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Acquistare un palazzo dal Notaio

L’acquisto di un palazzo: cenni generali

acquistare un palazzo dal notaioÈ possibile acquistare un intero fabbricato composto da vari appartamenti, ovvero un palazzo o una palazzina considerato un unico oggetto di compravendita.

Quando parliamo di un palazzo ci riferiamo a un fabbricato costruito da una impresa edilizia, composto da vari appartamenti con l’intenzione di venderli singolarmente, ognuno dei quali compone una unità immobiliare a sé stante, anche dal punto di vista catastale.

Generalmente com’è noto gli appartamenti vengono acquistati separatamente, è piuttosto raro l’acquisto dell’intero fabbricato, se non nelle ipotesi che andremo ad analizzare in questa sede. In quel caso, l’acquisto dell’appartamento non segue regole particolari o differenti da una normale compravendita, al di fuori dell’acquisto di un appartamento che fa parte di un più ampio condominio, con tutte le conseguenze che ne derivano in termini di spese e di titolarità dei beni comuni. L’acquisto del fabbricato per intero può essere legato ad altre esigenze e soprattutto richiede ulteriori passaggi di tipo burocratico.

L’acquisto di un palazzo da società edilizia

Non sempre la vendita di appartamenti avviene direttamente dalla società edilizia che lo ha edificato, in quanto dopo la costruzione è possibile che di questo se ne occupi un’altra società. Per questo motivo può recarsi dal Notaio l’acquirente società intenzionata ad acquistare l’intero palazzo composto da vari appartamenti, per poi rivenderli separatamente a sua volta. Questo può accadere perché magari la società edilizia che lo ha edificato aveva solo l’appalto per questo scopo ma non è intenzionata a gestire la vendita.

Per quanto riguarda il rogito di acquisto, occorre premettere che si tratta di un acquisto in blocco. L’acquirente acquista tutto il fabbricato complessivamente inteso, come se fosse un unico oggetto di compravendita e non singolarmente i vari appartamenti. Questo perché, sebbene come vedremo ogni appartamento ha la sua identificazione catastale, nel complesso si acquista un unicum.

Cosa si intende per vendita in blocco

Affinché si possa parlare di vendita in blocco non è necessario che la vendita riguardi l’intero edificio, ma è sufficiente che i vari beni che vengono venduti confinanti tra loro, rappresentino un unicum e siano venduti non come singoli appartamenti che appartengono ad un’unica persona. Si deve trattare di un complesso unitario che si diversifica dalla somma di singole unità immobiliari.

Il pagamento del prezzo

Quando si acquista un palazzo per intero, generalmente il prezzo è complessivamente inteso e non è riferito singolarmente agli appartamenti. Ad esempio, viene previsto complessivamente in euro 1.500.000 con il quale si intende pagato l’intero fabbricato, non la somma dei singoli appartamenti ognuno con il proprio prezzo.

Questo è importante anche ai fini fiscali, con la conseguenza che non si avranno ad esempio dieci assegni corrispondenti ai dieci appartamenti di cui si compone l’intero fabbricato, ma un unico assegno da consegnare alla società venditrice.

Quando si ricorre alla vendita in blocco

Di regola si acquista in blocco in quanto l’intenzione dell’acquirente è, appunto, quello di ottenere con questo rogito la proprietà di tutto il fabbricato, complessivamente inteso e comprensivo di tutti gli elementi che ne costituiscono parti comuni: la corte condominiale, i posti auto, le strade di accesso. Ciò allo scopo di avere la piena disponibilità per una eventuale e successiva rivendita.

Acquisto dei singoli appartamenti

Se si intende acquistare non il palazzo complessivamente inteso ma i singoli appartamenti la situazione cambia da vari punti di vista.

Premettendo che tale situazione è più rara rispetto alla prima, in quanto la necessità di acquistare un fabbricato per intero sorge dalla necessità, di una società ma anche di un privato, di acquistarlo per poi rivenderlo. Ancora, si potrebbe volere acquistare un palazzo anche a scopo di investimento, per poi successivamente far fruttare con vendita o con un affitto la disponibilità di tutti questi appartamenti.

Se si acquistano singolarmente, la differenza principale si rinviene nel prezzo. Il rogito notarile sarà denominato “vendita di appartamenti” e l’acquirente pagherà vari assegni quanti sono gli appartamenti, come se facesse differenti atti di acquisto, seppur racchiusi in un unico rogito.

Anche all’interno dell’atto notarile il notaio provvederà a dividere il prezzo dei singoli appartamenti.

Come si indica nell’atto l’intero fabbricato?

Come sappiamo quando si compra una casa, uno degli adempimenti del notaio, prima di procedere al rogito notarile, è quello di effettuare le visure anche catastali.

Nelle visure catastali sono descritti gli immobili: ciascun fabbricato è identificato nel Catasto del Comune in cui è situato. Il notaio così grazie alla visura catastale provvederà a riportare nell’atto pubblico notarile i dati identificativi dell’immobile che si intende comprare.

Planimetrie e catasto in caso di acquisto di un palazzo

Anche se si acquista un fabbricato composto di vari appartamenti, separati tra di loro, pertanto realizzando un’unica compravendita, occorre fare alcune precisazioni. Un conto è l’acquisto inteso in senso giuridico, un conto è l’identificazione catastale degli immobili che ne fanno parte.

Gli appartamenti che compongono un palazzo costituiscono delle unità immobiliari separate l’una dall’altra, in quanto acquistabili singolarmente come solitamente avviene quando si acquista un appartamento in condominio. Pertanto, pur essendo un acquisto unitario, ogni appartamento avrà la propria planimetria, la propria agibilità e i propri dati catastali, identificabili attraverso una visura. Se è composto da dieci appartamenti, affinché sia valido l’acquisto, il Notaio allegherà dieci planimetrie, ognuna corrispondente alla singola casa.

Lo stesso discorso vale per gli attestati di prestazione energetica, i quali vanno allegati ciascuno per ogni appartamento di cui si compone il palazzo.

Dichiarazioni urbanistiche da fare nell’atto notarile

Anche se vi sono più appartamenti, generalmente le dichiarazioni urbanistiche che vengono fatte nell’atto notarile e che sono necessarie affinché l’acquisto risulti valido si riferiscono al fabbricato nel suo complesso e non ai singoli appartamenti. Ciò in quanto per costruire il fabbricato si chiede un unico permesso di costruire, non tanti quanti sono gli appartamenti.

Tuttavia potrebbe accadere che prima del rogito notarile di acquisto vi siano stati diversi proprietari degli appartamenti e che abbiano apportato singolarmente delle modifiche strutturali ai vari appartamenti. In questo caso è sempre opportuna una consulenza notarile prima di procedere spediti ad accettare delle proposte onde evitare spiacevoli soprese e scoprire successivamente degli abusi edilizi.

Quanto costa il notaio per l’acquisto di un palazzo?

Sicuramente il corrispettivo di acquisto è più alto ma va pagato al venditore. Per quanto concerne le spese da pagare al Notaio, in primo luogo vi è il suo onorario, il quale terrà conto della pratica sicuramente più complicata rispetto ad un semplice acquisto di un appartamento singolo o di una casa.

Per quanto concerne le spese fiscali, come in ogni altro caso, occorre pagare l’imposta di registro. Essa solitamente si paga sul valore catastale dell’immobile. Nel caso di specie si effettua una valutazione differente, in quanto si valuta il complessivo fabbricato: l’acquisto di un edificio effettuato ad esempio da una impresa sconta l’imposta di registro nella misura del 9% sul valore del palazzo dichiarato in atto, oltre alle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di euro 100 cadauna.

Se l’acquisto viene assoggettato ad IVA, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono previste nella misura del 3% e del’1%.

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