Pagare casa a rate: come garantire il venditore
- Comprare casa dal notaio a rate
- Che cos’è l’ipoteca
- Ipoteca legale dal notaio
- Diffusione dell’ipoteca legale
- Alternativa all’ipoteca legale dal notaio
- Chi compra a rate e l’ipoteca legale: le domande più pratiche
Quando si compra una casa per atto pubblico notarile, si va incontro a un sacrificio economico notevole. Spesso la parte acquirente richiede che l’intero prezzo sia pagato nel corso del tempo e non interamente al momento del rogito notarile. Come garantire il venditore, e cosa questo comporta per chi compra, è un tema da affrontare con il notaio prima di firmare.
Comprare casa dal notaio a rate
Sempre più spesso non si dispone dell’intera somma di denaro per poter pagare il prezzo. È proprio per questo che si ricorre a delle soluzioni come il mutuo, o un contratto di rent to buy, o un contratto di leasing immobiliare. A volte, però, le parti preferiscono semplicemente prevedere un pagamento a rate, ossia un pagamento che si protrae nel tempo con delle scadenze pattuite all’interno del contratto. Naturalmente il venditore spesso può richiedere di essere garantito, non incassando in sede di rogito notarile l’intera somma di denaro.
Pagare a rate: perché il venditore chiede una garanzia
Capita spesso di ascoltare durante la lettura dell’atto notarile stipulato dal notaio la rinuncia delle parti all’ipoteca legale. Nell’immaginario collettivo, però, non è qualcosa di ben chiaro e conosciuto, rappresentando una di quelle clausole di cui non se ne conosce la reale portata e gli effetti della rinuncia stessa. L’ipoteca legale è quella garanzia posta a tutela della parte venditrice nel caso in cui tutte le somme che devono essere pagate sono dilazionate e suddivise nel corso del tempo, appunto con un pagamento anche a rate. La prevede l’art. 2817 c.c.: l’alienante ha ipoteca legale sugli immobili venduti per gli obblighi che derivano dall’atto, a partire dal pagamento del prezzo.
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Che cos’è l’ipoteca
L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che conferisce al creditore, chiamato anche creditore ipotecario, il diritto di espropriare il bene oggetto di ipoteca a garanzia del pagamento del suo credito, qualora non avvenga il pagamento dello stesso. Nella prassi l’ipoteca viene iscritta a garanzia della restituzione del mutuo. L’ipoteca solitamente viene concessa dal debitore (colui che deve restituire la somma mutuata) o da un terzo datore di ipoteca.
Il proprietario del bene non perde la disponibilità dello stesso, continua ad esercitare i diritti sul bene, può fittarlo o venderlo. In quest’ultimo caso il bene sarà trasferito, insieme all’ ipoteca.
Con la vendita del bene ipotecato, l’ipoteca non si estingue, ma continua ad essere iscritta sul bene. L’atto con cui si vende l’immobile non pregiudica i diritti del creditore. I beni che possono essere ipotecati sono immobili, ossia fabbricati e terreni o mobili registrati, ossia autovetture, navi, aerei. Le regole generali sono nella pagina sulle ipoteche.
Quanti tipi di ipoteca esistono
L’ipoteca può essere di tre tipi:
- Ipoteca volontaria: in questo caso la concessione di ipoteca trova la sua fonte nella volontà delle parti che vogliono garantire l’adempimento di un credito (come sopra accennato la banca vuole essere garantita dalla restituzione della somma data in prestito)
- Ipoteca legale: in questo caso è il legislatore che offre la possibilità di costituire l’ipoteca in delle specifiche ipotesi. I casi sono tassativi, ciò vuol dire che le parti non possono volontariamente concedere ipoteca legale al di fuori dei casi previsti dalla legge.
- Ipoteca giudiziale: in tal caso l’ipoteca nasce da un provvedimento del giudice.
Ipoteca legale dal notaio
Come sopra anticipato, tutte le volte in cui le parti decidono di pagare a rate, nel corso del tempo e non contestualmente al rogito notarile, possono decidere di tutelarsi con l’ipoteca legale. Con questo tipo di meccanismo il venditore di una casa, ad esempio, può agire sull’immobile venduto nel caso in cui l’acquirente non gli paga quanto stabilito nelle varie rate, provvedendo ad aggredire il bene. In realtà, se nell’atto non c’è una rinuncia, l’ipoteca legale scatta da sola, come si vede più sotto.
Naturalmente questo sistema è a garanzia solo delle somme non ancora pagate e non per quelle che sono già state corrisposte. Il venditore, sapendo di avere a disposizione questo mezzo di tutela, è più portato ad offrire all’acquirente delle agevolazioni e facilitazioni di pagamento.
Quando viene utilizzata l’ipoteca legale?
L’ipoteca legale e anche il pagamento a rate suddiviso nel tempo vengono utilizzati spesso quando la parte acquirente, che compre la casa, non riesce ad ottenere il rilascio di una somma di denaro in prestito dalla Banca per pagare il prezzo, come accade a chi deve comprare casa senza mutuo. In questo caso con il pagamento protratto nel tempo si dà la possibilità di suddividere il sacrificio economico nel corso dei mesi successivi alla stipula del rogito notarile.
L’iscrizione dell’ipoteca legale dopo il rogito notarile
La rinuncia all’ipoteca legale e la sua menzione nell’atto contano più di quanto sembri. Il Conservatore dei Registri Immobiliari, quando trascrive la compravendita, iscrive d’ufficio l’ipoteca legale a favore del venditore, a meno che dall’atto pubblico o dalla scrittura autenticata risulti che gli obblighi sono stati adempiuti, per esempio con il prezzo pagato per intero al rogito, oppure che il venditore ha rinunciato (art. 2834 c.c.).
Diffusione dell’ipoteca legale
La possibilità di ricorrere all’iscrizione nei Registri Immobiliari dell’ipoteca legale non è molto utilizzata nella prassi. Infatti nella maggior parte degli atti notarili compare la clausola della rinuncia da parte del venditore all’ipoteca legale. Il motivo più frequente è semplice: di solito il prezzo si paga tutto al rogito, spesso con un mutuo, e per il mutuo fondiario la banca chiede di norma un’ipoteca di primo grado (art. 38 del Testo unico bancario), che un’ipoteca legale già iscritta impedirebbe, salvo il consenso del venditore.
Alternativa all’ipoteca legale dal notaio
Quando vi è il pagamento dilazionato nel tempo, un’alternativa di garanzia all’iscrizione dell’ipoteca legale, è l’utilizzo della cambiale ipotecaria. La cambiale ipotecaria è utilizzata spesso quando vi è un acquisto di una casa, il cui pagamento del prezzo è protratto appunto nel tempo. Questo determina che venga pagato a rate, ciascuna avente una propria scadenza e un proprio importo. La cambiale ipotecaria rappresenta per il creditore uno strumento di garanzia il quale potrà rivalersi sull’immobile ipotecato anche nel caso in cui non sia pagata una sola rata. Il creditore può attivare la procedura di pignoramento dei beni ipotecati, con prelazione rispetto ad eventuali altri creditori.
La cambiale ipotecaria dà la possibilità al suo possessore di rivalersi sul patrimonio ipotecato del debitore con priorità su tutti gli altri creditori. L’ipoteca viene trasferita insieme al titolo di credito. Non si tratta di una garanzia prevista per l’adempimento, ma per il titolo di credito specifico.
Una terza strada, diversa, è la vendita con riserva della proprietà: qui il venditore non ha bisogno di un’ipoteca perché la casa resta sua fino all’ultima rata (art. 1523 c.c.).
Per chi compra pagando nel tempo, le tre soluzioni si confrontano così, in modo semplificato e indicativo:
| Garanzia | Quando la casa è di chi compra | Se salta una rata | A fine pagamento serve |
|---|---|---|---|
| Ipoteca legale | Al rogito | Il venditore può agire sulla casa per le rate non pagate | Il consenso del venditore alla cancellazione |
| Cambiali ipotecarie | Al rogito | Basta una cambiale non pagata per agire sulla casa | Le cambiali pagate e la cancellazione dell’ipoteca |
| Riserva della proprietà | All’ultima rata | Una sola rata fino a un ottavo del prezzo non basta a risolvere il contratto (art. 1525 c.c.) | Nulla: la proprietà passa con l’ultimo pagamento |
Quale sia più adatta al caso concreto è una scelta delle parti, da fare con il notaio. Per conoscere i costi del rogito con prezzo dilazionato si può inviare una richiesta di preventivo: gli studi rispondono di norma in poche ore.
Chi compra a rate e l’ipoteca legale: le domande più pratiche
Ho finito di pagare le rate: come si toglie l’ipoteca legale?
Serve il consenso del venditore alla cancellazione, dato con atto pubblico o scrittura privata autenticata (art. 2882 c.c.). Chi paghi questo atto è un punto da chiarire già nel rogito.
Con l’ipoteca legale iscritta posso chiedere un mutuo più avanti?
È più difficile: per il mutuo fondiario la banca chiede di norma un’ipoteca di primo grado (art. 38 del Testo unico bancario), quindi servirebbe che il venditore acconsenta a cancellare o a postergare la sua. È un punto da verificare con banca e notaio.
Che differenza c’è con la vendita con riserva della proprietà?
Con l’ipoteca legale la casa diventa di chi compra al rogito e il venditore ha una garanzia sopra; con la riserva della proprietà la casa diventa di chi compra solo con il pagamento dell’ultima rata (art. 1523 c.c.).
