Trattative immobiliari: come gestirle al meglio

• La scelta dell’immobile
• L’accordo sul prezzo
• Il preliminare di vendita
• La ricerca della documentazione
• Perché è opportuno andare dal notaio per il compromesso?

La fase delle trattative

Acquistare casa è un’operazione che richiede tempo e impegno da vari punti di vista, occorre compiere una serie di passaggi che richiedono pazienza e la presenza di diversi professionisti e che culminano con il rogito dal Notaio.

Tutta la fase che precede il rogito, comunemente detta istruttoria, è molto delicata e rappresenta la base per potere effettuare un atto di acquisto della proprietà di una casa che sia scevro da problemi e questioni di vario genere. Parte delle trattative viene svolta in maniera privata, ad esempio come vedremo quella che riguarda la scelta dell’immobile o l’accordo sul prezzo. Altra parte, invece, viene svolta con l’ausilio del Notaio se ad esempio si sceglie di stipulare un preliminare di compravendita con rogito pubblico. Ancora, altre questioni vengono gestite con gli agenti immobiliari che poi dovranno per alcuni aspetti essere presenti al rogito dichiarando la somma ricevuta. Ma la parte più importante riguarda proprio le trattative tra le parti, che devono accordarsi prima di andare dal Notaio su molti punti. Vediamo come gestirle al meglio per arrivare pronti al rogito notarile.

La scelta dell’immobile

La prima fase delle trattative concerne la scelta dell’immobile, la quale concerne tuttavia più l’acquirente in sé che tutte e due le parti in accordo. L’acquirente deve scegliere l’immobile che visiona dopo averlo visto messo in vendita o perché magari in precedenza ne aveva conoscenza tramite il venditore stesso. Ebbene questa fase è fondamentale per cui deve essere accompagnata da una visione non superficiale dell’immobile. Esso deve essere visionato prima di essere scelto non solo “esteticamente” ma anche a livello tecnico.

Per questo motivo è opportuno in questa fase farsi affiancare anche da un tecnico di fiducia, ad esempio un geometra o un ingegnere che possa comprendere questioni inerenti gli impianti, la struttura e tutto ciò che riguarda l'immobile. In molti casi la scelta passa dall’intervento di un agente immobiliare che unisce le due parti contrattuali e le fa conoscere, prima di giungere dal Notaio. Ma la scelta dell’immobile e la decisione di acquistare proprio quello è una fase di fondamentale importanza che va considerata in autonomia.

L’accordo sul prezzo

Dopo la fase di scelta dell’immobile, l’acquirente deve essere edotto circa il prezzo di acquisto dello stesso. Di base è il prezzo con il quale viene messo in vendita, ma ciò non esclude che possa poi essere ricontrattato tra le parti, anzi è proprio ciò che avviene. In questa fase, occorre considerare appunto il quantum del prezzo e il come verrà pagato.

Pertanto, dopo aver trovato un accordo l’acquirente deve stabilire molto in anticipo e vagliare le varie possibilità: se ha a disposizione tutto il prezzo è un conto e in alternativa può decidere di accedere a un mutuo. In questo caso, spesso il venditore intende condizionare la trattativa a questo fattore, in quanto ad esempio l’acquirente può impegnarsi prima ancora di avere ottenuto la somma a mutuo. In questi casi, occorre accordarsi bene per evitare che poi l’acquirente si trovi a non ottenere il mutuo e ad essersi ugualmente impegnato nell’acquisto.

In sostanza, nella fase delle trattative è bene pattuire sempre tutto per iscritto, anche perché la legge prevede una forma di responsabilità, detta appunto responsabilità precontrattuale. Bisogna, dunque, comportarsi secondo buona fede.

Il preliminare di vendita

Solo raramente la fase delle trattative rimane priva di uno scritto, in quanto il più delle volte le parti decidono di redigere un contratto preliminare di compravendita, comunemente noto come compromesso. In questo contratto, le parti si impegnano reciprocamente a stipulare il rogito e indicano con precisione il prezzo e soprattutto quanto viene dato a titolo di acconto. È importante anche per il caso sopra descritto, per cui spesso proprio in questa sede viene inserita la clausola relativa alla richiesta di mutuo. L’acquirente può sottoporre il suo impegno alla circostanza di avere ottenuto appunto la somma dalla Banca.

E’ importante anche dare la giusta importanza alla natura che viene attribuita all’acconto e spesso le denominazioni fanno la differenza: se si parla di acconto o di caparra è ben diverso. Questo determina una differenza in ordine di tassazione, in quanto l’acconto sconta una imposta pari al 3% delle somme versate sul prezzo di vendita, mentre la caparra confirmatoria sconta quella dello 0,50. Per questo motivo, è bene sempre non improvvisarsi e farsi seguire dal Notaio

Perché è opportuno andare dal Notaio per il compromesso?

Per quanto detto sopra e anche per altri motivi è opportuno che la fase delle trattative sia distinta da un preliminare in forma notarile. Questo ovviamente non sempre ma in particolar modo quando si tratta di transazioni importanti a livello di prezzo, quando si ritiene che debba passare troppo tempo tra l’accordo e il rogito, quando nel frattempo l’immobile deve essere ristrutturato e quant’altro. Il preliminare in forma notarile garantisce non solo una maggiore consulenza legale su tutti i punti della trattativa da parte del Notaio, ma consente anche di bloccare la trascrizione evitando che future trascrizioni successive al preliminare e anteriori al rogito possano compromettere il proprio acquisto.

La ricerca della documentazione

Nella fase delle trattative è molto importante la ricerca della documentazione, per la quale l’acquirente deve avere a disposizione il venditore. Spesso, infatti, è lui che dispone dei documenti necessari che richiederà il Notaio. Si pensi, ad esempio, a tutta la documentazione urbanistica, che poi verrò indicata e spesso allegata in sede di rogito. È opportuno che la ricerca e le valutazioni della documentazione siano svolte prima, in fase di trattative, ad esempio proprio in occasione del preliminare.

Può succedere, infatti, che in seguito a questa ricerca si scoprano delle difformità urbanistiche che vanno sanate e che, se scoperte in fase di rogito, potrebbero determinare un blocco della pratica, molto spiacevole in fase finale. Pertanto, è opportuno affiancarsi al giusto professionista quale il Notaio.