Alternative al mutuo dal notaio

• Come comprare casa senza avere tutto il denaro
• Rent to buy
• Le varianti del rent to buy
• Vendita con riserva di proprietà
• Il leasing immobiliare abitativo
• Buy to rent dal notaio
• Help to buy dal notaio
• Quando diventa proprietario il compratore
• Il pagamento di tutte le rate della vendita

Come comprare casa senza avere tutto il denaro

Quando si vuole comprare una casa, non sempre si dispone interamente della somma di denaro necessaria per pagare il prezzo. Nell’immaginario collettivo l’unica strada percorribile è quella di richiedere un mutuo alla banca. Non sempre le banche sono propense a concedere somme di denaro in prestito.

Per tali ragioni il mancato ottenimento di un mutuo non deve rappresentare un ostacolo insormontabile per l’acquisto di una casa. Per tali ragioni è opportuno rivolgersi a un notaio per avere una consulenza e comprendere l’alternativa più adatta per il singolo caso concreto. Non esiste, infatti, un’unica soluzione alternativa valida, ma a seconda delle esigenze e delle volontà delle parti, sarà possibile trovare la soluzione più giusta e idonea.

Rent to buy

Con il rent to buy colui che intende acquistare casa ha immediatamente la disponibilità materiale e il godimento dell’immobile e con una cadenza periodica paga un canone. La somma che viene solitamente data mensilmente come canone, comprende anche una cifra che costituirà un anticipo sul prezzo quando, scaduti massimo 10 anni, la parte dovrà decidere se acquistare o meno l’immobile, avendone ricevuto solo il godimento. In questo caso il bene potrà essere acquistato esercitando il cosiddetto diritto di acquisto.

Ciò che è importante sottolineare è che non si tratta di un obbligo, ma di un diritto che ha colui che riceve la casa in godimento.

Le varianti del rent to buy

Oltre al rent to buy ci sono delle tipologie di contratto che si avvicinano ad altri contratti già presenti nel nostro ordinamento che presentano per alcuni aspetti, però, delle caratteristiche diverse.

Buy to rent dal notaio

Il contratto di buy to rent stipulato dal notaio consiste in una compravendita di una casa in cui l’acquirente diventa subito proprietario, ma il prezzo non viene pagato contestualmente, ma nel corso del tempo. Questo tipo di contratto ha una clausola di salvaguardia che consiste in una forma di tutela del venditore che ritorna ad essere il proprietario dell’immobile in oggetto nei casi di inadempienza da parte del compratore. Il compratore però conserva il diritto di ottenere il rimborso di quanto versato.

Help to buy dal notaio

Un’altra soluzione alternativa al mutuo è il cosiddetto help to buy che rappresenta una specie di contratto preliminare con cui il compratore versa delle somme di denaro con delle rate fino a una determinata somma di denaro e poi richiede un finanziamento per il pagamento del prezzo restante. Il compratore ha diritto di recesso con una multa circostanziata agli anni che sono decorsi dalla stipula del contratto.

Vendita con riserva di proprietà

La vendita con riserva di proprietà è un contratto di compravendita con cui il diritto di proprietà viene acquistato soltanto con il pagamento dell’intero prezzo stabilito dalle parti. Pertanto un soggetto potrà considerarsi proprietario solo nel momento in cui pagherà l’ultima rata del prezzo.

La vendita con riserva di proprietà di un bene immobile deve essere fatta con atto pubblico notarile e viene trascritta nei pubblici registri immobiliari come una vendita sottoposta ad una condizione.

Quando diventa proprietario il compratore

Il compratore al momento del rogito notarile entra nel possesso materiale della casa; può, quindi, anche cominciare ad usufruire dell’immobile, ma non può essere definito e considerato pieno ed esclusivo proprietario. Ciò nonostante sin dall’inizio provvederà a pagare tutte le imposte necessarie relative al trasferimento. Nell’atto pubblico dal notaio deve essere specificato che il venditore si riserva la proprietà per determinare gli effetti sopra descritti.

L’acquirente assume immediatamente alla stipula del rogito notarile a proprio carico i rischi relativi all’immobile, anche se non ne è proprietario. Le imposte indirette previste per il trasferimento della proprietà dell’immobile (imposte di registro, ipotecarie e catastali, IVA) si applicano al momento della conclusione del contratto con la sottoscrizione delle parti, nonostante l’apposizione della clausola di riserva della proprietà. Il compratore sarà tenuto a sostenere anche le spese di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, dal momento del rogito notarile.

Con la rateizzazione del prezzo avrà il tempo necessario per poter raccogliere le liquidità necessarie per pagare mensilmente l’importo di ogni rata come pattuito nel contratto.

Il pagamento di tutte le rate della vendita

Quando vengono pagate tutte le rate sarà necessario un nuovo atto dinanzi al notaio nel quale la parte venditrice rilascerà quietanza alla parte acquirente ossia dichiarerà di aver ricevuto l’integrale pagamento del prezzo e che pertanto si ritiene soddisfatto non avendo null’altro a pretendere. Ciò consentirà di modificare nei registri immobiliari quanto precisato nella vendita iniziale in cui si precisava la presenza della riserva di proprietà da parte del venditore. Grazie al pagamento dell’ultima rata l’acquirente potrà finalmente diventarne pieno ed esclusivo proprietario.

Il leasing immobiliare abitativo

Tra le varie alternative al mutuo, rientra il contratto di leasing abitativo. Si tratta di un’operazione che ha dei caratteri finanziari.

Lo schema di questo contratto, che può sembrare di difficile inquadramento, si presenta come segue: una persona che intende acquistare il godimento di bene (utilizzatore) grazie ad un contributo economico fornito da un soggetto abilitato al credito, come una Banca (concedente), che con le proprie risorse finanziarie consente all’utilizzatore di ottenere il godimento del bene. L’ intervento del concedente è di fondamentale importanza, in quanto senza di esso l’utilizzatore non avrebbe mai potuto ottenere l’immobile.  Il soggetto che gode del bene è tenuto ad un pagamento periodico definito canone che è composto da una doppia componente:

• In parte dal costo del bene
• In parte dagli interessi che deve al soggetto finanziatore, ossia la banca, per aver anticipato i soldi.