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Come spostare la data del rogito dal notaio senza rovinare tutto

Che cos’è il rogito notarile?

come spostare la data del rogito dal notaioQuando si parla di rogito notarile, solitamente, si fa riferimento al contratto definitivo con il quale avviene il passaggio di proprietà di un bene immobile come un appartamento, un’abitazione indipendente, un garage, una cantina oppure immobili destinati ad attività imprenditoriali.

Come si decide la data del rogito?

La data del rogito è stabilita dalla volontà delle parti, cioè dal comune accordo tra venditore e acquirente.

L’accordo sulla data del rogito può essere trovato verbalmente ma, nella maggior parte dei casi, questa data viene definita all’interno del cosiddetto “compromesso”, insieme agli altri elementi principali del contratto, come la determinazione dell’oggetto del futuro contratto e del prezzo.

Solitamente, le parti del contratto non determinano una data univoca, ma viene piuttosto fissato un termine ultimo con l’utilizzo della tecnica del “non oltre la data del ….”.

I motivi della conclusione di un compromesso

Il compromesso è quel tipo di contratto che non deve essere necessariamente concluso. Ciò vuol dire che non rappresenta un passaggio obbligatorio prima di stipulare il rogito definitivo. Infatti possono verificarsi diverse ipotesi.

Può accadere che le parti non siano pronte con tutte le documentazioni necessarie per il rogito notarile e ciò nonostante decidano di obbligarsi nella conclusione di un contratto in un secondo momento. Così come può accadere che non insorgano problemi, non vi siano particolari esigenze delle parti a stipulare il rogito notarile in un secondo momento e che quindi si proceda spediti con la pratica, stipulando direttamente il contratto di compravendita, senza compromesso. Il notaio in questi frangenti è fondamentale: grazie alla sua preventiva consulenza può individuare il momento più adatto per stipulare il rogito. Infatti qualora sorgano delle problematiche, avviserà immediatamente le parti. Si pensi al caso in cui il notaio scopra che una stanza sia abusiva, oppure scopra che una stanza non sia accatasta, oppure che la planimetria non corrisponda allo stato in cui si trova la casa. In questo caso dovranno essere eseguiti degli adempimenti preliminari che potranno coinvolgere anche geometri, ingegneri o architetti.

Il termine convenuto nel compromesso è perentorio?

Per termine perentorio si intende un momento oltre il quale si perde la facoltà di porre in essere una determinata attività. Sulla natura della data fissata dalle parti per il rogito notarile si è giunti addirittura davanti alla Cassazione.Come statuito dalla Suprema Corte, anche recentemente con una Sentenza del 2020, la data fissata per il rogito notarile non è un termine perentorio.

Ciò significa che se la data originariamente fissata viene superata, le parti del contratto non perdono la facoltà di concludere comunque il contratto definito, anche se oltre i termini.

Perché spostare la data del rogito dal notaio?

Come detto sopra, non sempre le cose vanno secondo i piani. Per arrivare alla conclusione del contratto definito a volte si deve fare i conti con qualche ostacolo che si presenta sulla strada.

Potrebbe succedere, infatti, che, alla scadenza del termine stabilito di comune accordo, una delle due parti non sia ancora pronta a presentarsi davanti al notaio: ad esempio, l’acquirente non ha ancora ultimato la pratica per il mutuo, il venditore non è riuscito a trovare un nuovo immobile dove trasferirsi, oppure ancora il notaio ha evidenziato alcune questioni da sistemare necessariamente prima dell’atto.

È possibile spostare la data del rogito notarile?

Come più autorevolmente detto dalla Cassazione, il termine fissato per la data del rogito dal notaio non è una data perentoria. Questo significa che questa data precedentemente concordata può essere modificata di comune accordo. La nuova data non può però essere proposta di modo che intercorrano mesi interi tra una data e l’altra. La proposta deve essere fatta entro termini congrui, volti a superare gli eventuali imprevisti. Pertanto, lo spostamento della data deve essere contenuto in alcuni giorni o settimane. Anche in questo caso sarà necessario l’intervento del notaio per comprendere come procedere e analizzare il singolo caso concreto.

Differenza tra spostamento della data e inadempimento

La richiesta di fissare una nuova data e quindi di prorogare il termine, sostenuti dalla valida motivazione di dover far fronte ad un evidente imprevisto, non può essere paragonata ad un inadempimento, in quanto la volontà di concludere il contratto deve ritenersi ancora viva.

L’inadempimento si verifica quando, dopo lo spirare del termine, una delle parti si dovesse rifiutare di andare dal notaio per il rogito notarile senza una ben precisa motivazione. Nel compromesso, invece, le parti si obbligano entro una determinata data a stipulare il contratto definitivo dal notaio con atto pubblico notarile.

Conseguenze del non volere stipulare il definitivo

Come sopra anticipato può accadere che una delle parti decida di non voler più adempiere all’obbligo assunto e di non voler concludere il rogito definitivo. In questi casi la legge però tutela colui che ha subito dei danni da tale comportamento. In caso di inadempimento l’altra parte, ossia quella che subisce l’inadempimento altrui, può decidere di chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la proprietà, proprio come previsto dalla legge. In questo caso la sentenza sostituirà gli effetti del rogito notarile che non è avvenuto. Potrà anche chiedere di sciogliere il contratto preliminare e in questo ultimo caso le parti saranno libere dagli obblighi assunti. Naturalmente sarà previsto un risarcimento del danno in favore di colui che ha subito un pregiudizio.

Come spostare la data del rogito dal notaio?

Lo spostamento della data del rogito del notaio deve essere concordato dalle parti con uno scambio di corrispondenza attraverso raccomandate. Si tratta comunque di una modifica del compromesso che deve avere riscontro scritto. Si tratta, infatti, dell’invio di una proposta contrattuale che deve essere accettata dalla controparte. La modifica del termine del rogito può essere richiesta con mezzi equivalenti, come la pec (posta elettronica certificata). Anche la semplice mail potrebbe essere sufficiente, anche se non possiede la stessa efficacia dei mezzi di cui sopra.

È sempre bene, però, affidarsi al consiglio del notaio che sarà indicare quali sono le migliori modalità per raggiungere il risultato voluto dalle parti.

Spostare la data del rogito ha dei costi?

Nella maggior parte dei casi, lo spostamento della data del rogito dal notaio non comporta costi aggiuntivi. Se si tratta di alcuni giorni o settimane, lo scostamento temporale non comporta modifica della situazione di fatto e di diritto dell’immobile. A volte, la proroga del termine potrebbe comportare costi aggiuntivi.

Costi notarili

La proroga potrebbe comportare la richiesta al notaio, da parte della banca mutuante, di nuove indagini sull’immobile. Anche se relativamente limitato, le ispezioni nei registri immobiliari hanno un costo per il notaio rogante.

È anche possibile che una delle parti del contratto non possa essere presente nella data posticipata per impegni improrogabili. Potrebbe quindi essere necessario conferire una procura speciale per il rogito, il cui costo potrebbe dover essere sopportato dalla parte che ha richiesto la proroga.

Altri costi in attesa del rogito

Le voci di costo non inerenti al rogito notarile potrebbero essere di ogni tipo. Non è infrequente, però, che la proroga della data del rogito del notaio comporti la necessità di dover sopportare il costo di un alloggio temporaneo in attesa della conclusione del contratto oppure costi di stoccaggio del mobilio di arredamento.

 A cosa è bene stare attenti

Un aspetto da tenere in conto quando si ha la necessità di spostare il rogito notarile è il periodo lavorativo dell’anno. Statisticamente, i mesi di luglio e dicembre sono mesi in cui l’attività del notaio e conseguentemente anche quella delle banche è molto intensa. È fondamentale, dunque, coordinarsi anche con i propri referenti affinché non si concordi uno spostamento di data che potrebbe non potersi rispettare a causa delle troppe pratiche in lavorazione.

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