• Cos’è la nuda proprietà?
• Modalità per l’acquisto della nuda proprietà
• Quanto vale la nuda proprietà di una casa?
• Conviene comprare la nuda proprietà?

Come comprare la nuda proprietà di una casa dal Notaio

Cos’è la nuda proprietà?

Con questo termine ci si riferisce ad un diritto diverso rispetto a quello della piena proprietà. Ciò che distingue queste due tipologie di diritti è il fatto che nel caso della nuda proprietà il bene viene utilizzato e goduto da un soggetto diverso rispetto al proprietario, che è l’usufruttuario. Si suole dire infatti che sulla nuda proprietà grava il diritto di usufrutto che appartiene a qualcun altro. Pertanto il proprietario è colui che ha la nuda proprietà mentre l’usufruttuario è colui che usufruisce di quel bene, mentre invece nella piena proprietà è il proprietario a poter usufruire senza limiti del suo bene. Questo tipo di proprietà limitata può sussistere su qualsiasi bene: un bene mobile, come una quota sociale, o immobile come una casa o un garage.

In ogni caso il nudo proprietario dovrà rispettare i diritti dell’usufruttuario, in particolare:

• facendogli conseguire il possesso del bene;
• non intralciandone il suo pieno godimento, ma a condizione che l’usufruttuario rispetti la destinazione economica del bene, senza poterla cambiare;
• riconoscendo che i frutti derivanti dal bene siano attribuiti all’usufruttuario. Si pensi ad esempio all’ipotesi di una casa in affitto: in tal caso il canone periodico rappresenta un cosiddetto frutto civile e dovrà essere corrisposto all’usufruttuario invece che al nudo proprietario.

D’altro canto, però, sia le tasse sia i costi necessari per la manutenzione ordinaria del bene dovranno essere sostenuti dall’usufruttuario e non da chi possiede la nuda proprietà. Ne deriva quindi che potrebbe essere vantaggioso avere delle proprietà immobiliari i cui costi di mantenimento siano sostenuti da un’altra persona. Al fine di valutare una tale forma di acquisto potrebbe essere utile capire come si acquista e quanto può valere una nuda proprietà.

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Modalità per l’acquisto della nuda proprietà

Premettendo che il Notaio applicherà tutte le previsioni di legge, precisiamo innanzitutto che la nuda proprietà di un immobile si acquista nello stesso modo in cui si potrebbe comprare normalmente la sua piena proprietà ma nell’atto di compravendita sarà precisato che si tratta della nuda proprietà del bene e verranno altresì indicati sia i dati dell’usufruttuario sia la durata dell’usufrutto. Normalmente, se non specificato diversamente, il diritto di usufrutto dura per tutta la vita dell’usufruttuario. Alla sua morte il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario del bene, poiché con tale evento l’usufrutto si estingue.

Proprio la durata limitata dell’usufrutto, solitamente correlata alla vita dell’usufruttuario, rende il valore della nuda proprietà diverso in base all’età del soggetto che ne ha l’usufrutto. Il principio è infatti quello che più è anziano l’usufruttuario, maggiore è il valore della nuda proprietà poiché è molto probabile che l’usufrutto si estingua in breve tempo. Di converso, più è giovane l’usufruttuario e minore è il prezzo per acquistare la nuda proprietà poiché essa, con molta probabilità, sarà gravata per lungo tempo dell’usufrutto altrui che impedirà al proprietario di godere del bene. È consigliabile pertanto conoscere il valore che nel tempo ha la nuda proprietà che, come potrà chiarire il Notaio, a cui potresti rivolgerti anche usufruendo del servizio gratuito offerto da questa piattaforma, potrebbe aumentare negli anni.

Quanto vale la nuda proprietà di una casa?

Con particolare riferimento al dubbio su quanto valga la nuda proprietà che si vorrebbe acquistare o quella della propria casa, bisogna considerare in primo luogo che il prezzo può essere liberamente fissato da chi vende oppure può essere accordato tra le parti del contratto. Tuttavia, solitamente, per stabilirne il valore si fa riferimento alle tabelle ministeriali che precisano quale sia il suo valore ai fini puramente fiscali. Le Tabelle vengono pubblicate periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, diffuse attraverso la Gazzetta Ufficiale, e riportano il valore della nuda proprietà in percentuale rispetto a quello della piena proprietà. Di seguito riportiamo la Tabella Ministeriale per l’anno 2021 con la precisazione che sarebbe sempre opportuno chiedere consiglio ad un professionista, il quale potrà dare i consigli appropriati e sarà in grado di controllare quale sia lo stato dell’immobile e se sulla stessa proprietà gravano uno oppure più diritti di usufrutto.

Nel caso in cui l’usufruttuario sia uno soltanto, possiamo fare l’esempio in cui egli abbia un’età compresa tra i 41 ed i 45 anni, in tale ipotesi il valore della nuda proprietà a fini fiscali sarebbe pari al 20% del valore dell’immobile; esso invece sarebbe pari al 50% qualora l’usufruttuario avesse tra i 64 ed i 66 anni, crescendo gradualmente con l’avanzare dell’età dell’usufruttuario.

Tabella pubblicata in G.U. n. 310 del 15 dicembre 2020

              Età usufruttuario                               Valore usufrutto                               Valore nuda proprietà

Il valore della nuda proprietà immobiliare si avvicina sempre più a quello della proprietà piena con l’avanzare dell’età dell’usufruttuario. Considerato ciò ci si potrebbe legittimamente domandare se è conveniente optare per l’acquisto di una tale proprietà limitata e sarebbe quindi opportuno fare tutte le necessarie valutazioni.

Conviene comprare la nuda proprietà?

La decisione di comprare una nuda proprietà dovrebbe poggiare ovviamente su basi diverse rispetto a quelle che si prenderebbero in considerazione per l’acquisto della propria casa. Si tratterebbe, infatti, di un acquisto per il futuro. Visto in tale prospettiva, esso potrebbe rivelarsi un giusto investimento laddove si volesse assicurare un patrimonio che non subisca svalutazioni nel tempo oppure per chi cerchi una casa in cui potrebbero vivere i propri figli o nipoti una volta diventati grandi. Tale soluzione di acquisto potrebbe essere conveniente anche per chi avesse un orizzonte temporale inferiore.

In tutti i casi sarebbe comunque opportuno seguire alcuni consigli come osservare i trend di crescita e di sviluppo della zona in cui si trova la casa ed informarsi sull’andamento del mercato immobiliare. Inoltre, non si deve sottovalutare che si potrebbe così sfruttare l’opportunità di acquistare una nuda proprietà per cogliere l’occasione di comprare casa in una zona ambita e di pregio ma ad un prezzo sicuramente inferiore.