Quanto costa il contratto di Rent to buy?

• Il rent to buy dal notaio
• Costo del rent to buy
• Il rent to buy si applica a tutti gli immobili?
• Come funziona?
• Cosa succede se decido di non comprare?
• Alternative al rent to buy

Il Rent to buy, come dice il termine stesso, è un contratto mediante il quale una persona ha la possibilità di ricevere in godimento una casa, affittandola, ma con la possibilità di esercitare successivamente la facoltà di acquisto.

Ma qual è la spesa complessiva? Vediamo insieme ed in modo concreto, quanto costa stipularlo dal notaio.

Il rent to buy dal notaio

Il rent to buy è stato inserito nel nostro ordinamento nel 2014: si tratta di una soluzione molto utile sia per un potenziale venditore che per un potenziale acquirente.

Infatti, il potenziale venditore potrà trovare un numero più elevato di persone interessate, mentre il potenziale acquirente, che magari non ha le risorse, oppure è semplicemente indeciso, potrà scegliere con calma se comprare effettivamente l’immobile che ha in godimento. La scelta potrà essere effettuata una volta scaduto il termine per decidere, che non potrà comunque essere superiore ai 10 anni.

A livello contrattuale, si tratta di una combinazione di due contratti, ovvero di un contratto di locazione e di un contratto preliminare di vendita.

Per avere tutte le tutele necessarie è fondamentale che questo contratto abbia la forma dell’atto pubblico, e quindi sia stipulato di fronte ad un notaio.

Come funziona?

Il contratto di Rent to buy funziona in questo modo: la persona che beneficia del godimento dell’immobile in oggetto, è obbligato a pagare un canone. Questo canone avrà, di norma, un ammontare superiore rispetto a un normale canone di locazione, ma notevolmente inferiore rispetto, ad esempio, alla rata di un mutuo o alla rata di una vendita con riserva di proprietà.

Seppur materialmente unico, il suddetto canone, può essere scomposto, in modo immaginario, in due parti: una prima parte, è quella relativa al godimento della casa, mentre una seconda parte del canone, viene imputata al corrispettivo per un successivo (ed eventuale) acquisto dell’immobile.

La soluzione viene molto incontro alle esigenze di una persona indecisa, proprio perché l’acquisto è solo eventuale: il soggetto che beneficia del godimento dell’immobile non ha alcun obbligo di acquistarlo, ma può scegliere liberamente se farlo o meno.

Il proprietario dell’immobile invece, mentre il contratto è in vigore, non potrà venderlo a nessun altro e nemmeno concedervi un’ipoteca.

Potrebbe, inoltre, capitare, che, in corso d’opera, una delle due parti si sia pentita; questo non è un problema, visto che è possibile prevedere la cessione del contratto.

Costo del rent to buy

Una domanda un po’ importante da porsi, oltre al fatto che si tratti di una soluzione utile da un punto di vista giuridico, è quella relativa ai potenziali costi di questa tipologia contrattuale.

Così come è stato necessario scomporre il canone in due parti, per una migliore spiegazione, la stessa scomposizione è opportuna anche con riferimento ai costi.

E dunque:

• la parte del canone relativa al godimento dell’immobile verrà tassata come una locazione;
• la parte che verrà imputata al futuro acquisto verrà tassata come un acconto del preliminare.

Nel caso in cui finito il periodo del godimento, si decida di comprare l’immobile, alla vendita finale verranno detratti gli importi già versati, e si applicheranno le normali spese ed imposte per l’acquisto di una casa.

Qualora si voglia avere un’idea più chiara, relativa ad un caso specifico, è possibile chiedere un preventivo direttamente sul sito, al quale si riceverà risposta in tempi brevi: il preventivo è gratuito e non obbliga alla successiva stipula.

Cosa succede se decido di non comprare?

Nel caso in cui non venga esercitata la facoltà di acquisto, cioè nel caso in cui, una volta goduto dell’immobile, si decida di non comprarlo, le spese del canone e quindi le imposte relative al preliminare, verranno perse, poiché non è stato stipulato il definitivo.

Il rent to buy si applica a tutti gli immobili?

Abbastanza frequente che il contratto di rent to buy riguardi appartamenti o comunque case. La ragione è la seguente: nel caso in cui, alla scadenza del periodo di godimento, si decida di esercitare effettivamente la facoltà di acquisto e quindi di comprare la casa, si potrebbe eventualmente beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della prima casa di abitazione.

Questo non significa che il contratto possa avere oggetto solamente case di abitazione: infatti può riguardare, per esempio, anche negozi, autorimesse, uffici, e persino terreni.

Esistono, inoltre, contratti simili al rent to buy, sia come struttura che come finalità.

Vediamone alcuni.

Alternative al rent to buy

Volendo analizzare alcune alternative al contratto appena esaminato, la prima figura che viene in mente è sicuramente quella dell’affitto con riscatto.

L’affitto con riscatto prevede che siano stipulati due contratti, uno di locazione e l’altro di opzione per l’acquisto. Il principio è sempre lo stesso: una persona prende in affitto una casa, pagando un canone più alto, destinato a coprire una quota del prezzo, in caso di opzione per l’acquisto. Le finalità, però, sono differenti, rispetto al rent to buy.

L’affitto con riscatto nasce con l’intento di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa. Il rent to buy, invece, nasce per favorire il futuro accesso al credito. Inoltre nel caso in cui il conduttore non voglia acquistare l’immobile, non sarà costretto a rilasciarlo l’immobile, potendo continuare il contratto di locazione.

Un altro contratto molto simile è il leasing immobiliare. La differenza, in questo caso, è questa: nel leasing immobiliare il soggetto concedente, può essere solo una banca o un intermediario finanziario, mentre l'utilizzatore deve essere una persona fisica. Invece, il rent to buy può essere concluso indifferentemente da persone fisiche o persone giuridiche.