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Cosa succede se al rogito la casa non è libera?

Cosa fare e come tutelarsi nel caso in cui la casa appena comprata dal notaio rimanga occupata

Cosa utelarsi nel caso in cui la casa appena comprata dal notaio rimanga occupata

Nella normalità delle ipotesi di compravendita, nonché nell’ipotesi contemplata dal Codice Civile, chi vende un immobile lo trasferisce e lo consegna all’acquirente libero da cose e persone.

Cosa significa che la casa non è libera?

Per cose si intende gli arredi della casa. Come è ben possibile immaginare non è fondamentale per abitare un immobile che questo sia libero dagli arredi dei precedenti proprietari. Anzi a volte nel prezzo della compravendita sono già ricompresi alcuni mobili di arredamento soprattutto se fatti su misura o di gradimento a chi acquista.

Per persone si intende che la casa non è più abitata da nessuno, già al giorno del rogito notarile di acquisto di modo che questa possa essere già abitata da chi l’acquista il giorno stesso dell’atto notarile.

Quindi quando si acquista una casa non libera ciò significa che il giorno del rogito all’interno della casa vi abita qualcuno o comunque vi sono ancora gli arredi del vecchio proprietario, il che non permette all’acquirente di traslocare all’interno dell’immobile.

Casi per i quali l’immobile potrebbe non essere libero

I casi per i quali l’immobile potrebbero essere non libero sono molteplici e di natura diversa. A volte l’acquisto di un immobile occupato è conseguenza di una precisa scelta, altre volte è un inconveniente da gestire.

Acquisto nuda proprietà

Quando si acquista la nuda proprietà di una casa vuol dire che il vecchio proprietario si riserva il diritto di usufrutto o abitazione. La riserva può essere a tempo determinato oppure vitalizio, cioè fino alla sua morte. Il fatto che l’immobile rimanga occupato anche dopo il rogito notarile è naturale e fisiologico, in quanto il diritto di godere dell’immobile rimane al vecchio proprietario nonché attuale usufruttuario o abitator.

Acquistare l’immobile con questa tipologia di operazione significa sì risparmiare spesso molti soldi all’acquisto, ma anche cominciare a godere dell’immobile dopo molti anni

Acquisto casa locata

Quando un immobile è locato la Legge accorda la propria preferenza al locatore, considerato contraente debole, riservandogli il diritto di continuare a godere dell’immobile in locazione anche se vi è un avvicendamento di proprietari. Fino quando il contratto di locazione ha validità l’inquilino deve poter godere liberamente della casa.

Non sempre chi compra un immobile lo fa per destinarlo a propria residenza poiché potrebbe ritenere più conveniente percepire il reddito dei canoni di locazione.

Ma se la casa attualmente locata viene acquistata, magari con un forte sconto, per destinarla a propria casa di residenza è bene tenere conto che non è possibile sfrattare l’inquilino da un giorno all’altro.

Acquisto casa all’asta

Un’altra fattispecie dove spesso accade che la casa non sia libera è l’acquisto dell’immobile all’asta.

L’immobile potrebbe risultare occupato per diverse ragioni: la casa era già locata prima del pignoramento e allora valgono le considerazioni fatte prima; la casa anche dopo il pignoramento è occupata dal debitore che subisce l’espropriazione; la casa è occupata da soggetti che godono dell’immobile senza titolo e, quindi, abusivamente.

Se l’occupazione dell’immobile da parte del debitore esecutato nella maggior parte delle volte potrebbe non essere un problema, poiché pronto a liberare l’immobile ad asta avvenuta, l’occupatore abusivo potrebbe non essere voler liberare l’immobile.

La Legge non consente la c.d. giustizia privata e pertanto non è possibile liberare la casa, anche senza forza, con il fai da te.

Immobile occupato abusivamente

Sembrerebbe un’eventualità un po’ fantozziana quella in cui chi vende, consapevolmente o meno, trasferisce un immobile occupato da persone senza titolo. Sembra impossibile ma potrebbe capitare. Anche in questo caso valgono le considerazioni di sopra essendo evidente che non sia possibile liberare l’immobile attraverso la giustizia privata, salvo non passare dalla parte del torto.

Venditori non pronti a liberare l’immobile

Questa è l’ipotesi, insieme alla prossima, che potrebbe definirsi più comune. Le parti si accordano per un determinato giorno e fissano il rogito notarile. Ma per complicanze di vario genere la parte venditrice non è riuscita a liberare l’immobile vuoi perché vi sono stati imprevisti organizzativi, vuoi perché vi siano stati ritardi con l’acquisto del nuovo immobile dove si sarebbe dovuta trasferire la stessa parte venditrice.

Immobile mancante delle finiture

Altre ipotesi comune è la mancata ultimazione delle finiture da parte del costruttore, di modo che non sia possibile trasferirsi nella nuova casa. Non sempre è volontà delle parti prorogare l’atto notarile e quindi, si rogita, comunque, pur sapendo di non poter abitare subito l’immobile vuoi per una convenienza economica vuoi perché non è possibile spostare la data dell’atto notarile.

Come è possibile tutelarsi nel caso in cui l’immobile non sia libero al rogito?

Non tutte le situazioni elencate sopra possono essere risolte nella stessa maniera. Anzi, alcune di questa sono fisiologicamente così, cioè fanno parte della contrattazione tra parte venditrice e parte acquirente. Questo è il caso della vendita della nuda proprietà e della vendita di cosa data a terzi in locazione.

Nel caso invece patologico cosa si può fare?

Immobile locato a terzi

È vero, chi compra l’immobile locato a terzi dovrebbe essere conscio dei diritti del locatore Ma è evidente che bisogna considerare più di un fattore nel caso in cui l’acquisto non sia puramente fatto per investimento. Come detto sopra chi detiene un immobile in locazione ha diritto di goderlo fino al termine della locazione. Il solo modo per interrompere la locazione da parte del proprietario è mediante la disdetta del contratto all'altra parte, almeno sei mesi prima della scadenza.

La tutela per chi compra in questi casi è essere consapevoli sui diritti e doveri derivanti dalla locazione in essere. Ciò, però, non toglie che si potrebbe giungere al procedimento di sfratto per finita locazione, ai sensi dell'articolo 657 del codice di procedura civile, il quale è intimato dopo la scadenza del contratto.

Immobile occupato abusivamente

La tutela nei confronti di questa fattispecie differisce in parte a seconda che si acquisti all’asta o direttamente dal privato. Sicuramente al fine di far cessare l’occupazione abusiva non è possibile percorre la strada della giustizia privata come detto sopra. Infatti l’unico modo per far cessare l’occupazione abusiva di un immobile è munirsi di un ordine del giudice attraverso il quale un ufficiale giudiziario può intimare la liberazione dell’immobile anche con l’uso della forza pubblica (polizia o carabinieri).

Se si è all’interno della procedura di una vendita all’asta il provvedimento solitamente viene emesso ben prima del trasferimento; nella vendita tra privati si potrebbe dover aspettare i tempi della giustizia.

Va da sé che l’unica tutela fra privati è di tipo economico, magari prevedendo un prezzo minore di mercato tenendo conto delle spese necessarie per liberare l’immobile.

Immobile non terminato o occupato dai proprietari

Queste ipotesi sono le ipotesi più facilmente tutelabili attraverso gli strumenti giuridici che possono essere forniti direttamente dal notaio senza alcuna intermediazione esterna. Infatti, in queste ipotesi le parti sono sempre e solo chi vende e chi acquista.

Se risulta impossibile la consegna immediata dell’immobile all’atto notarile è necessario stabilire all’interno di esso un termine di adempimento entro il quale l’immobile deve essere liberato e/o consegnato.

Per incentivare la parte venditrice a rispettare l’accordo assunto davanti al notaio è possibile tutelarsi mediante due strumenti: la penale e il deposito del prezzo su conto dedicato del notaio. I due strumenti giuridici sono al contempo tra loro alternativi, ma, anche, cumulabili.

Con la penale le parti convengono che per ogni giorno di ritardo nella consegna dell’immobile la parte inadempiente dovrà corrispondere una determinata somma a titolo di risarcimento del danno il cui ammontare è predeterminato.

Con il deposito prezzo invece le parti convengono che l’intero prezzo - o parte di questo - depositato presso il notaio, sul suo conto corrente dedicato, non potrà essere svincolato fino al giorno i cui l’immobile non verrà consegnato alla parte venditrice.

Costo della penale e del deposito prezzo

Gli strumenti che possono essere forniti direttamente dal notaio hanno costi sicuramente inferiori a quelli necessari per assicurare il medesimo risultato facendo ricorso alla giustizia pubblica.

Infatti la penale sconta imposte esigue pari ad euro 245,00 di cui 200 sono di imposta di registro e  i restanti 45 euro consistono in bollo. Quanto al deposito prezzo la pattuizione non sconta alcuna imposta, ma solo ed eventualmente dell’onorario del notaio che ha piena libertà di decidere il proprio compenso per l’attività aggiuntiva.

Quanto alla ripartizione di queste spese, le parti possono liberamente convenire su chi debbano gravare non essendo obbligatorio che queste spese siano sostenute dalla parte acquirente.

Le informazioni riportate in questo articolo sono a carattere generico e non possono essere considerate documenti ufficiali, così come non possono in alcun modo sostituire il parere di un professionista. Per gli stessi motivi Easy Web Service Srl non risponde in alcun modo della correttezza di quanto riportato, così come dell’aggiornamento dei contenuti, in quanto argomenti suscettibili di modifiche nel tempo. EWS invita pertanto gli utenti a consultare direttamente un notaio per avere informazioni aggiornate, certe e conformi al proprio caso specifico.

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