Quando una proposta di acquisto diventa preliminare?

• Cosa precede l’acquisto di una casa dal notaio?
• Come far divenire la proposta di acquisto un preliminare?
• La proposta di acquisto come vincolo per il solo compratore
• Che differenza c’è tra proposta di acquisto e preliminare dal notaio?
• Quali elementi deve contenere la proposta di acquisto per valere come compromesso dal notaio?
• Quali vantaggi derivano dal far valere la proposta di acquisto come compromesso dal notaio?

Cosa precede l’acquisto di una casa dal Notaio?

Comprare casa è un passo importante e decisivo per chi vuole fare questo investimento al fine di divenire proprietario di un immobile e necessita di una serie di passaggi e di atti che devono, alcuni eventualmente, altri necessariamente, essere compiuti per arrivare sereni al rogito notarile di compravendita.

Tendenzialmente, una volta individuato l’immobile da comprare, sia che ci si avvalga di un’agenzia immobiliare sia che ci si rivolga direttamente al proprietario, si tende a sottoscrivere una proposta di acquisto per far emergere la volontà di comprare la casa, ma che valore ha questa proposta firmata e che garanzie discendono dalla sua sottoscrizione?

Inoltre, ci si chiede spesso se sia sufficiente la proposta di acquisto firmata o serva sottoscrivere il compromesso dal Notaio per ottenere maggiori tutele fino al giorno della stipula della compravendita.

Di norma, la proposta di acquisto ed il preliminare dal Notaio operano su piani diversi, in quanto, sebbene siano entrambi atti che precedono quello di acquisto e di trasferimento del bene producono effetti diversi sia per quanto riguarda il vincolo che ne discende sia per la garanzia che producono.

La proposta di acquisto come vincolo per il solo compratore

Quando sentiamo parlare di proposta di acquisto subito pensiamo all’atto che viene firmato dal compratore ed all’interno del quale lo stesso inserisce l’importo della somma di denaro che è disposto a versare per comprare quel determinato immobile di proprietà del venditore al quale, spesso, viene accompagnato il versamento di una caparra, per avvalorare l’interesse che il compratore ha nell’acquisto.

La somma che viene versata a titolo di caparra non è più nella piena disponibilità di chi vuole comprare l’immobile, in quanto rimane vincolata alla proposta medesima, tuttavia, mentre la sottoscrizione della proposta da parte del compratore lo vincola alla stessa, il soggetto che ha la proprietà dell’immobile in vendita e futuro venditore è libero di valutare altre offerte in quanto non si è in alcun modo impegnato a concludere l’acquisto, potendo scegliere un altro soggetto che magari offre una cifra maggiore rispetto a quella contenuta nella proposta di acquisto già ricevuta.

Che differenza c’è tra proposta di acquisto e preliminare dal Notaio?

La differenza principale tra la proposta di acquisto ed il preliminare consiste proprio nei soggetti che ne risultano vincolati, che nel primo caso è solo il soggetto che fa la proposta mentre nel secondo caso sono entrambi i soggetti che sottoscrivono i contratto.

Da ciò discende una maggiore tutela nel caso di contratto preliminare perché vincolante per tutte le parti del contratto e non solo per il soggetto proponente, se ad esempio si effettua una proposta di acquisto, come innanzi detto solo il futuro compratore ne rimane vincolato potendo subire la decisione del futuro venditore di vendere ad altri senza una vera e propria tutela se non quella di richiedere il risarcimento del danno, diversamente, con la sottoscrizione del compromesso dal Notaio anche il futuro venditore è vincolato e non può decidere di trasferire ad altri la casa.

Come far divenire la proposta di acquisto un preliminare?

Per essere maggiormente tutelati è opportuno che la proposta di acquisto venga fatta dinanzi al Notaio, nel senso che il soggetto interessato può far emergere la sua volontà di acquistare la casa dal venditore dinanzi al professionista sottoscrivendo un atto che ha pubblica fede fino a querela di falso.

Tendenzialmente, per fare in modo che la proposta di acquisto divenga un compromesso è necessario quello che manca in una semplice proposta e cioè l’accettazione da parte del futuro venditore, in tal modo entrambe le parti saranno vincolate all’impegno sottoscritto e cioè al trasferimento dell’immobile.

Quali elementi deve contenere la proposta di acquisto per valere come compromesso dal Notaio?

Perché una proposta di acquisto possa essere definita compromesso deve contenere oltre all’indicazione del bene con i dati identificativi e catastali, e all’indicazione delle parti interessate, la necessaria accettazione della proposta da parte del venditore delle condizioni della proposta manifestata dal promissario acquirente.

Inoltre, all’interno dell’atto va stabilito il prezzo al quale sarà venduta la casa al definitivo, e si dovrà indicare la parte di prezzo che il futuro acquirente versa a titolo di acconto o di caparra sul prezzo complessivo.

È importante che emerga anche il termine entro cui stipulare il rogito, affinché le parti siano presenti e procurino tutti i documenti necessari nel caso del venditore e le somme da pagare nel caso dell’acquirente.

Oltre a quanto sin qui detto è ovviamente necessaria la presenza del notaio o per la stipula dell’atto medesimo, in caso di compromesso con atto pubblico, o alla sottoscrizione dello stesso, nell’ipotesi di preliminare nella forma di scrittura privata autenticata.

Quali vantaggi derivano dal far valere la proposta di acquisto come compromesso dal Notaio?

La proposta accettata davanti al Notaio dal futuro venditore determina una serie di vantaggi, e oltre all’effettuazione dei controlli e della consulenza imparziale da parte del professionista consistono nella circostanza che a seguito della registrazione e della trascrizione dell’atto redatto dal Notaio, non sarà possibile iscrivere ipoteche sull’immobile promesso in vendita , difatti si produce un effetto prenotatito e per così dire protettivo del bene oggetto della proposta che neutralizza tutte le iscrizioni pregiudizievoli che riguardino il bene dal momento in cui è trascritto il compromesso a quello in cui avviene la trascrizione del definitivo di vendita.

Il secondo vantaggio riguarda l’eventuale pagamento di un acconto o di una caparra da parte del futuro acquirente, il quale nel caso in cui vi fosse il mancato adempimento del contratto da parte del futuro venditore, ha diritto al rimborso degli acconti pagati ed il pagamento del doppio della caparra versata, oltre al privilegio ulteriore, in caso di vendita forzata del bene oggetto del compromesso, a vedersi riconosciuto il diritto ad essere preferito ad altri creditori sulla ripartizione del ricavato della vendita forzata, venendo così pagato prima.