Casa proveniente da donazione: servono ancora le tutele?
- Stiamo per comprare una casa proveniente da una donazione. rivolgersi a una consulenza notarile in casi come questi è ancora più importante, per evitare problemi e brutte sorprese
- Ci chiedono queste tutele: servono ancora?
- Acquisto di una casa proveniente da donazione: cosa è cambiato
- Le tutele da prendere in caso di acquisto di una casa proveniente da donazione
- Acquisto di una casa proveniente da donazione: le tutele iniziano nel momento della contrattazione
- Domande frequenti
Stiamo per comprare una casa proveniente da una donazione. Rivolgersi a una Consulenza Notarile in casi come questi è ancora più importante, per evitare problemi e brutte sorprese
Abbiamo visto un certo numero di abitazioni, cercando quella che fosse adatta ai nostri bisogni e conforme alle nostre finanze, fino a quando - magari dopo un certo dispendio di energie e tempo - abbiamo trovato quella che fa per noi e presi dall'entusiasmo abbiamo deciso di firmare il preliminare di vendita per non farci sfuggire quella che riteniamo sia la casa della nostra vita. A un certo punto veniamo però a sapere che chi ci ha venduto questa casa l'ha in realtà ottenuta tramite donazione.
Fino a pochi mesi fa era il momento in cui cominciavano le telefonate: l'agenzia che parla di polizza, la banca che frena sul mutuo, il venditore che chiede ai fratelli di firmare una rinuncia. Dal 18 dicembre 2025 le cose stanno diversamente. La legge 2 dicembre 2025 n. 182 ha riscritto le regole sulla donazione, e oggi chi compra a pagamento una casa donata al venditore, di norma, non rischia più di doverla restituire.
Ci chiedono queste tutele: servono ancora?
| Cosa ci viene proposto | Oggi, di norma |
|---|---|
| Aspettare che passino vent'anni dalla donazione | Non serve: la restituzione verso chi compra a titolo oneroso non è più prevista |
| Rinuncia dei fratelli del venditore all'opposizione | Non serve, salvo che un'opposizione risulti già trascritta nei registri |
| Polizza assicurativa sulla provenienza donativa | Di solito non serve più; può avere senso solo nei casi transitori |
| Visura ipotecaria aggiornata prima del rogito | Serve sempre: mostra eventuali domande di riduzione o opposizioni trascritte |
Un caso tipico. Una coppia firma il compromesso per un trilocale e versa la caparra. Solo dopo scopre che il venditore ha ricevuto la casa dal padre nel 2017, e che il padre è ancora vivo. L'agenzia suggerisce una polizza e una rinuncia firmata dalla sorella del venditore. Con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025, se la visura non mostra opposizioni o domande di riduzione trascritte, nessuna delle due dovrebbe servire: l'acquisto della coppia è stabile. Se un giorno la sorella si riterrà lesa, potrà agire contro il fratello per la sua quota, in denaro, non contro chi ha comprato.
Acquisto di una casa proveniente da donazione: cosa è cambiato
Il problema, prima, era questo. Alla morte del donante, un erede che si riteneva leso nella sua quota di legittima poteva agire in riduzione contro chi aveva ricevuto la donazione e, se questi non aveva altri beni, chiedere la restituzione della casa anche a chi l'aveva comprata da lui. Il rischio durava fino a vent'anni dalla trascrizione della donazione, o anche di più se qualcuno si era opposto. E poteva spuntare un erede di cui nessuno sapeva nulla, per esempio un figlio riconosciuto dopo.
Il nuovo articolo 563 del Codice Civile ha tolto di mezzo proprio questo passaggio: la riduzione della donazione non pregiudica più chi ha comprato dal donatario. L'erede leso può rivalersi solo sul donatario e sul suo patrimonio, e anche un erede "a sorpresa" non potrebbe più chiedere la casa a chi l'ha acquistata a pagamento. Le ipoteche concesse dal donatario, poi, restano efficaci: è il motivo per cui le banche non dovrebbero più avere ragioni per frenare sul mutuo.
Restano due situazioni da controllare, spiegate nel dettaglio nella pagina sui rischi dell'acquisto di una casa donata. La prima: una domanda di riduzione già trascritta prima del rogito, che resta opponibile a chi compra dopo. La seconda: il donante morto prima del 18 dicembre 2025, con un erede che entro il 18 giugno 2026 abbia trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione. In quel caso, per quella vicenda, valgono ancora le vecchie regole.
Le tutele da prendere in caso di acquisto di una casa proveniente da donazione
Se abbiamo già firmato il preliminare, la prima cosa da fare non è chiedere garanzie al venditore ma far verificare i registri immobiliari. Le visure ipotecarie, che di norma il notaio esegue prima del rogito, dicono se esistono opposizioni o domande di riduzione trascritte e, insieme alla data di morte del donante, se l'acquisto rientra nelle nuove regole.
Nella grande maggioranza dei casi la risposta è tranquillizzante, e non serve altro. Quando invece i registri mostrano un'opposizione trascritta prima della riforma, lo strumento più lineare resta la rinuncia all'opposizione da parte di chi l'aveva fatta; nei casi transitori può tornare utile qualcuno dei vecchi rimedi per comprare una casa donata. È ragionevole che le spese di queste formalità restino a carico di chi vende, e conviene scriverlo nel preliminare. Chi vuole approfondire la riforma nel suo insieme trova tutto nell'articolo la regola dei 20 anni non esiste più.
Acquisto di una casa proveniente da donazione: le tutele iniziano nel momento della contrattazione
Abbiamo visto cosa fare una volta che ci siamo impegnati all'acquisto di una casa proveniente da donazione: ma possiamo in qualche modo intervenire anche prima? Sì, come in ogni compravendita immobiliare è bene affidarsi a una Consulenza Notarile prima di impegnarsi a qualsiasi titolo all'acquisto, così da sapere quali sono i punti su cui informarsi, fare le verifiche necessarie, prendere le eventuali contromisure e - se necessario - anche cambiare idea riguardo all'acquisto. Oltre alla provenienza, potrebbero infatti nascere anche altri problemi di cui non eravamo a conoscenza e che potrebbero rendere molto più complessa se non addirittura impossibile la conclusione della compravendita: una difformità catastale, un abuso edilizio, un'ipoteca da cancellare. Ecco perché rivolgersi al Notaio per tempo può davvero evitarci diverse scocciature e far sì che il sogno di una casa tutta nostra non si trasformi in un incubo che ci richieda stress, tempo, energie e anche soldi. Per sapere quanto costerebbe l'atto e porre già queste domande a chi lo stiperebbe, si può chiedere un preventivo ai notai della zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Ho firmato il compromesso e ho scoperto che la casa è stata donata al venditore: posso tirarmi indietro?
La sola provenienza da donazione, con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025, di norma non è più un motivo valido, perché l'acquisto non è esposto alla restituzione. Diverso sarebbe se dalle visure risultasse un'opposizione o una domanda di riduzione trascritta non dichiarata dal venditore: è una situazione da valutare con il notaio o con un legale, anche alla luce di quanto scritto nel preliminare.
L'agenzia mi chiede di pagare una polizza sulla donazione: devo farlo?
Nella maggior parte dei casi non dovrebbe più servire, perché copriva il rischio di restituzione che la legge ha tolto a chi compra a titolo oneroso. Può avere senso solo nei casi transitori; in ogni caso, di solito era un costo a carico del venditore.
La banca mi darà il mutuo per una casa donata?
Il motivo principale per cui le banche frenavano, cioè il rischio di perdere l'ipoteca, dal 18 dicembre 2025 è venuto meno. Le politiche interne possono variare, quindi conviene segnalare la provenienza fin dal primo colloquio in banca.
