Come evitare l’ipoteca sul bene che si acquista

• L’ipoteca sulla casa
• Alternative all’ipoteca?
• Il mutuo chirografario
• Il prestito personale
• Le garanzie personali: sono davvero sicure?
• I tassi di interesse

L’ipoteca sulla casa

Quando si sente parlare di ipoteca spesso questo provoca un senso di preoccupazione nell’acquirente che chiede il mutuo. L’idea dell’ipoteca conduce a un pensiero di rischio nei confronti della propria casa, perché conduce alla possibilità di perderne la proprietà. Questa ipoteca viene generalmente iscritta come garanzia per la Banca che concede il mutuo, la quale dopo avere attribuito la somma all’acquirente iscrive questa garanzia reale sull’immobile.

La garanzia fa sì che, qualora le rate del mutuo non siano più pagate nelle modalità e nei tempi stabiliti dal contratto, la Banca possa rivalersi acquisendo la proprietà della casa. Questa ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari dal Notaio al momento del rogito della compravendita e del mutuo, pertanto risulta ufficialmente proprio come l’atto di compravendita.

Qualora il compratore volesse rivendere la sua casa, tale ipoteca seguirà l’immobile e quindi anche per il nuovo acquirente la casa sarà ipotecata. Questo però non deve far spaventare o preoccupare perché in sostanza l’iscrizione ipotecaria rappresenta una prassi della Banca, che deve in relazione alla somma data ottenere una certa garanzia, anche perché si tratta di somme speso esose.

Alternative all’ipoteca?

In primo luogo, occorre essere consapevoli di quanto detto poc’anzi, ovvero che non vi è alcun pericolo a che la Banca iscriva una ipoteca, semplicemente perché si tratta di una prassi. Ciò detto si deve comunque essere pienamente consapevoli, pertanto il Notaio può anche offrire una consulenza mirata tesa a esporre tutta la procedura che ruota intorno a questa particolare garanzia reale.

Ovviamente, nel momento in cui il mutuo viene totalmente estinto e quindi tutte le rate pagate, questa ipoteca viene cancellata e la casa torna “libera”. Ma se l’acquirente non volesse l’ipoteca?

Sicuramente si può ragionare e concordare una soluzione diversa, che come vedremo a breve può essere di vario tipo. Alla base però deve esserci una intenzione della Banca, che in primis concede il mutuo per cui in quel contesto ha un importante potere decisionale, ragion per cui non sempre proponendo una garanzia diversa si può ottenere la stessa. Vediamo comunque quali possono essere le alternative.

Il mutuo chirografario

Il mutuo chirografario è un tipo di mutuo in cui si ottiene una somma di denaro ma senza alcuna garanzia reale come l’ipoteca. E’ un mutuo molto più agevole e spesso senza troppe restrizioni, anche perché si concede e si applica per la concessione di somme meno ingenti. Si pensi, ad esempio, al mutuo richiesto per l’esecuzione di lavori edili. 

Questa può essere una alternativa all’ipoteca ma fino a un certo punto perché l’ipoteca di cui parlavamo sopra è quella che viene iscritta quando il mutuo è richiesto per l’acquisto di una casa. Pertanto, è poco probabile ad esempio che l’acquirente chieda 150.000 euro di mutuo, anche se non corrisponde al totale valore della casa e la Banca accetti lo stesso senza garanzie. Pertanto, si possono individuare altre alternative: chiedere una parte con un mutuo chirografario e quindi senza garanzie e un’altra parte con un prestito personale.

C’è anche da dire che la Banca, qualora conceda un mutuo chirografario e seppur non chiedendo l’ipoteca, possa richiedere altre garanzie quali una fideiussione. L’acquirente deve trovare una persona fidata o un altro ente creditizio che si conceda come fideiussione e anche questo non è semplice.

Le garanzie personali: sono davvero sicure?

La fideiussione come sopra indicata è una garanzia personale e in quanto tale si contrappone ad una garanzia reale quale appunto l’ipoteca. L’idea di non iscrivere ipoteca può in un certo senso tranquillizzare, ma in realtà anche la fideiussione deve comunque essere garantita.

Il fideiussore è un garante, quindi una persona fisica o ad esempio un’altra Banca o un altro ente creditizio che si offre per garantire quel prestito. E’ opportuno però che non sia un cattivo pagatore oppure inadempiente perché, ad esempio, nel momento in cui l’acquirente che ha ottenuto il prestito non riesce a pagare e sopravviene il fideiussore, qualora anch’egli non paghi ci possono essere comunque conseguenze serie. In questo contesto occorre considerare come l’ipoteca si cancella facilmente, ovvero con una operazione di cancellazione automatica senza un ulteriore atto e questo rende più agevole la liberazione della casa.

I tassi di interesse

I tassi di interesse del mutuo chirografario possono essere più alti dei mutui tradizionali e questo sicuramente è da considerare come uno svantaggio, sebbene risultino generalmente comparabili con quelli dei prestiti personali. In ogni caso, la convenienza dei mutui senza ipoteca dipende dalla situazione concreta e dal profilo del richiedente acquirente.

Le Banche sono soggetti privati e ognuna di essere chiede dei requisiti diversi per potere concedere le somme. Le variabili sono molte e a seconda delle necessità del mutuatario il finanziamento può risultare più o meno vantaggioso, pertanto non vi è una regola generale sul vantaggio tra mutuo ipotecario e mutuo senza garanzie.

Il prestito personale

Un’altra alternativa potrebbe essere quella del prestito personale, che può essere erogato da un privato o da una società finanziaria. Il vantaggio è quello di ottenerlo in breve tempo, di non prevedere garanzie particolari e di non richiedere un rogito notarile. Stiamo, tuttavia, parlando sempre di prestiti poco esosi.

Quando si deve affrontare una spesa come quella di una casa è bene affidarsi a una procedura sicura, che garantisca effettivamente la certezza di tutta l’operazione, che sia suffragata da un contratto redatto con atto pubblico. Il mutuo ipotecario è, infatti, stipulato con rogito del Notaio e con l’iscrizione ipotecaria viene data traccia nei registri immobiliari. È pur vero che di tale garanzia permane il valore finché non si paga la rata, ma l’acquisto è comunque sicuro. In conclusione, è pur vero che l’ipoteca è un limite per la casa acquistata e anche per la sua futura circolazione, ma è anche molto spesso una prassi e questo non deve necessariamente far preferire altre tipologie di prestito.