nel caso che qui ci interessa, di un contratto finalizzato all’acquisto di una abitazione, occorre fare una precisazione. Per cedere la propria posizione contrattuale, è necessario che il contratto in essere abbia prestazioni ancora non eseguite, altrimenti non ci sarebbe una posizione da cedere. Si pensi al caso del contratto preliminare di compravendita, in cui le parti si sono obbligate l’una a vendere e l’altra ad acquistare.

È necessario in questo senso che il prezzo non sia stato già tutto pagato, altrimenti l’effetto finale si è già verificato e non ha più senso cedere la propria posizione contrattuale. Se il promissario acquirente ha, invece, pagato solo una piccola cifra a titolo di caparra, può esservi il subentro con conseguente recupero della somma pagata.

Il subentro in un contratto è oneroso? e quanto costa cedere il compromesso?

Sì, generalmente acquistare una posizione contrattuale, proprio come acquistare qualsiasi altra cosa, comporta il pagamento di un corrispettivo. Del resto, per la parte cedente deve esservi in un vantaggio di tipo economico nel cedere la propria posizione e, di conseguenza, il bene che le consentiva di acquistare. Tuttavia, nulla esclude che la cessione possa avvenire anche per spirito di liberalità e quindi senza alcun corrispettivo, proprio come una donazione.

L’atto notarile di cessione del contratto va trascritto?

L’atto di cessione del contratto che si va a stipulare è un atto che riguarda comunque beni immobili, determinando non già il trasferimento, che avverrà con la stipula dal Notaio del definitivo, ma riguardando beni immobili deve essere trascritto nei registri immobiliari. A ciò provvederà il Notaio ed è per questo che non è sufficiente concludere un contratto del genere per scrittura privata.

Cosa succede dopo il subentro?

Dopo la cessione, il nuovo contraente subentra nel contratto ed è soggetto a tutte le prestazioni a cui era soggetto l’iniziale contraente. Nel caso del nostro esempio, il venditore potrà opporre al nuovo promissario acquirente tutto ciò che poteva opporre all’iniziale contraente, anche per quanto riguarda patti relativi al prezzo, alle modalità della consegna, ai tempi di stipula del contratto definitivo. Nel momento in cui si subentra in un contratto, occorre accettarne tutte le condizioni. Una volta subentrati in un contratto preliminare, nulla esclude che le nuove parti possano nuovamente accordarsi prima del definitivo per porre qualche modifica al loro rapporto.

Quanto costa il subentro in un contratto di compravendita dal notaio?

Oltre all’onorario del Notaio occorre considerare le spese fiscali di questa operazione. In primo luogo, la cessione del contratto preliminare da parte di un privato è soggetta all’imposta di registro del 3%. Qualora il cedente sia una impresa, il corrispettivo della cessione è soggetto ad IVA, nella misura ordinaria del 22%. Il 3% relativo all’imposta di registro è applicabile solo all’importo della cessione, non all’importo legato al rimborso della caparra.

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