- Le opportunità ed i requisiti dell’atto di donazione
- La donazione con riserva di usufrutto
- La donazione modale
- Reversibilità e riserva di disporre
- Una preoccupazione in meno per chi riceve
- Alcune valide alternative: il contratto di mantenimento e di vitalizio
- Domande frequenti
- Le tutele per chi dona, clausola per clausola
- Se dono la casa a mio figlio, posso continuare ad abitarci?
- Se mio figlio non mi assiste, posso riprendermi la casa?
- Se mio figlio muore prima di me, la casa va a sua moglie?
- Le clausole di tutela rendono la casa più difficile da vendere?
Ti sei mai chiesto come ti potresti tutelare quando doni la tua casa ad un figlio? Vediamo alcuni accorgimenti e suggerimenti che potrebbero esserti d’aiuto
Le tutele per chi dona, clausola per clausola
| Clausola o contratto | Da cosa protegge il genitore | Esempio |
|---|---|---|
| Riserva di usufrutto | Dal rischio di perdere la casa in cui vive o la rendita dell’affitto | La madre dona la nuda proprietà e continua ad abitarci fino alla fine |
| Usufrutto successivo | Dal lasciare senza casa il coniuge che sopravvive | Il padre dona al figlio riservando l’usufrutto a sé e, dopo, alla moglie |
| Onere di assistenza | Dal restare senza aiuto negli anni della vecchiaia | Il figlio riceve la casa e si impegna ad assistere il genitore; se non lo fa, la donazione si può risolvere se l’atto lo prevede |
| Clausola di reversibilità | Dal vedere la casa passare agli eredi del figlio, se questi muore prima | Se il figlio premuore senza figli, la casa torna al genitore |
| Riserva di disporre | Dal non avere più nulla per un bisogno imprevisto | Il genitore si riserva di disporre di una parte del bene o di una somma |
| Contratto di mantenimento o vitalizio | Come l’onere, ma con un contratto oneroso invece di una donazione | Il figlio riceve la casa in cambio di assistenza per tutta la vita |
Le opportunità ed i requisiti dell’atto di donazione
In qualsiasi donazione l’elemento principale è quello che viene definito animus donandi, ossia la libera ed incondizionata volontà di dare qualcosa senza volere nulla in cambio. Nei rapporti familiari la donazione è molto comune e a volte viene sfruttata come possibilità per dare i beni ai propri figli, senza attendere la futura successione ereditaria. La divisione dell’eredità in casi particolari, infatti, potrebbe far sorgere problemi e richiedere lunghe tempistiche. Ecco perché l’atto di donazione, con l’assistenza del professionista notarile, potrebbe rappresentare un’apprezzabile opportunità. È bene ed opportuno però precisare che rimane comunque necessario avere come scopo dell’atto donativo solo quello di donare, semplicemente per arricchire il beneficiario e non per altri scopi, essendo prevista la nullità sia per le donazioni prive dell’animus donandi sia per i patti successori.
La donazione deve essere effettuata attraverso atto pubblico redatto da un Notaio, alla presenza di due testimoni; il notaio, di norma, verifica che sussistano i requisiti di validità previsti dalla legge. Per compiere il trasferimento a titolo di donazione è necessario che il beneficiario accetti espressamente l’atto a suo favore; egli quindi deve avere la capacità di agire e qualora la donazione fosse disposta a favore di un minore serve un’autorizzazione, che dal 2023, in molti casi, può essere rilasciata direttamente dal Notaio incaricato di redigere l’atto invece che dal giudice tutelare. I dettagli sono nella pagina sulla donazione della casa a un minorenne.
Una volta perfezionata la donazione, essa non può più essere revocata salvo i casi specifici di ingratitudine e sopravvenienza di figli. Laddove anche le situazioni familiari cambino o sopraggiungano importanti necessità, non si potrebbe più contare su quei beni ormai donati. Per tali motivi sempre più spesso chi si accinge a donare cerca modi legittimi per tutelarsi. A tal fine si consiglia sempre di esporre la propria situazione ad un Notaio.
Tra le varie possibilità consigliamo di prendere in considerazione:
- la donazione con riserva di usufrutto;
- la donazione modale;
- la clausola di reversibilità e la riserva di disporre;
- contratti alternativi, come spieghiamo nel dettaglio qui di seguito.
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La donazione con riserva di usufrutto
La riserva di usufrutto rappresenta un diritto che si può esercitare al momento della donazione. In tal caso il donante si riserva il diritto di continuare ad utilizzare il bene che sta donando per tutta la sua vita. Quindi ad esempio laddove siano i genitori a donare la casa ai propri figli con riserva di usufrutto, potrebbero continuare a viverci o a tenerla proficuamente in affitto: possono infatti continuare ad usarla nel modo che ritengono più opportuno. Un’altra possibilità di cui non tutti sono a conoscenza è che si può riservare l’usufrutto sia per sé stessi sia per un’altra persona dopo di sé, la quale ne potrà beneficiare per tutta la propria vita. Ad esempio un nonno che voglia donare la casa a suo nipote, potrebbe riservare l’usufrutto per sé e per sua figlia, prima che la casa possa essere utilizzata dal nipote.
Si precisa che quando la donazione viene fatta con riserva di usufrutto, allora il donatario (che è il beneficiario della donazione) riceve la nuda proprietà del bene, gravata dall’usufrutto previsto; questa è una tipologia di diritto limitato con un proprio valore e che si trasformerà nella piena proprietà al momento della morte dell’usufruttuario o degli usufruttuari. Inoltre secondo la prassi si potrebbe donare la nuda proprietà riservandosi invece che l’usufrutto un altro tipo di diritto reale di godimento come ad esempio il diritto di abitazione o il diritto di superficie.
La riserva di usufrutto ha anche un vantaggio fiscale, perché le imposte si calcolano solo sul valore della nuda proprietà, e uno pratico: il figlio che riceve la nuda proprietà conserva di norma la possibilità di usare le agevolazioni prima casa per un proprio acquisto. Numeri ed esempi sono nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto.
La donazione modale
Per il donante è prevista anche la possibilità di disporre la propria donazione gravandola da un onere, attraverso il quale si impone al beneficiario di eseguire un determinato obbligo. Tale onere prende il nome di modus e per tale motivo si parla di donazione modale. Sulla base di tale possibilità normativa si è diffusa la figura della donazione con onere di assistenza o mantenimento, in cui la persona che dona pone a carico del donatario l’onere di assisterlo oppure di mantenerlo finché è in vita. In questa tipologia di donazione è però necessario specificare in termini chiari in cosa dovrà consistere l’assistenza o il mantenimento ed il Notaio potrà dare le dovute delucidazioni sugli obblighi che potranno essere inseriti all’interno dell’atto, in considerazione delle volontà e delle necessità del donante.
Un punto spesso trascurato: l’adempimento dell’onere può sempre essere chiesto, ma la risoluzione della donazione per inadempimento, e quindi il ritorno della casa, è possibile solo se è stata espressamente prevista nell’atto. In quel caso potrà essere richiesta dal donante o dai suoi eredi. Per questo conviene scriverla con cura: il tema è approfondito nella pagina sull’onere nella donazione.
Reversibilità e riserva di disporre
Con la clausola di reversibilità il genitore stabilisce che, se il figlio muore prima di lui, o prima di lui e dei suoi discendenti, la casa gli torna. È una tutela pensata per evitare che il bene finisca, per esempio, al coniuge del figlio. Va ponderata, perché finché il donante è vivo può rendere più complicata la rivendita della casa da parte del figlio.
Con la riserva di disporre, invece, il donante si riserva la possibilità di disporre di qualche oggetto compreso nella donazione o di una somma determinata sui beni donati. È utile quando si vuole mantenere un margine per esigenze future. Come funziona in concreto è spiegato nella pagina sulla donazione con riserva di disporre.
Una preoccupazione in meno per chi riceve
In passato si consigliava spesso di evitare la donazione anche per un’altra ragione: se il figlio avesse poi venduto la casa, gli altri eredi del donante avrebbero potuto, alla morte di quest’ultimo, chiederla indietro anche a chi l’aveva comprata, con effetti negativi sulla circolazione del bene. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, questo rischio non c’è più, di norma, per chi compra a titolo oneroso: gli altri eredi possono rivalersi solo sul figlio che ha ricevuto la casa, in denaro. I dettagli sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata. Oggi, quindi, la scelta tra donazione e altri contratti si fa soprattutto sulle tutele per il genitore e sui rapporti tra fratelli, non più sulla rivendibilità.
Alcune valide alternative: il contratto di mantenimento e di vitalizio
A questo punto è bene quindi conoscere le diverse possibilità che la legge consente di adottare, facendo però attenzione a non incorrere in una donazione simulata. Ciò significa che se viene stipulato un altro tipo di contratto, diverso dalla donazione, dev’essere fatto per realizzare il suo scopo: tutti gli obblighi e le previsioni dovranno essere rispettate dalle parti. Esempi pratici e molto diffusi sono il contratto di mantenimento ed il contratto di vitalizio.
Con il primo si stipula un accordo per cui in cambio del trasferimento della casa, o di un altro bene immobile, mobile oppure anche di un capitale, il ricevente deve fornire assistenza per tutta la vita del cedente o per un tempo prestabilito. In tal caso quindi il genitore potrebbe trasferire la casa al figlio senza farsi pagare nulla in termini di denaro, ma convenendo che il figlio come prezzo dovrà assisterlo per tutta la vita ad esempio provvedendo alle cure mediche o assicurandosi che mantenga il suo normale tenore di vita. Nel contratto di vitalizio invece viene previsto che, a fronte della cessione di un bene, come una casa, il ricevente deve pagare una somma di denaro periodica, una vera e propria rendita vitalizia.
Tali contratti offrono la possibilità di una importantissima tutela, i genitori saranno infatti sempre garantiti dall’obbligo previsto e se questo non fosse rispettato si potrebbe sciogliere il contratto e riavere il bene. Un altro rilevante vantaggio è rappresentato dal fatto che ciò che viene dato ai propri figli in questo modo, se il contratto è genuino, non dovrà essere imputato nella loro quota ereditaria quando si aprirà la successione. Va però messo in conto che, essendo contratti onerosi, di norma pagano imposte più alte di una donazione tra genitori e figli: il confronto è nell’articolo sulle alternative alla donazione della casa.
Si evince quindi che è utile conoscere le varie opzioni, che il Notaio potrà illustrare nel dettaglio. Per parlarne sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti
Se dono la casa a mio figlio, posso continuare ad abitarci?
Sì, riservandoti l’usufrutto o il diritto di abitazione nell’atto di donazione. Il figlio riceve la nuda proprietà e diventa pieno proprietario solo alla tua morte. Puoi anche prevedere che, dopo di te, l’usufrutto passi al tuo coniuge.
Se mio figlio non mi assiste, posso riprendermi la casa?
Solo se nell’atto è stato previsto un onere di assistenza con la possibilità di risolvere la donazione in caso di inadempimento, oppure se hai scelto un contratto di mantenimento. Altrimenti la donazione resta ferma, salvo i casi di ingratitudine grave.
Se mio figlio muore prima di me, la casa va a sua moglie?
Senza clausole particolari, la casa segue la successione del figlio e può andare anche al coniuge. Con la clausola di reversibilità inserita nella donazione, invece, torna a te.
Le clausole di tutela rendono la casa più difficile da vendere?
Alcune sì: l’usufrutto riservato e la reversibilità limitano di fatto la vendita finché il genitore è vivo. Il vecchio problema dei diritti degli altri eredi verso chi compra, invece, dal 18 dicembre 2025 è di norma superato.
