Tutti i passaggi per comprare casa con mutuo: dalla proposta all'atto
- Tutti passaggi per comprare casa
- Costi e imposte legate all'acquisto
- Costi e imposte legate all'acquisto della prima casa
- Adempimenti successivi all'acquisto
- La ricerca dell'immobile
- La proposta d'acquisto
- Il contratto preliminare (o compromesso)
- La richiesta del mutuo
- La funzione del notaio nella fase del mutuo
- Il rogito notarile
- Iscrizione dell'ipoteca
Se tutti sogniamo prima o poi di possedere una casa tutta nostra, è anche vero che comprare un immobile può rappresentare un momento molto stressante, visti gli innumerevoli adempimenti.
In questo contesto, il notaio svolge un ruolo chiave e per due motivi. Da un lato, perché garantisce che tutte le operazioni siano svolte con regolarità e secondo la normativa. Dall’altro, perché libera il compratore da una serie di adempimenti burocratici. Vediamo perciò insieme quali sono tutti i passaggi necessari per comprare casa, dalla proposta d'acquisto fino alla registrazione dell'atto.
Tutti passaggi per comprare casa
Adesso, è il momento di entrare nel vivo dell'argomento e analizzare in dettaglio tutti passaggi necessari per acquistare casa.
La ricerca dell'immobile
Il primo passo, quando si vuole acquistare una casa nuova, è la ricerca dell'immobile, momento in cui bisogna concentrarsi sul budget a disposizione.
Durante la ricerca, sia che avvenga online che tramite agenzie immobiliari, ricordatevi di non limitarvi al sopralluogo degli immobili, ma verificate anche la conformità urbanistica e catastale. Questo vi permetterà di capire se tutto è regolare, ad esempio se sono presenti abusi edilizi all'interno.
La proposta d'acquisto
Una volta identificato l'immobile giusto, può iniziare la trattativa. Il primo passaggio è la proposta d’acquisto: un documento in cui l'acquirente comunica al venditore il suo interesse nell'acquisto dell’immobile.
La proposta di acquisto viene formulata esclusivamente dall'acquirente, che propone un prezzo e delle condizioni per l'acquisto. Poi sta al venditore vagliare la proposta e scegliere se accettarla o meno.
Nella proposta d'acquisto deve essere indicato anche il prezzo offerto per l'immobile, oltre alle modalità di pagamento (es. mutuo o contanti), i tempi per il rogito ed eventuali clausole particolari.
Il contratto preliminare (o compromesso)
Dopo la formulazione della proposta di acquisto da parte dell'acquirente, se il venditore accetta, entrambi sono chiamati a firmare un contratto preliminare, anche detto compromesso.
Con questo documento acquirente e venditore si impegnano, in futuro, nella stipula del contratto di vendita vero e proprio. Il compromesso infatti contiene anche, tra le tante informazioni, eventuali penali da pagare se una delle due parti si tira indietro.
Il contratto preliminare può anche essere stipulato in forma privata. Tuttavia tenete conto che il compromesso, che è un contratto vero e proprio, deve essere stipulato secondo la normativa e anche registrato, cosa che comporta ulteriori adempimenti burocratici.
Ecco perché farsi seguire da un notaio, già in questa fase, è una scelta consigliata. Il notaio, infatti, oltre ad essere in grado di verificare che la proposta sia legalmente valida, può anche farsi carico della registrazione.
La richiesta del mutuo
Una volta accettata la proposta d'acquisto o firmato il compromesso, nel caso in cui l'acquirente abbia necessità di stipulare un mutuo, può iniziare l'iter per la richiesta del prestito.
Per richiedere il mutuo alla banca l’acquirente deve presentare un'apposita documentazione: documento d'identità, codice fiscale, ultime buste paga, dichiarazione dei redditi, proposta d'acquisto o preliminare, documenti relativi all’immobile.
In seguito, la banca valuta la sua capacità creditizia, cioè se è in grado di ripagare il prestito richiesto, ed effettua una perizia dell'immobile, per stimare il suo valore e verificarne la conformità alle normative.
La funzione del notaio nella fase del mutuo
Per quanto riguarda il mutuo, il notaio viene obbligatoriamente coinvolto nella fase finale di iscrizione dell'ipoteca sull'immobile: un'operazione che solo il notaio può compiere.
Tuttavia, lo ripetiamo, anche quando si parla di mutuo, affidarsi a questa figura professionale fin dalle prime fasi è senz'altro una scelta intelligente. Questo perché il notaio sarà in grado di illustrarvi chiaramente le clausole contrattuali, anche quelle nascoste, e spiegarvi quali sono i vostri obblighi e le condizioni del prestito.
Il rogito notarile
Una volta che il mutuo è stato accordato si passa al rogito notarile, che rappresenta l'atto conclusivo. Il rogito segna infatti materialmente il trasferimento della proprietà dell'immobile. In questa fase il notaio è indispensabile, perché deve formalizzare e certificare la validità legale della compravendita.
Molto spesso si fa confusione tra “rogito notarile” e “atto di vendita”, in realtà sono la stessa cosa. Il termine “rogito” altro non indica se non un atto pubblico redatto da un notaio, in questo caso l’atto di vendita.
Nello specifico, acquirente e venditore firmeranno l’atto di vendita davanti al notaio. Successivamente, quando chi compra avrà versato il prezzo concordato, il notaio trascriverà l’atto nei registri immobiliari: la cosiddetta fase di “registrazione dell’atto”.
Insieme alla registrazione, il notaio si occuperà anche della voltura catastale, nonché di versare materialmente le imposte dovute sulla compravendita. Quando la registrazione è conclusa l’acquirente diventa legalmente il nuovo proprietario dell’immobile a tutti gli effetti.
Iscrizione dell'ipoteca
Se state acquistando un immobile con un mutuo ipotecario, allora il ruolo del notaio non si limita al rogito.
Quando si stipula un mutuo ipotecario, la banca concede un prestito e, a garanzia per questo prestito, si pone l’immobile stesso. In parole povere, se non si pagano le rate del mutuo, la banca ha il diritto di rivalersi sull'immobile.
Per iscrivere un'ipoteca su un immobile è assolutamente necessario rivolgersi a un notaio, che trascriva l'atto ipotecario: senza non è possibile procedere. Ad ogni modo, la trascrizione dell'atto ipotecario avviene in genere contestualmente al rogito.
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Costi e imposte legate all'acquisto
Quando si acquista un immobile l’acquirente è tenuto al pagamento di una serie di imposte. Queste tasse variano a seconda che stiate acquistando una prima o una seconda casa.
Nello specifico, se l'immobile che si acquista non è classificato come prima casa, c'è da pagare:
- un'imposta di registro, pari al 9% dell'immobile;
- un’imposta catastale, che ha un prezzo fisso;
- un'imposta ipotecaria, che ha un prezzo fisso;
- nel caso in cui si acquisti l'immobile da un'impresa soggetta ad IVA allora c'è anche il 10% di IVA da calcolare.
Ad ogni modo, al momento del rogito è il notaio materialmente a pagare le imposte all’Agenzia dell’Entrate. In parole povere, è al notaio che dovrete fisicamente versare l’importo di queste tasse. Ovviamente, a queste spese vanno sommate quelle notarili, cioè il compenso del notaio per il lavoro svolto, più eventuali marche da bollo da applicare sui documenti.
Costi e imposte legate all'acquisto della prima casa
Quando si tratta dell'acquisto di una prima casa ci sono una serie di agevolazioni sulle imposte da pagare all'Agenzia delle Entrate.
Per essere più precisi, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, allora si applicano queste imposte:
- imposta di registro pari al 2%;
- imposta catastale, che ha un prezzo fisso di 50 euro;
- imposta ipotecaria, che ha un prezzo fisso di 50 euro.
Diversamente, se l'immobile viene venduto da un’impresa costruttrice, quindi soggetta ad Iva, allora queste saranno le tasse dovute all'Agenzia delle Entrate:
- Iva ridotta al 4% (invece che 10%);
- imposta di registro, che ha un prezzo fisso di 200 euro;
- imposta catastale, che ha un prezzo fisso di 200 euro;
- imposta ipotecaria, che ha un prezzo fisso di 200 euro.
Adempimenti successivi all'acquisto
Una volta che l'atto di vendita dell’immobile è stato registrato, l'acquirente né diventa legalmente proprietario. Tuttavia, gli restano da svolgere alcuni adempimenti burocratici.
Ad esempio, è tenuto a comunicare alle autorità competenti eventuali modifiche che riguardano la variazione delle intestazioni delle utenze domestiche.
Inoltre, se state acquistando un immobile sfruttando le agevolazioni prima casa siete anche obbligati a trasferire la residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi, se non volete perdere le agevolazioni.
Ancora, se avete acquistato un immobile, all’interno di un edificio condominiale, è necessario che comunichiate all’amministratore di condominio il cambiamento.
