Come spostare la data del rogito dal notaio senza rovinare tutto

• Che cos’è il rogito notarile?
• Come si decide la data del rogito?
• Il termine convenuto nel compromesso è perentorio?
• Perché spostare la data del rogito dal notaio?
• è possibile spostare la data del rogito notarile?
• Differenza tra spostamento della data e inadempimento
• Come spostare la data del rogito dal notaio?
• Spostare la data del rogito ha dei costi?
•  a cosa è bene stare attenti
• Domande frequenti sullo spostamento della data del rogito

Che cos’è il rogito notarile?

Quando si parla di rogito notarile, solitamente, si fa riferimento al contratto definitivo con il quale avviene il passaggio di proprietà di un bene immobile come un appartamento, un’abitazione indipendente, un garage, una cantina oppure immobili destinati ad attività imprenditoriali.

Rinviare il rogito: cosa si può fare e cosa no

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Come si decide la data del rogito?

La data del rogito è stabilita dalla volontà delle parti, cioè dal comune accordo tra venditore e acquirente.

L’accordo sulla data del rogito può essere trovato verbalmente ma, nella maggior parte dei casi, questa data viene definita all’interno del cosiddetto “compromesso”, insieme agli altri elementi principali del contratto, come la determinazione dell’oggetto del futuro contratto e del prezzo.

Solitamente, le parti del contratto non determinano una data univoca, ma viene piuttosto fissato un termine ultimo con l’utilizzo della tecnica del “non oltre la data del ….”.

I motivi della conclusione di un compromesso

Il compromesso è quel tipo di contratto che non deve essere necessariamente concluso. Ciò vuol dire che non rappresenta un passaggio obbligatorio prima di stipulare il rogito definitivo. Infatti possono verificarsi diverse ipotesi.

Può accadere che le parti non siano pronte con tutte le documentazioni necessarie per il rogito notarile e ciò nonostante decidano di obbligarsi nella conclusione di un contratto in un secondo momento. Così come può accadere che non insorgano problemi, non vi siano particolari esigenze delle parti a stipulare il rogito notarile in un secondo momento e che quindi si proceda spediti con la pratica, stipulando direttamente il contratto di compravendita, senza compromesso. Il notaio in questi frangenti può essere molto utile: con una consulenza preventiva può aiutare a individuare il momento più adatto per stipulare il rogito e segnalare per tempo eventuali problemi. Si pensi al caso in cui emerga che una stanza sia abusiva, oppure che una stanza non sia accatastata, oppure che la planimetria non corrisponda allo stato in cui si trova la casa. In questo caso dovranno essere eseguiti degli adempimenti preliminari che potranno coinvolgere anche geometri, ingegneri o architetti.

Il termine convenuto nel compromesso è perentorio?

Per termine perentorio si intende un momento oltre il quale si perde la facoltà di porre in essere una determinata attività. Sulla natura della data fissata dalle parti per il rogito notarile si è giunti addirittura davanti alla Cassazione. Come statuito dalla Suprema Corte, anche recentemente con una Sentenza del 2020, la data fissata per il rogito notarile non è un termine perentorio.

Ciò significa che se la data originariamente fissata viene superata, le parti del contratto non perdono la facoltà di concludere comunque il contratto definitivo, anche se oltre i termini. Diverso è il caso in cui nel compromesso le parti abbiano scritto espressamente che il termine è essenziale: allora, scaduta la data, la parte che non ha più interesse può considerare il contratto risolto. Per questo conviene rileggere con attenzione la clausola sulla data.

Perché spostare la data del rogito dal notaio?

Come detto sopra, non sempre le cose vanno secondo i piani. Per arrivare alla conclusione del contratto definitivo a volte si deve fare i conti con qualche ostacolo che si presenta sulla strada.

Potrebbe succedere, infatti, che, alla scadenza del termine stabilito di comune accordo, una delle due parti non sia ancora pronta a presentarsi davanti al notaio: ad esempio, l’acquirente non ha ancora ultimato la pratica per il mutuo, il venditore non è riuscito a trovare un nuovo immobile dove trasferirsi, oppure ancora il notaio ha evidenziato alcune questioni da sistemare necessariamente prima dell’atto.

Un esempio: il mutuo che non arriva in tempo

Compromesso firmato a marzo, rogito fissato entro il 30 giugno. A metà giugno la banca non ha ancora completato la perizia. Acquirente e venditore si scrivono e concordano un nuovo termine al 31 luglio, precisando che per il resto il compromesso resta invariato e che la caparra già versata conserva la sua funzione. È la soluzione più semplice e, se la usano entrambi in buona fede, raramente crea problemi. Se invece il compromesso prevedeva una condizione legata al mutuo, conviene rileggerla prima: i termini di quella clausola possono essere diversi dalla data del rogito. Il caso è approfondito nella pagina sul preliminare condizionato al mutuo.

È possibile spostare la data del rogito notarile?

Come più autorevolmente detto dalla Cassazione, il termine fissato per la data del rogito dal notaio non è una data perentoria. Questo significa che questa data precedentemente concordata può essere modificata di comune accordo. Se le parti sono d’accordo, la nuova data può essere fissata liberamente, anche a distanza di mesi. Quando invece è una sola parte a chiedere tempo, la differenza la fanno i tempi e i motivi: un ritardo breve e giustificato difficilmente viene considerato un inadempimento grave, mentre un ritardo lungo può portare l’altra parte a mettere in mora e a far valere il contratto. Anche in questo caso è utile sentire il notaio per analizzare il singolo caso concreto.

Se il compromesso è stato fatto dal notaio e trascritto, c’è un limite in più: la protezione della trascrizione dura solo fino a un anno dopo la data prevista per il rogito. Come comportarsi in quel caso è spiegato nella pagina su come modificare la scadenza di un compromesso notarile.

Differenza tra spostamento della data e inadempimento

La richiesta di fissare una nuova data e quindi di prorogare il termine, sostenuti dalla valida motivazione di dover far fronte ad un evidente imprevisto, non può essere paragonata ad un inadempimento, in quanto la volontà di concludere il contratto deve ritenersi ancora viva.

L’inadempimento si verifica quando, dopo lo spirare del termine, una delle parti si dovesse rifiutare di andare dal notaio per il rogito notarile senza una ben precisa motivazione. Nel compromesso, invece, le parti si obbligano entro una determinata data a stipulare il contratto definitivo dal notaio con atto pubblico notarile.

Chi vuole chiudere la questione può inviare all’altra parte una diffida ad adempiere, con un termine di norma non inferiore a quindici giorni: se il rogito non arriva neppure entro quel termine, il contratto può considerarsi risolto. È un passo delicato, che conviene fare dopo essersi consultati con un professionista.

Conseguenze del non volere stipulare il definitivo

Come sopra anticipato può accadere che una delle parti decida di non voler più adempiere all’obbligo assunto e di non voler concludere il rogito definitivo. In questi casi la legge però tutela colui che ha subito dei danni da tale comportamento. In caso di inadempimento l’altra parte, ossia quella che subisce l’inadempimento altrui, può decidere di chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la proprietà, proprio come previsto dalla legge. In questo caso la sentenza sostituirà gli effetti del rogito notarile che non è avvenuto. Potrà anche chiedere di sciogliere il contratto preliminare e in questo ultimo caso le parti saranno libere dagli obblighi assunti. Naturalmente sarà previsto un risarcimento del danno in favore di colui che ha subito un pregiudizio.

Se era stata versata una caparra confirmatoria, c’è anche una strada più rapida: chi subisce l’inadempimento può recedere e trattenere la caparra, oppure, se a non firmare è il venditore, pretenderne il doppio. Tutte le strade sono messe a confronto nella pagina sull’inadempimento del compromesso.

Come spostare la data del rogito dal notaio?

Lo spostamento della data del rogito del notaio deve essere concordato dalle parti con uno scambio di corrispondenza attraverso raccomandate. Si tratta comunque di una modifica del compromesso che deve avere riscontro scritto. Si tratta, infatti, dell’invio di una proposta contrattuale che deve essere accettata dalla controparte. La modifica del termine del rogito può essere richiesta con mezzi equivalenti, come la pec (posta elettronica certificata). Anche la semplice mail potrebbe essere sufficiente, anche se non possiede la stessa efficacia dei mezzi di cui sopra.

Nella pratica, la soluzione più semplice è spesso una breve scrittura firmata da entrambi, con la nuova data e la conferma che tutto il resto del compromesso resta com’era. Se c’è un’agenzia immobiliare, di solito è lei a raccogliere le firme.

È sempre bene, però, affidarsi al consiglio del notaio che sarà indicare quali sono le migliori modalità per raggiungere il risultato voluto dalle parti.

Spostare la data del rogito ha dei costi?

Nella maggior parte dei casi, lo spostamento della data del rogito dal notaio non comporta costi aggiuntivi. Se si tratta di alcuni giorni o settimane, lo scostamento temporale non comporta modifica della situazione di fatto e di diritto dell’immobile. A volte, la proroga del termine potrebbe comportare costi aggiuntivi.

Costi notarili

La proroga potrebbe comportare la richiesta al notaio, da parte della banca mutuante, di nuove indagini sull’immobile. Anche se relativamente limitato, le ispezioni nei registri immobiliari hanno un costo per il notaio rogante.

È anche possibile che una delle parti del contratto non possa essere presente nella data posticipata per impegni improrogabili. Potrebbe quindi essere necessario conferire una procura speciale per il rogito, il cui costo potrebbe dover essere sopportato dalla parte che ha richiesto la proroga.

Con un mutuo in corso, poi, il rinvio può far scadere la delibera della banca o la perizia, che hanno una validità limitata e variabile da banca a banca: in quel caso potrebbe servire un aggiornamento, a volte a pagamento. Per avere un quadro chiaro delle spese del rogito, anche dopo un rinvio, si può chiedere un preventivo notarile: i notai rispondono direttamente, spesso in poche ore.

Altri costi in attesa del rogito

Le voci di costo non inerenti al rogito notarile potrebbero essere di ogni tipo. Non è infrequente, però, che la proroga della data del rogito del notaio comporti la necessità di dover sopportare il costo di un alloggio temporaneo in attesa della conclusione del contratto oppure costi di stoccaggio del mobilio di arredamento.

 A cosa è bene stare attenti

Un aspetto da tenere in conto quando si ha la necessità di spostare il rogito notarile è il periodo lavorativo dell’anno. Statisticamente, i mesi di luglio e dicembre sono mesi in cui l’attività del notaio e conseguentemente anche quella delle banche è molto intensa. È fondamentale, dunque, coordinarsi anche con i propri referenti affinché non si concordi uno spostamento di data che potrebbe non potersi rispettare a causa delle troppe pratiche in lavorazione.

Domande frequenti sullo spostamento della data del rogito

Si può spostare la data del rogito dopo il compromesso?

Sì, se venditore e acquirente sono d’accordo. Conviene mettere la nuova data per iscritto, confermando che il resto del compromesso non cambia.

Se il rogito slitta perdo la caparra?

No, se il rinvio è concordato. La caparra resta e al rogito viene imputata al prezzo. Il rischio nasce solo se una parte non firma senza giustificazione.

Cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?

L’acquirente può diffidarlo ad adempiere, chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la casa oppure recedere e pretendere il doppio della caparra, oltre agli eventuali danni. Conviene farsi assistere.

Il termine del compromesso è perentorio?

Di norma no: superata la data, il rogito si può ancora fare. Fa eccezione il termine dichiarato essenziale nel contratto, scaduto il quale la parte interessata può considerare il contratto risolto.

Spostare il rogito costa qualcosa?

Di solito no. Possono esserci costi se servono nuove visure, l’aggiornamento della perizia o della delibera del mutuo, o una procura per chi non può essere presente alla nuova data.

Con il compromesso trascritto si può rinviare il rogito?

Sì, ma la protezione della trascrizione dura solo fino a un anno dopo la data prevista per il rogito, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione. Oltre quei limiti è bene chiedere al notaio come tutelarsi.

Basta una mail per spostare la data del rogito?

Può bastare tra persone che si fidano, ma è più sicura una scrittura firmata da entrambi o uno scambio via PEC o raccomandata, che in caso di lite si prova meglio.