Intestare mutuo ai genitori dell’acquirente dal notaio

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Dal Notaio per acquistare casa con mutuo

Quando si acquista una casa è possibile pagare il prezzo di questa compravendita con denaro di cui si è già in possesso oppure con un mutuo, concesso da una Banca proprio per l’occasione dell’acquisto.

Il mutuo di regola viene concesso all’acquirente, sulla base delle sue condizioni economiche e lavorative, nonché sulle caratteristiche dell’immobile che si sta per acquistare. Se questa è la regola, è possibile tuttavia che l’acquirente non riesca a ottenere il mutuo per un rifiuto della Banca, perché magari non ha un lavoro fisso e non può garantire il pagamento delle rate. In questo caso, può l’acquirente ottenere l’aiuto dei propri genitori, circostanza che si verifica molto spesso nella pratica quotidiana delle contrattazioni immobiliari. Questo aiuto può avvenire in vari modi, o disponendo direttamente la somma di denaro oppure chiedendo direttamente il mutuo.

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Pagamento del prezzo da parte dei genitori

I genitori, come qualsiasi altro terzo soggetto, possono intervenire al rogito di compravendita del figlio per pagare il prezzo al posto suo. Si parla in questo caso di adempimento del terzo. Un terzo interviene per adempiere l’obbligazione risultante dalla compravendita. Ciò accade generalmente per aiutare l’acquirente, quindi realizzando una liberalità.

Nella maggioranza dei casi chi interviene per pagare il prezzo lo fa non perché aveva un debito con l’acquirente (cosa che comunque è possibile), ma per effettuare una vera e propria donazione. In questo caso, si tratta di una donazione indiretta, in quanto è realizzata mediante un atto che non è una donazione formalmente, bensì una compravendita.

Per ottenere tale risultato, occorre espressamente dichiarare in atto di aver pagato il prezzo a fini liberali, come l’acquirente avesse ricevuto la casa in donazione.

intestare il mutuo ai genitori dell’acquirente dal notaio

Genitori parte del rogito notarile di mutuo

Se i genitori non hanno la disponibilità del denaro per pagare il prezzo e consentire al figlio di acquistare la casa, possono optare per una richiesta di mutuo.

In molti casi, i genitori potrebbero infatti avere delle situazioni economiche più stabili, ingenerando nella Banca una maggiore sicurezza. Potrebbero quindi avere tutti i requisiti richiesti nel caso di specie dall’istituto bancario. Anche in questo caso, si tratta tecnicamente di una liberalità, quindi si specifica nell’atto che il denaro messo a disposizione, sebbene con la provvista del mutuo, è pagato da un terzo non acquirente.

Il contratto di mutuo viene quindi stipulato solo dai genitori, i quali poi mettono a disposizione la provvista per l’acquisto del figlio. Ovviamente i soggetti obbligati a pagare le rate sono solo i genitori.

Quale garanzia per la Banca?

La Banca di solito richiede per l’atto di mutuo una garanzia, che il più delle volte se vi sono le condizioni è un’ipoteca, iscritta sulla casa che verrà acquistata grazia al ricavato del mutuo. Solitamente il datore di ipoteca, ovvero il titolare dell’abitazione su cui viene iscritta l’ipoteca, corrisponde al titolare del contratto di mutuo.

Nel caso che stiamo analizzando, invece, se i genitori richiedono il mutuo e ne saranno intestatari, l’acquirente figlio diventerà terzo datore di ipoteca. Su questo non vi sono problemi di sorta, perché la pratica immobiliare consente che sia un terzo soggetto a garantire il pagamento di un debito di un altro soggetto. Nel caso di specie, i genitori si intestano il mutuo perché hanno la possibilità di pagare le rate, mentre il figlio “offre” come garanzia la casa che acquisterà proprio grazie a loro.

I genitori possono essere anche garanti?

L’aiuto che i genitori intendono offrire al figlio può essere più o meno ampio. Oltre a contrarre direttamente il mutuo, potrebbero anche iscrivere ipoteca a garanzia di questo mutuo su una propria casa, diventando mutuatari ma anche garanti della loro stessa obbligazione con la Banca.

In questo caso, l’acquirente riceverebbe il denaro per l’acquisto di una casa che non verrà ipotecata a garanzia del mutuo. In questo caso, i genitori sono i titolari del mutuo perché quest’ultimo magari non viene concesso al figlio.

Nell’ipotesi in cui, invece, il figlio riuscisse ad ottenere la concessione del mutuo, potrebbe essere necessaria per la Banca una garanzia personale di un terzo soggetto. I genitori interverrebbero non come titolari del mutuo, ma come terzi garanti, ovvero qualora il figlio non riuscisse a pagare le rate potrebbero sostituirsi loro. È un ulteriore modo per la Banca di avere certezze del pagamento delle rate.

Vantaggio per i figli, svantaggio per i genitori

Questa operazione sicuramente costituisce un vantaggio per i figli, i quali nonostante il mutuo intestato in capo a terzi, potranno usufruire delle agevolazioni prima casa. Qualora il figlio non sia già in possesso di una casa a uso abitativo, potrebbe pagare l’imposta di registro per il suo acquisto solo al 2% del valore catastale.

Qualora fosse anche il titolare del mutuo, potrebbe godere di agevolazioni anche su questo. Per i genitori, invece, non è così: anche se il figlio acquista come prima casa, le imposte sul mutuo sono fisse e inoltre non possono ottenere la detrazione degli interessi passivi del mutuo. Si tratta di un’agevolazione fiscale concessa per l’ipotesi in cui il titolare del mutuo e della casa acquistata coincidano.

Quando devono recarsi dal Notaio per il rogito?

Quando acquirente e mutuatario coincidono, solitamente i rogiti notarili vengono stipulati il medesimo giorno, spesso in Banca, con il Notaio, il venditore e il funzionario dell’istituto. Quando, come nel caso di specie, non vi sia tale coincidenza, i genitori possono anche stipulare l’atto in precedenza, richiedendo una somma a titolo di mutuo, specialmente nell’ipotesi in cui offrano in garanzia una casa in loro proprietà. Se, invece, il figlio acquirente sarà il terzo datore di ipoteca, potrebbe essere utile stipulare entrambi i rogiti, il mutuo e la compravendita, nello stesso giorno.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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