Ricevere casa in donazione: quando conviene aspettare
- La donazione
- Aspetti fiscali della donazione
- Acquisto nuova casa in seguito alla donazione
- Alternative alla donazione
- Domande frequenti
- Prima la donazione o prima il rogito: il conto su due case vere
- Perché è importante considerare gli aspetti fiscali?
- Quando invece non conviene aspettare?
- Quando conviene la successione rispetto alla donazione?
- Se ricevo una casa in donazione perdo le agevolazioni prima casa?
- Mi conviene chiedere le agevolazioni prima casa sulla donazione?
- Ho già comprato casa con le agevolazioni: posso averle anche sulla casa che mi donano?
- Se ricevo solo la nuda proprietà, posso comprare casa con le agevolazioni?
- Quando conviene davvero aspettare la donazione?
La donazione
La donazione è un atto con il quale si trasferisce a titolo gratuito un bene immobile o un altro diritto, per spirito di liberalità. Ciò vuol dire che si trasferisce un bene, come ad esempio una casa, senza alcun corrispettivo da parte del donatario ricevente. Di base si tratta di un atto che consente a chi ne è destinatario di avere un vantaggio, in quanto ricevere una casa “in regalo” è sempre un incremento di tipo economico del proprio patrimonio. Da ciò deriva che si possa considerare sempre opportuno procedere a una donazione, ma non sempre è così.
Occorre premettere che spesso un genitore nei confronti dei propri figli o nipoti può essere portato a procedere in tal senso per gestire tutti i propri averi in vita, senza avere preoccupazioni in ordine a quella che potrà essere la propria futura successione ereditaria. Per il figlio che sta per comprare casa, però, conta anche quando la donazione arriva e dove si trovano le due case: a seconda dell’ordine degli atti, le imposte possono cambiare di qualche migliaio di euro. Vediamo, quindi, quando è opportuno attendere e non procedere a donazione e quando invece si può fare, sempre considerando che ogni caso è diverso dall’altro e che si tratta di una scelta soggettiva.
Prima la donazione o prima il rogito: il conto su due case vere
Luca riceve dai genitori un bilocale a Bergamo, rendita 600 euro, e sta per comprare un trilocale con rendita 800 euro. Le imposte cambiano molto a seconda di dove si trova il trilocale e di quale atto viene prima.
| Situazione | Donazione | Acquisto | Totale |
|---|---|---|---|
| Trilocale a Milano, prima la donazione | ~720 | ~1.950 | ~2.670 |
| Trilocale a Milano, prima il rogito | ~2.590 | ~1.950 | ~4.540 |
| Trilocale a Bergamo, prima la donazione | ~720 | ~9.170 | ~9.890 |
| Trilocale a Bergamo, prima il rogito | ~2.590 | ~1.950 | ~4.540 |
Importi in euro, solo imposte, onorario del notaio escluso. Se il trilocale è in un’altra città, conviene ricevere subito il bilocale con le agevolazioni: si risparmiano circa 1.870 euro. Se invece è nello stesso Comune, conviene aspettare il rogito e fare la donazione dopo: il risparmio supera i 5.000 euro.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Aspetti fiscali della donazione
Il donatario non deve versare il corrispettivo però comunque l’atto sconta una serie di costi, tra cui le imposte. Il costo del Notaio spesso viene pagato dal donante, che appunto garantisce un vantaggio al donatario però oltre a questo ci sono altre spese. La donazione non sconta l’imposta di registro della compravendita, ma l’imposta di donazione, che tra parenti stretti è spesso pari a zero, più: imposta ipotecaria 200 euro se il donatario chiede le agevolazioni prima casa, altrimenti il 2% del valore catastale; imposta catastale 200 euro con le agevolazioni, altrimenti l’1%; imposta di bollo 230 euro; tassa ipotecaria 90 euro. Il conto completo, con esempi in cifre, è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.
Se il beneficiario è il coniuge, figlio, genitore, nonno o nipote l’Imposta di Donazione non è dovuta fino a un valore di 1 milione di euro della casa. Se la casa supera questo valore, è necessario pagare l’Imposta nella misura del 4% della cifra eccedente.
Se il beneficiario sono fratelli o sorelle, fino a un valore di 100mila euro non è necessario pagare alcuna Imposta di Donazione. Oltre questo valore è prevista un’Imposta di Donazione del 6% sul valore eccedente. Per quanto riguarda la donazione a favore di altri parenti e affini, è prevista un’Imposta di Donazione del 6% senza alcuna franchigia. Per donazioni verso qualsiasi altro beneficiario è prevista infine un’Imposta di Donazione dell’8%, sempre senza alcuna franchigia.
Perché è importante considerare gli aspetti fiscali?
Per analizzare la situazione relativa alla donazione e a quando conviene aspettare per farsi intestare una casa, sicuramente è fondamentale considerare gli aspetti fiscali. Nel momento in cui si riceve una casa, anche se non è stata acquistata, se ne diventa proprietari a tutti gli effetti: e la proprietà di una casa può incidere sulla possibilità di usare le agevolazioni prima casa negli acquisti successivi. Non sempre, però, e non in tutti i casi allo stesso modo.
Acquisto nuova casa in seguito alla donazione
Per comprare con le agevolazioni prima casa, semplificando, non bisogna essere titolari esclusivi di un’altra casa nello stesso Comune, né possedere in Italia una casa comprata con le agevolazioni. La parola che conta è “comprata”. Secondo l’Agenzia delle Entrate, che lo ha chiarito con la circolare 44/E del 2001 e confermato con la 18/E del 2013, aver usato le agevolazioni su una casa ricevuta in donazione non impedisce di riusarle su un acquisto successivo, perché i due benefici poggiano su presupposti diversi.
| Cosa ricevo in donazione | Posso poi comprare con le agevolazioni prima casa? |
|---|---|
| Una casa in un altro Comune, con o senza agevolazioni | Sì, anche tenendo la casa donata |
| Una casa, tutta mia, nello stesso Comune in cui voglio comprare | Di norma no, finché ne resto proprietario; se l’ho ricevuta con le agevolazioni, potrebbe bastare impegnarsi a venderla o donarla entro due anni: da verificare con il notaio |
| Solo la nuda proprietà, con usufrutto al genitore, senza agevolazioni | Sì, anche nello stesso Comune, secondo l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate |
| La casa arriva dopo che ho già comprato con le agevolazioni | Tengo le agevolazioni sull’acquisto, ma sulla donazione non spettano, salvo impegnarmi a liberarmi della casa comprata entro due anni |
Il caso più delicato è quindi quello delle due case nello stesso Comune. Accade spesso quando un proprio genitore, nonno, o comunque parente stresso dona una casa familiare nella città in cui il figlio vive e dove vuole comprare qualcosa di più grande. Se la donazione arriva prima, il figlio si presenta al rogito già proprietario di una casa in quel Comune, e sul nuovo acquisto rischia di pagare il 9% invece del 2%. Se si è già nell’ottica di comprare, conviene ragionarci prima dell’atto: qui aspettare il rogito è quasi sempre la scelta giusta.
Quando invece non conviene aspettare?
Quando le due case sono in Comuni diversi. Il figlio può ricevere subito la casa con le agevolazioni, pagando circa 720 euro di imposte su un bilocale con rendita 600, e comprare poi con le agevolazioni dove lavora. Se invece aspetta e compra prima, sulla donazione successiva le agevolazioni non gli spettano più: ipotecaria e catastale si pagano piene, circa 1.870 euro in più. Il meccanismo è spiegato nell’articolo sulle agevolazioni prima casa dopo una successione o una donazione.
Alternative alla donazione
Se il genitore vuole continuare ad abitare la casa, la strada più semplice è donare solo la nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto: le imposte si riducono e il figlio, di norma, conserva la possibilità di comprare con le agevolazioni anche nello stesso Comune. Come funzionano le agevolazioni prima casa con la donazione della nuda proprietà lo abbiamo spiegato in un articolo a parte, mentre i dettagli sull’atto sono nella pagina sulla donazione con riserva di usufrutto.
C’è poi una possibilità che fino a poco tempo fa era complicata: vendere la casa ricevuta in donazione per comprare quella giusta. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra una casa donata non rischia più, di norma, di doverla restituire agli eredi del donante, e questo la rende vendibile come le altre. Restano alcune verifiche, spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.
Quando conviene la successione rispetto alla donazione?
La successione testamentaria o legittima conviene quando si vuole lasciare alla libertà dei propri eredi la scelta in ordine alle varie attribuzioni, potendo primariamente decidere cosa acquistare e a quali agevolazioni fiscali ricorrere.
Ogni famiglia ha i suoi numeri, e la scelta tra donare subito, donare la nuda proprietà o aspettare il rogito conviene farla con il notaio prima dell’atto. Si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona indicando le due case in gioco e i Comuni in cui si trovano: di solito rispondono in poche ore. I requisiti delle agevolazioni sono spiegati nella pagina sull’agevolazione prima casa per donazioni e successioni.
Domande frequenti
Se ricevo una casa in donazione perdo le agevolazioni prima casa?
Di norma no, se comprerai in un altro Comune: secondo l’Agenzia delle Entrate le agevolazioni usate su una donazione non impediscono di riusarle su un acquisto. Il problema nasce se la casa donata è tutta tua e si trova nello stesso Comune in cui vuoi comprare.
Mi conviene chiedere le agevolazioni prima casa sulla donazione?
Se hai i requisiti, di solito sì: ipotecaria e catastale scendono a 200 euro ciascuna e non ti precludono un futuro acquisto agevolato in un altro Comune. Su una casa con rendita 600 euro il risparmio è di circa 1.870 euro.
Ho già comprato casa con le agevolazioni: posso averle anche sulla casa che mi donano?
Solo impegnandoti a vendere o donare la casa comprata entro due anni. Se vuoi tenerle entrambe, sulla donazione paghi ipotecaria e catastale piene.
Se ricevo solo la nuda proprietà, posso comprare casa con le agevolazioni?
Secondo l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate sì, anche nello stesso Comune, purché la nuda proprietà non sia stata ricevuta usufruendo delle agevolazioni prima casa.
Quando conviene davvero aspettare la donazione?
Soprattutto quando stai per comprare casa nello stesso Comune in cui si trova quella che ti vogliono donare. Facendo prima il rogito e poi la donazione, su due case di valore medio si possono risparmiare oltre 5.000 euro di imposte.
