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Quanto tempo dura un contratto preliminare di vendita?

Cosa si intende per contratto preliminare di vendita o compromesso

notaio quanto tempo dura il preliminare di compravendita o compromesso, registrazione e stipula attoIl contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso, è un tipo di contratto che ha come scopi principali fissare e “prenotare” l’affare - il più delle volte relativo al trasferimento di un bene immobile - in modo tale da svolgere nella maniera più meticolosa possibile tutti gli adempimenti prodromici al passaggio di proprietà (generalmente si tratta di controlli catastali, urbanistici, provenienze dell’immobile, autorizzazioni amministrative, mutuo ecc.).

Con questo contratto, le parti si impegnano non solo a rispettare il contenuto del preliminare (e quindi a non ostacolare tutti i passaggi necessari per addivenire a una chiara fotografia dell’immobile che si deve vendere) ma anche a concludere il successivo contratto definitivo, entro la data fissata di comune accordo.

Anche se ancora non vi è passaggio di proprietà, trattandosi comunque di un atto che incide sulla sfera soggettiva delle parti, deve avere la stessa forma del contratto definitivo, vale a dire la forma scritta. In questo senso, al fine di garantire il trasferimento successivo e un adeguato controllo, è buona norma rivolgersi al Notaio, il quale redigerà il preliminare nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

 Si deve fissare la data del definitivo?

Le parti possono eventualmente fissare una data entro la quale dovranno sottoscrivere il contratto definitivo di compravendita, in modo tale da circoscrivere temporalmente l’impegno ed i reciproci obblighi. Tuttavia non si considera essenziale ai fini della validità del contratto; va comunque rilevato che, in assenza di un termine, la parte che ne abbia interesse può esigere l’immediata esecuzione del contratto, compatibilmente con la valutazione di congruità del tempo intercorso tra contratto preliminare e richiesta, alla luce di quanto previsto dall’art. 1183 c.c.

Anche qualora le parti abbiano stabilito un termine, questo si ritiene non vincolante né essenziale: potrà ritenersi tale solo quando, all’esito di un’indagine riservata al giudice competente - da condurre peraltro in base alle volontà espresse dai contraenti e tenendo conto della natura e dell’oggetto del contratto - risulti inequivocabile la considerazione che l’accordo non abbia più utilità economica, a causa dell’infruttuoso decorso del termine.

Da ciò si deduce che (salvo certi casi che possono legittimare anche la risoluzione del contratto), in presenza di un impedimento oggettivo che impedisca di rogitare il definitivo entro la data fissata, le parti possano chiedere una proroga, purché congrua e tale da non pregiudicare l’utilità della prestazione.

Quanto tempo dura il preliminare di vendita o compromesso

A questo punto ci si chiede: dato che il termine per la stipula del contratto definitivo non è vincolante né essenziale, il preliminare di vendita ha una scadenza?

In quanto tale, il compromesso si definisce “contratto ad effetti obbligatori”, perché fa sorgere in capo a chi lo stipula obblighi relativi alla eventuale e futura conclusione della compravendita. Per sua natura, compatibilmente con la legge che rifiuta situazioni di incertezza, ha un termine di prescrizione che è di dieci anni dalla sua sottoscrizione. Questo termine si tiene in considerazione sia quando le parti non hanno affatto previsto una data per il rogito, sia quando essa risulta troppo lontana nel tempo, pregiudicando di fatto gli interessi economici che sottostanno alla contrattazione.

Se però è stata fissata la data del rogito e il contratto preliminare viene trascritto nei tempi previsti, oltre che del termine di prescrizione decennale si terrà conto anche del termine annuale (o triennale), decorso il quale, in difetto di stipula e conseguente trascrizione del definitivo (o di atto equivalente), la trascrizione del contratto preliminare perde efficacia.

Sulla prescrizione del contratto preliminare

Si è detto che il contratto preliminare, in assenza di iniziative delle parti, è soggetto al termine decennale di prescrizione.

Si parla di prescrizione perché - giova ribadirlo - il compromesso genera, oltre che diritti, delle obbligazioni a carico delle parti in relazione alla futura stipula del contratto definitivo, ed esse non vengono meno solo in virtù dell’autonomia contrattuale (che può, in caso di mancato accordo, condurre alla risoluzione per inadempimento o al recesso).

La giurisprudenza peraltro concorda nel ritenere sempre esperibile l’azione prevista dall’art. 2932 c.c., che riguarda l’esecuzione, mediante sentenza del giudice, dell’obbligo di concludere il contratto (nel caso specifico, il contratto definitivo), qualora uno dei contraenti si possa considerare inadempiente, cioè non intenda collaborare alla sua conclusione.

Da ciò si deduce che la parte interessata può sempre far valere tale diritto, purché non sia spirato il termine di prescrizione. Si prescrivono non solo i diritti e gli obblighi nascenti dal contratto preliminare, ma anche (e soprattutto) il diritto di richiedere una sentenza ai sensi dell’art. 2932 cc sostitutiva degli effetti del contratto.

Dal momento in cui si apre questa fase giudiziaria, la prescrizione si considera interrotta, secondo quanto stabilito dall’art. 2943 c.c., ultimo comma.

Cosa suggerisce il Notaio

Anche nel passaggio tra il compromesso e il contratto definitivo di compravendita, il Notaio ha un ruolo importante nell’indirizzare le scelte dei suoi clienti verso la soluzione più efficace, anche in termini di garanzia e certezza nella circolazione dei beni. Ecco perché il professionista può suggerire la previsione di un termine per il rogito del definitivo, in modo tale che si sappia, più o meno, a cosa far riferimento nei tempi futuri.

Il compromesso va trascritto, oltre che registrato, come qualunque altro atto, in modo tale che sia opponibile anche a eventuali terzi che abbiano iniziato a contrattare col promittente venditore per lo stesso bene. La trascrizione, quindi, tutela in massima parte il futuro compratore da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, e mai come in questo caso è doveroso prevenire comportamenti che possono cagionare un danno (non solo patrimoniale) allo stesso.

SENTENZE: Cass. civ. sez. II,  n. 10009 del 15 maggio 2015; Cass. Civ., Sez. II, sent. n. 32224 del 10 dicembre 2019.

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