Compra vendita immobiliare: il ruolo del Notaio

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compra vendita immobiliareCon l’espressione compra vendita immobiliare s’intende il contratto redatto in forma scritta con cui il venditore cede la proprietà dell’immobile in cambio di una somma pattuita. Perché il contratto abbia valore nei confronti di terzi deve essere redatto in forma di atto pubblico oppure come scrittura privata autenticata e deve essere trascritto nei registri immobiliari. Il professionista che si occupa della redazione o dell’autenticazione e della trascrizione dei pubblici registri è il Notaio.

Una nota: abbiamo detto che il contratto prevede la cessione della proprietà in cambio di una cifra pattuita. È senza dubbio vero, e bisogna porre attenzione al fatto che il trasferimento di proprietà è immediato e non si tratta di un tecnicismo. Se, per esempio, abbiamo acquistato una casa e la casa va a fuoco prima che il nuovo proprietario ne abbia preso formalmente possesso o no, risulta di sua proprietà. Si dice che il deperimento del bene è in capo al proprietario, anche se non ha mai fatto il suo ingresso nella nuova casa.

Prima di procedere alla redazione del contratto di compravendita immobiliare il Notaio compie una serie di verifiche e controlli che si sono evoluti nel tempo.

Compravendita immobiliare: le attività ed i controlli del Notaio

Il Notaio ha il compito di redigere il contratto, la sua esperienza di giurista gli consente di individuare la formula migliore per garantire entrambe la parti in causa. Benché infatti normalmente sia l’acquirente a l’individuare il Notaio, il suo ruolo è di assoluta imparzialità.

I controlli preliminari si concentrano in particolare sull’indagare l’effettiva volontà delle parti e sulla loro identità. Con riguardo all’immobile il Notaio si occupa di verificare che il venditore ne abbia la piena titolarità e che il bene sia libero da vincoli quali ipoteche e pignoramenti; verifica la regolarità edilizia degli immobili esistenti e i permessi a costruire di quelli “sulla carta”. Verifica inoltre che il venditore abbia ricevuto il compenso pattuito, che ci sia oppure no necessità del consenso di eventuale coniuge nel caso per esempio che il venditore sia coniugato in regine di comunione dei beni, o se debbano essere coinvolti altri eredi in caso di bene ricevuto in eredita. È ancora compito del Notaio controllare la presenza di autorizzazione del giudice alla vendita e l’intervento di genitore o tutore se una delle parti del contratto è minore o incapace di intendere e volere.

È sempre il Notaio a dover controllare nel caso in cui l’immobile sia in edilizia economica popolare che non esitano limiti per la vendita (prezzo vincolato, divieto temporaneo di vendita, o requisiti soggettivi dell’acquirente).

Nel caso l’immobile sia un terreno il Notaio verifica che sia presente il certificato di destinazione urbanistica.

Uno dei documenti che devono essere allegati all’atto di compra vendita è il certificato di prestazione energetica, pena una sanzione che può andare da 3.000 a 18.000 euro e l’obbligo a presentarlo comunque entro 45 giorni dal rogito.

L’atto di compravendita della casa deve essere letto dal Notaio rogante alla presenza delle parti, non necessariamente in modo contestuale. Nel caso una delle due parti sia analfabeta o non vedente è richiesta la presenza di due testimoni che non abbiano interessi nell’atto di compravendita.

Il ruolo del Notaio non termina con la stesura e la sottoscrizione dell’atto di compravendita, ma prevede altri tre adempimenti: la trascrizione del medesimo nei pubblici registri, il versamento per conto dell’acquirente delle imposte all’Erario e la voltura catastale dell’immobile.

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Compra vendita immobiliare: il regime fiscale per acquisto di un’abitazione

L’esperienza del Notaio potrà essere utile anche per individuare il regime fiscale a cui sono soggetti i beni immobili alienati.

La differenza principale è rappresentata dal fatto che il venditore sia un soggetto Iva oppure no.

Nel caso di compra vendita immobiliare di una casa tra privati, cioè nel caso in cui sia l’acquirente che il venditore non siano soggetti Iva, le imposte da versare sono 9% del valore catastale dell’immobile a cui si aggiungono 50 euro per l’imposta castale e 50 euro per l’imposta ipotecaria.

Il valore castale non è il prezzo di vendita dell’immobile, ma un valore che si ottiene rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente di 120. Questo sistema che viene definito del “prezzo-valore”, ma può essere applicato solo ad immobili residenziali e relative pertinenze e solo se l’acquirente è una persona fisica e fa espressa richiesta di questo sistema di tassazione.

Se l’acquirente, inoltre, ha i requisiti per acquistare l’immobile con il bonus prima casa, la tassazione subisce una riduzione: l’imposta di registro scende al 2% e il valore catastale si ottiene sempre rivalutando la rendita del 5%, ma moltiplicandolo per un coefficiente di 110.

Nel caso in cui il venditore sia un soggetto Iva, normalmente un costruttore, sono possibili diverse ipotesi.

Se l’abitazione è ceduta entro i primi 5 anni dalla sua costruzione o dalla sua ristrutturazione, occorre versare l’Iva al 10%, imposta di registro, catastale e ipotecaria nella misura di 200 euro l’una. Anche in questo caso sono previste agevolazioni per la prima casa: l’Iva scende al 4%. L’iva è calcolata naturalmente sul prezzo reale dell’immobile, non sul valore catastale.

Se l’abitazione è ceduta dopo i 5 anni citati, il venditore può decidere se applicare oppure no l’Iva. Se la applica ricorrono le medesime condizioni esposte sopra; mentre se sceglie un contratto Iva esente si applicheranno l’imposta di registro con aliquota al 9% (o al 2% in caso di acquisto prima casa), imposta ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Compravendita casa: il regime fiscale per l’acquisto di un terreno

Abbiamo visto il regime fiscale in caso di compra vendita di una casa, vediamo ora qual è la tassazione se si acquista un terreno. In questo caso occorre distinguere tra un terreno agricolo e un terreno non agricolo, nel caso di acquisto di un terreno agricolo le imposte da prevedere sono il 15% di imposta di registro, 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di imposta catastale. In caso di acquisto di un terreno non agricolo l’imposta di registro scende al 9%, mentre si confermano le quote delle imposte catastali e ipotecarie. La base imponibile per l’acquisto di un terreno è il prezzo del medesimo.

Ma chi versa le tasse che abbiamo indicato e paga l’onorario del Notaio? Tasse e parcella del Notaio sono a carico dell’acquirente.

Compravendita immobiliare: ultimo atto di un processo complesso

La compravendita immobiliare, inteso come l’atto di rogito con cui il bene passa di mano, è il punto d’arrivo di un percorso avviato con l’individuazione del bene da acquistare, la promessa d’acquisto e l’eventuale compromesso o contratto preliminare. Se, come abbiamo visto il rogito prevede la presenza di un Notaio questa non è obbligatoria nelle prime fasi, a meno che non si stia acquistando una casa in costruzione, in questo caso il contratto preliminare è obbligatorio e deve essere redatto dal Notaio che deve accertarsi che il costruttore consegni una fidejussione a garanzia delle somme già ricevute dall’acquirente. Tuttavia individuare un Notaio di fiducia sin dai primi passi di questo percorso può rivelarsi una scelta lungimirante, significa poter contare sin dall’inizio sulla consulenza di un professionista esperto che saprà tutelare tutte le parti coinvolte. 

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