Cosa fare dal Notaio in caso di rialzo dei tassi del mutuo?

• L’aumento dei tassi di interesse: premessa
• Mutuo a tasso fisso e tasso variabile
• Tutelarsi dal rialzo dei tassi con la rinegoziazione del mutuo
• La soluzione della surroga dal notaio
• Come cambiare i tassi con la surroga dal notaio
• Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del mutuo a tasso fisso
• Perché il tasso di un mutuo può variare?

L’aumento dei tassi di interesse: premessa

A causa dell’inflazione, sempre più spesso capita che chi abbia acquistato una causa prendendo a mutuo una somma dalla Banca, si ritrovi poi nel corso degli anni a subire gli effetti di un rialzo dei tassi di interesse. La quota mensile che si versa alla Banca, infatti, come restituzione della somma finanziata, comprende in parte anche gli interessi.

A volte il mutuo viene negoziato in modo tale da avere un tasso fisso, quindi vi è più possibilità che questi interessi non varino. Altre volte, invece, i tassi sono variabili anche in relazione a fattori quale l’inflazione. Negli ultimi tempi l’inflazione è salita a livelli record, per cui questo fenomeno è sicuramente in crescita. Il mutuo è un contratto che unitamente alla compravendita viene stipulato dal Notaio; spesso si stipula lo stesso giorno anche questo rogito in modo da liberare subito la somma finanziata a favore del venditore, con conseguente acquisto della proprietà immediato. Ma cosa si può fare in caso di crescita esponenziale dei tassi? Le strade sono diverse, vediamo quali

Mutuo a tasso fisso e tasso variabile

Il mutuo a tasso fisso è molto vantaggioso in quanto permette di avere una rata sempre fissa, a prescindere dalle variazioni del valore del denaro. Tuttavia, qualora i tassi di interesse dovessero abbassarsi, non otterrebbe il mutuatario una sostanziale riduzione della propria rata, come invece potrebbe accadere nel caso del mutuo a tasso variabile.

In quest’ultimo, infatti, gli interessi si modificano nel corso del tempo in relazione all’aumento del valore del denaro. Vi sono dei criteri utilizzati dalle banche per aumentare o diminuire rispettivamente i tassi all’interno di un rapporto di mutuo già stipulato e tutto ovviamente viene stabilito dal contratto.

Dall’altro, vi è sempre la BCE che controlla l’andamento di tutti i tassi di interesse nazionali, per cui si può dire che non dipende molto dai contraenti tutto il discorso del rialzo dei tassi con conseguente aumento della rata. Quando si sceglie un tasso variabile, spesso all’inizio la rata può essere più bassa ed è per questo che viene scelto.

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi del mutuo a tasso fisso

Il tasso fisso è più caro rispetto a quello variabile però è sicuramente una buona scelta in un periodo dove l’inflazione è alle stelle e potrebbe esserlo anche il rialzo dei tassi di interesse. Il tasso variabile, invece, è in qualche modo calmierato e quindi questo non consente alla Banca di superare una determinata soglia. Anche in questa ottica, per la parte potrebbe essere utile rinegoziare o surrogare.

Perché il tasso di un mutuo può variare?

Il tasso di interesse del mutuo varia in un certo senso in modo automatico; non è la Banca che decide improvvisamente di aumentare la quota mensile che il mutuatario deve pagare, bensì è soggetto ad un aumento legato al valore del denaro, all’inflazione, ai controlli della BCE. È quindi indipendente dalla volontà dei contraenti, ma ciò non esclude che si possano trovare delle soluzioni alternative che consentano al soggetto o di mantenere il tasso fisso, o di cambiare lo stesso qualora aumenti a dismisura.

Tutelarsi dal rialzo dei tassi con la rinegoziazione del mutuo

Il modo per tutelarsi può essere diverso. In primo luogo, occorre premettere che tali modifiche non coinvolgono in alcun modo il venditore della casa che è stata acquistata grazie al mutuo. Con la consegna del denaro preso appunto dal mutuo, la vendita è conclusa e la proprietà è definitivamente trasferita all’acquirente mutuatario.

Nella maggior parte dei casi, sulla casa viene iscritta ipoteca e quindi è bene che l’acquirente si tuteli in modo da rendere sempre possibile il pagamento. Una prima soluzione potrebbe essere quella di coprire il rischio di un rialzo dei tassi rinegoziando le condizioni del mutuo, passando cioè a un tasso fisso oppure a un tasso variabile, oppure a un tasso variabile con rata costante. In sostanza, si revisionano alcune condizioni contrattuali definite con la Banca erogatrice. Di regola questa pratica non comporta una modifica sostanziale del rogito pubblico per cui è quella più economica, ma occorre incontrare il placet dell’istituto bancario.

La soluzione della surroga dal Notaio

Qualora la Banca non voglia prendere in considerazione la richiesta di modifica da parte del mutuatario, che magari vuole modificare il proprio tasso in corso di rapporto, è possibile intraprendere la strada della surroga. Si tratta in sostanza di trasferire il proprio mutuo da una Banca ad un’altra che offra delle condizioni migliori o più convenienti per la parte.

Per operare la stessa occorre un rogito pubblico a tre parti, il mutuatario che chiede mutuo a una seconda Banca; con la somma ottenuta paga il primo mutuo e lo estingue, surrogando il nuovo creditore nei diritti del precedente. In questo momento si mantiene la medesima ipoteca.

Con la surroga, la seconda Banca è parte di un nuovo rapporto di mutuo, che appunto può prevedere tasso fisso, a differenza del precedente tasso variabile. Per capire come muoversi occorre, quindi, rivolgersi prima alla Banca e poi al Notaio nel caso della surroga per capire come procedere a livello notarile.

Come cambiare i tassi con la surroga dal Notaio

Per procedere con questa operazione occorre sottoporre il mutuo a uno specifico atto notarile. Nella surroga viene anche indicata la destinazione della somma mutuata, ovvero l’acquisto della casa. La prima Banca, con la quale l’acquirente aveva stipulato magari un mutuo a tasso variabile divenuto insostenibile, non può rifiutarsi e opporsi, pur potendo riproporre la rinegoziazione semplice. Può anche accadere che un contratto di mutuo firmato preveda delle clausole che escludano la possibilità della surroga, la limitino oppure prevedano delle penali: in questo caso, queste clausole sono da ritenersi nulle in quanto in contrasto e tali da impedire la modifica del mutuo.