Come comprare terreno dal notaio

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Dal notaio per acquisto terreno

Quando si desidera diventare proprietari di un terreno si pensa immediatamente all’atto di compravendita dal notaio. Tuttavia, comprare un terreno con il pagamento di un prezzo non rappresenta l’unico modo per diventarne proprietari. È naturalmente sempre opportuno, in caso di trasferimento diverso dalla vendita, affidarsi a un notaio che saprà consigliare qual è la modalità più consona e adatta alle proprie esigenze.

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Come si diventa proprietari di un terreno

La compravendita non rappresenta l’unica strada per poter diventare proprietari di un terreno. Può accadere ad esempio che non si abbiano le somme di denaro necessarie per comprare un terreno, ma al tempo stesso si sia proprietari di un altro immobile, che sia un fabbricato, un altro terreno o una casa. Una soluzione, nel caso specifico, potrebbe essere quella di scambiare i beni con un contratto diverso dalla vendita, chiamato permuta.

Nei grandi appezzamenti di terreni adibiti alla coltivazione ci si può imbattere anche in un acquisto di terreno derivante da un lungo possesso, senza che mai nessuno abbia contestato le proprie azioni. Questo fenomeno è chiamato usucapione e può rappresentare una modalità di acquisto di un terreno. Analizziamole nel dettaglio.

Comprare terreno con la permuta

In alcuni casi la permuta può essere un’ottima soluzione per diventare proprietari di un terreno. Nella prassi è particolarmente diffuso lo scambio di un terreno con una casa che dovrà essere ancora costruita sul terreno stesso. È una pratica frequente soprattutto quando chi acquista il terreno sia un’impresa costruttrice che provvederà alla costruzione del fabbricato.

Nello scambio dei beni i valori degli stessi devono equipararsi. Nel caso in cui ciò non avvenga, la persona che ha ricevuto il bene con il valore superiore, dovrà versare la differenza di denaro a favore della parte che ha ricevuto un bene dal valore inferiore. Questa differenza, nel linguaggio tecnico giuridico, viene chiamata conguaglio, che può comportare un innalzamento dei costi da sostenere in sede di rogito notarile.

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Terreno e usucapione: è possibile?

Una delle modalità per diventare proprietari del terreno è l’usucapione. Che vuol dire? Significa che se una persona acquisisce il possesso dell’immobile in modo pacifico, senza alcuna interruzione, per più di vent’anni, può diventare il titolare del terreno. L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà che non richiede l’atto pubblico notarile, ma si realizza con il maturare del tempo senza che nessuno vi faccia opposizione. Questa può essere accertata con una sentenza, rendendo l’acquisto ancora più sicuro. Tuttavia l’intervento di un provvedimento del giudice non è indispensabile per la validità dell’acquisto.

Cosa serve per il rogito notarile

Quando si compra un terreno (sia con una vendita che con una permuta)  è necessario sapere che il venditore dovrà esibire il cosiddetto certificato di destinazione urbanistica (CDU) che il notaio provvederà ad allegare all’atto in originale. Tale certificato viene rilasciato dal Comune in cui è sito l’immobile e descrive la destinazione, ossia l’uso del terreno in base al Piano regolatore generale (agricolo, edificabile, etc.) ed i vincoli gravanti sullo stesso.

Si tratta di un tipo di documentazione essenziale per la stipula del rogito notarile di compravendita in quanto il notaio non potrà procedere al rogito in assenza di tale certificato. Il cdu non è obbligatorio nel caso di testamento, di donazione tra coniugi o tra parenti in linea retta, negli atti di divisione ereditaria e di previsioni di servitù o di ipoteche. Inoltre se il terreno è adibito a pertinenza di una casa ed è inferiore a 5000 mq, può non essere richiesto.

Che succede se manca il cdu?

Può accadere che nel titolo di provenienza, ossia nell’atto con cui il venditore ha comprato il terreno, non sia stato allegato il cdu. La legge stabilisce che in questi casi l’atto è nullo, ma può essere sanato con un atto di conferma davanti al notaio. In questo atto sarà possibile allegare il cosiddetto cdu storico, ossia il certificato di destinazione urbanistica necessario all’epoca del rogito notarile. In questo modo a seguito della conferma dell’atto nullo il venditore potrà procedere alla vendita del terreno serenamente senza dover incorrere in altre preoccupazioni.

CDU non ancora rilasciato

Altra ipotesi che può verificarsi è che sia stata effettuata la domanda per ottenere il rilascio del CDU al Comune in cui è sito il terreno, ma questi non sia stato ancora rilasciato per la data del rogito. In questi casi ci si chiede se sia possibile procedere con l’acquisto del terreno o sia necessario aspettare che il Comune rilasci il CDU. Fortunatamente il legislatore non ha posto degli impedimenti alla stipula del rogito notarile, consentendo quindi al notaio di inserire nell’atto gli estremi della domanda, precisando che il Comune non ha ancora provveduto al rilascio del CDU.

Comprare terreno e fabbricato rurale

In passato i fabbricati rurali erano accatastati al Catasto Terreni, proprio perché considerati un’estensione del fondo stesso per la loro funzione. La legge tuttavia nel tempo per evitare che si diffondessero abusi edilizi sui terreni ha ritenuto anche tutti i fabbricati rurali fossero accatastati al catasto Fabbricati. Per tali ragioni essendo considerati beni separati, che non necessariamente vengono comprati insieme, occorre sempre una valutazione prima di effettuare una scelta del genere.

Costi per comprare un terreno

Quando si compra un terreno spesso ci si chiede se esista un modo per risparmiare. Se colui che compra è in possesso determinati requisiti, che accerterà il notaio, potrà beneficiare di agevolazioni fiscali. In particolare queste sono previste nel caso in cui chi compra sia un coltivatore diretto o IAP (imprenditore agricolo professionale) iscritto nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.

Terreno e agevolazioni fiscali

Di queste agevolazioni fiscali possono beneficiarne anche i familiari di colui che compra e coloro che non abbiano ancora i requisiti, ma abbiano fatto domanda di riconoscimento e li ottengano nei 24 mesi successivi, salvo diverso termine stabilito dalle regioni. In questo caso vi sarà l’esenzione dal pagamento dell’imposta di bollo, mentre l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria sono in misura fissa (200 euro) e l’imposta catastale all’1% del corrispettivo che paga l’acquirente.

Questa agevolazione riguarda qualsiasi tipo di terreno, ovvero non sono previsti limiti di grandezza o estensione. Tuttavia i terreni coinvolti nell’agevolazione devono essere necessariamente destinati ad uso agricolo. In ogni caso si consiglia sempre una consulenza notarile per capire se è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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