Come leggere il Preventivo del Notaio
- Le tre voci che compongono il preventivo
- Un esempio in cifre sulla prima casa
- Il secondo atto: il preventivo del mutuo c’è?
- Cosa paga davvero l’onorario
- Come chiedere un preventivo che si possa confrontare
- Tre dubbi che vengono a tutti davanti a un preventivo
- 1. le imposte
- 2. le anticipazioni
- 3. l’onorario
- Il preventivo del notaio è vincolante?
- Perché due preventivi per la stessa casa hanno imposte uguali e totali diversi?
- Le visure sono comprese nel preventivo?
- Quanto costa chiedere un preventivo?
Hai chiesto un preventivo per il rogito della tua nuova casa e finalmente hai in mano quel foglio di carta (o quel PDF). Lo guardi e la prima cosa che salta all’occhio è, ovviamente, il totale in fondo alla pagina. Il totale però dice poco: dentro ci sono soldi che vanno allo Stato, soldi che lo studio anticipa per conto tuo e il compenso del notaio, e sono tre cose diverse. Chi li sa distinguere capisce cosa sta pagando e perché, e può mettere a confronto due preventivi senza paragonare mele con pere.
Dal 2017 la legge chiede a tutti i professionisti un preventivo scritto con le voci di spesa, e per gli studi notarili è prassi consolidata: tendenzialmente il documento che si riceve è già diviso per capitoli. Sta a chi lo legge sapere dove guardare. E se qualcosa non torna, la strada più semplice resta chiedere spiegazioni al notaio stesso, che potrà illustrare le voci e gli adempimenti collegati alla pratica.
Le tre voci che compongono il preventivo
1. Le imposte
Sono i soldi che il notaio versa allo Stato per conto dell’acquirente e non dipendono dallo studio: chiunque faccia il preventivo, queste righe hanno gli stessi importi. Per una prima casa comprata da un privato, di norma, si legge: imposta di registro al 2% sul valore catastale (con un minimo di 1.000 euro), imposta ipotecaria 50 euro, imposta catastale 50 euro. Se la casa non è prima casa l’aliquota sale al 9%. Se invece si compra da un’impresa che vende con IVA, sul prezzo si paga l’IVA al 4% o al 10% e le tre imposte scendono a 200 euro ciascuna. Il dettaglio dei casi è nella pagina sulle spese notarili per l’acquisto della prima casa.
Una cosa da guardare: il calcolo va fatto sul valore catastale (rendita rivalutata del 5% e moltiplicata per 110 o 120), non sul prezzo. Se nel preventivo il 2% o il 9% sono applicati al prezzo di vendita, probabilmente manca il dato della rendita e vale la pena fornirlo.
2. Le anticipazioni
Per preparare il rogito lo studio paga visure ipotecarie e catastali, tassa d’archivio, eventuali certificati e copie. Sono spese sostenute in nome e per conto del cliente, quindi compaiono a parte, di solito con la dicitura “anticipazioni” o “spese escluse da IVA art. 15”, e di norma pesano qualche centinaio di euro. Nel confronto tra preventivi conviene poco fermarsi su questa riga: gli importi cambiano da studio a studio ma restano piccoli rispetto alle altre due voci.
3. L’onorario
È il compenso dello studio per la prestazione, la consulenza e la responsabilità sull’atto. È l’unica riga davvero libera, perché dal 2006 non esistono più tariffe obbligatorie, ed è la riga su cui si applica l’IVA al 22%. Quando due preventivi per la stessa casa hanno totali diversi, la differenza sta quasi sempre qui. Per orientarsi sugli ordini di grandezza c’è la pagina sulle tariffe notarili aggiornate.
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Un esempio in cifre sulla prima casa
Prima casa comprata da un privato, prezzo 200.000 euro, rendita catastale 600 euro. Le imposte sono circa 1.490 euro (1.386 di registro sui 69.300 euro di valore catastale, più 50 e 50). Per le anticipazioni mettiamo 200 euro. Per l’onorario, che varia da studio a studio, ipotizziamo 1.500 euro, su cui l’IVA fa 330 euro. Il preventivo si chiude intorno a 3.520 euro, così ripartiti:
Quasi metà del totale, in questo esempio, non è del notaio. Sulla stessa casa comprata come seconda casa le imposte salirebbero a circa 6.900 euro, con onorario e anticipazioni invariati: è il motivo per cui due preventivi per due case simili possono differire di migliaia di euro senza che lo studio c’entri.
Il secondo atto: il preventivo del mutuo c’è?
Se la casa si compra con un mutuo, davanti al notaio si firmano due contratti: la compravendita e il mutuo. Sono due atti, con due serie di voci. Sul mutuo non si paga l’imposta di registro ma l’imposta sostitutiva, 0,25% dell’importo erogato se è prima casa, e c’è un onorario a parte. Chi chiede un preventivo “per l’acquisto della casa” senza dire che c’è anche il mutuo rischia di ricevere la quotazione di un atto solo e di scoprire la seconda a ridosso del rogito. Basta indicarlo da subito, con l’importo: come si legge quel secondo preventivo è spiegato nella pagina sul costo del notaio per la prima casa con mutuo.
Cosa paga davvero l’onorario
Se anche una volta tolte le spese relative a tasse, imposte e costi fissi il preventivo del notaio continua a sembrare alto, è il momento di fare mente locale su cosa significhi un atto notarile e sul carico di responsabilità che è collegato allo stesso. Il notaio, in quanto pubblico ufficiale, è garante della legalità di quanto avviene in sua presenza: gli atti da lui redatti e davanti a lui sottoscritti hanno un altissimo valore legale e saranno una prova praticamente inconfutabile in caso di contenzioso, a meno che naturalmente ne venga provata l’irregolarità. Inoltre, registrandoli e trascrivendoli, il notaio fa sì che quanto disposto in questi stessi atti divenga operativo a tutti gli effetti anche di fronte alla legge, e li conserva negli anni. Il notaio è poi, per legge, una figura super partes, chiamata a garantire da una parte il rispetto della volontà di tutte le parti coinvolte, assicurandosi anche che queste abbiano ben compreso quanto contenuto nell’atto che stanno sottoscrivendo e le sue conseguenze, dall’altra il rispetto della legge. Tra i compiti principali c’è anche la consulenza, per aiutare i cittadini ad essere pienamente coscienti delle decisioni che stanno prendendo e della loro portata. Semplificando molto, è questo che l’onorario compensa, e per questo il preventivo più basso non è di per sé quello migliore: conta cosa c’è dietro.
Come chiedere un preventivo che si possa confrontare
Un preventivo è leggibile se chi lo ha fatto aveva i dati giusti. Per una compravendita servono almeno: se è prima o seconda casa, il prezzo, la rendita catastale, se il venditore è un privato o un’impresa, se c’è un mutuo e di quanto. L’elenco completo è nella pagina su cosa serve per fare un preventivo al notaio. Con gli stessi dati, due preventivi diventano confrontabili riga per riga.
È il modo in cui lavora anche NotaioFacile: la richiesta che parte dal sito contiene già quei dati e arriva direttamente agli studi notarili della zona scelta, che rispondono con un preventivo scritto, di solito in poche ore. Non c’è un calcolatore che tira fuori una cifra a caso: risponde il notaio. Chi vuole provare può descrivere il proprio acquisto e ricevere i preventivi; il servizio di richiesta è descritto nella pagina sui preventivi notarili.
Tre dubbi che vengono a tutti davanti a un preventivo
Il preventivo del notaio è vincolante?
Di norma è una stima fatta sui dati forniti. Se al rogito gli elementi sono gli stessi, il conto tende a coincidere; se cambiano (un’ipoteca da cancellare, una planimetria da aggiornare, un mutuo più alto) possono aggiungersi voci. Su ogni variazione è buona norma chiedere conferma allo studio prima dell’atto.
Perché due preventivi per la stessa casa hanno imposte uguali e totali diversi?
Perché le imposte sono fissate dalla legge e non cambiano con il notaio, mentre l’onorario è libero. La differenza tra i due totali è quasi sempre la differenza tra i due onorari, più l’IVA che li segue.
Le visure sono comprese nel preventivo?
Di solito sì, alla voce anticipazioni, senza IVA. Se nel preventivo non compaiono, vale la pena chiedere se sono incluse nell’onorario o se arriveranno a parte.
Quanto costa chiedere un preventivo?
Nulla: il preventivo non impegna e non si paga. Il tema è approfondito nella pagina su quanto costa un preventivo da un notaio.
