Come comprare un terreno: vendita, permuta o usucapione
- Dal notaio per acquisto terreno
- Come si diventa proprietari di un terreno
- Terreno e usucapione: è possibile?
- Cosa serve per il rogito notarile
- Comprare terreno e fabbricato rurale
- Costi per comprare un terreno
- Dal compromesso al rogito: quattro dubbi frequenti
Dal notaio per acquisto terreno
Quando si desidera diventare proprietari di un terreno si pensa immediatamente all’atto di compravendita dal notaio. Tuttavia, comprare un terreno con il pagamento di un prezzo non rappresenta l’unico modo per diventarne proprietari. È naturalmente sempre opportuno, in caso di trasferimento diverso dalla vendita, affidarsi a un notaio che potrà indicare qual è la modalità più consona e adatta alle proprie esigenze.
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Come si diventa proprietari di un terreno
La compravendita non rappresenta l’unica strada per poter diventare proprietari di un terreno. Può accadere ad esempio che non si abbiano le somme di denaro necessarie per comprare un terreno, ma al tempo stesso si sia proprietari di un altro immobile, che sia un fabbricato, un altro terreno o una casa. Una soluzione, nel caso specifico, potrebbe essere quella di scambiare i beni con un contratto diverso dalla vendita, chiamato permuta.
Nei grandi appezzamenti di terreni adibiti alla coltivazione ci si può imbattere anche in un acquisto di terreno derivante da un lungo possesso, senza che mai nessuno abbia contestato le proprie azioni. Questo fenomeno è chiamato usucapione e può rappresentare una modalità di acquisto di un terreno. Analizziamole nel dettaglio.
Comprare terreno con la permuta
In alcuni casi la permuta può essere un’ottima soluzione per diventare proprietari di un terreno. Nella prassi è particolarmente diffuso lo scambio di un terreno con una casa che dovrà essere ancora costruita sul terreno stesso. È una pratica frequente soprattutto quando chi acquista il terreno sia un’impresa costruttrice che provvederà alla costruzione del fabbricato.
Nello scambio dei beni i valori degli stessi devono equipararsi. Nel caso in cui ciò non avvenga, la persona che ha ricevuto il bene con il valore superiore, dovrà versare la differenza di denaro a favore della parte che ha ricevuto un bene dal valore inferiore. Questa differenza, nel linguaggio tecnico giuridico, viene chiamata conguaglio, che può comportare un innalzamento dei costi da sostenere in sede di rogito notarile.
Terreno e usucapione: è possibile?
Una delle modalità per diventare proprietari del terreno è l’usucapione. Che vuol dire? Significa che se una persona acquisisce il possesso dell’immobile in modo pacifico, senza alcuna interruzione, per più di vent’anni, può diventare il titolare del terreno. L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà che non richiede l’atto pubblico notarile, ma si realizza con il maturare del tempo senza che nessuno vi faccia opposizione. Questa può essere accertata con una sentenza, rendendo l’acquisto ancora più sicuro. Tuttavia l’intervento di un provvedimento del giudice non è indispensabile per la validità dell’acquisto.
Per i fondi rustici della piccola proprietà rurale, nei casi previsti dall’art. 1159-bis del Codice Civile , bastano quindici anni. Per rivendere il terreno con più sicurezza, poi, l’usucapione si può far risultare da una sentenza oppure da un accordo di mediazione con le firme autenticate, che si può trascrivere, come spiega la pagina sull’usucapione. Non si può invece usucapire un terreno del demanio civico, come spiega la pagina sul terreno gravato da uso civico.
Le tre strade a confronto:
Cosa serve per il rogito notarile
Quando si compra un terreno (sia con una vendita che con una permuta) è necessario sapere che il venditore dovrà esibire il cosiddetto certificato di destinazione urbanistica (CDU) che va allegato all’atto. Tale certificato viene rilasciato dal Comune in cui è sito l’immobile e descrive la destinazione, ossia l’uso del terreno in base al Piano regolatore generale (agricolo, edificabile, etc.) ed i vincoli gravanti sullo stesso.
Si tratta di un tipo di documentazione essenziale per la stipula del rogito notarile di compravendita in quanto, senza il certificato, l’atto è nullo e non può essere stipulato né trascritto, salvo il caso della dichiarazione visto più avanti. Il cdu non è obbligatorio nel caso di testamento, di donazione tra coniugi o tra parenti in linea retta, negli atti di divisione ereditaria e di previsioni di servitù o di ipoteche. Inoltre se il terreno è adibito a pertinenza di una casa ed è inferiore a 5000 mq, può non essere richiesto. Il certificato vale un anno dal rilascio, se nel frattempo il piano urbanistico non è cambiato; gli altri documenti sono nella pagina sui documenti per comprare un terreno.
Che succede se manca il cdu?
Può accadere che nel titolo di provenienza, ossia nell’atto con cui il venditore ha comprato il terreno, non sia stato allegato il cdu. La legge stabilisce che in questi casi l’atto è nullo, ma può essere sanato con un atto di conferma davanti al notaio. In questo atto sarà possibile allegare il cosiddetto cdu storico, ossia il certificato di destinazione urbanistica necessario all’epoca del rogito notarile. La conferma può farla anche una sola delle parti o i suoi eredi; in questo modo, di norma, il venditore può procedere alla vendita e chi compra riceve un terreno con una provenienza regolare.
CDU non ancora rilasciato
Altra ipotesi che può verificarsi è che sia stata effettuata la domanda per ottenere il rilascio del CDU al Comune in cui è sito il terreno, ma questi non sia stato ancora rilasciato per la data del rogito. In questi casi ci si chiede se sia possibile procedere con l’acquisto del terreno o sia necessario aspettare che il Comune rilasci il CDU. Fortunatamente il legislatore non ha posto degli impedimenti alla stipula del rogito notarile, consentendo quindi al notaio di inserire nell’atto gli estremi della domanda, precisando che il Comune non ha ancora provveduto al rilascio del CDU. Questo vale però solo se sono passati trenta giorni dalla domanda senza risposta, e serve una dichiarazione del venditore che indichi anche la destinazione urbanistica del terreno (art. 30, comma 4, del testo unico edilizia).
Comprare terreno e fabbricato rurale
In passato i fabbricati rurali erano accatastati al Catasto Terreni, proprio perché considerati un’estensione del fondo stesso per la loro funzione. La legge ha poi stabilito che tutti i fabbricati rurali fossero accatastati al catasto Fabbricati, con il termine del 30 novembre 2012. Per tali ragioni essendo considerati beni separati, che non necessariamente vengono comprati insieme, occorre sempre una valutazione prima di effettuare una scelta del genere. Se si comprano insieme, un prezzo distinto per il terreno e per il fabbricato nell’atto evita che su tutto si applichi l’aliquota più alta.
Costi per comprare un terreno
Quando si compra un terreno spesso ci si chiede se esista un modo per risparmiare. Se colui che compra è in possesso di determinati requisiti, da verificare con il notaio, potrà beneficiare di agevolazioni fiscali. In particolare queste sono previste nel caso in cui chi compra sia un coltivatore diretto o IAP (imprenditore agricolo professionale) iscritto nella relativa gestione previdenziale e assistenziale.
Chi non ha questi requisiti paga di norma il 15% di imposta di registro sul prezzo, con un minimo di mille euro, più 50 euro ciascuna di ipotecaria e catastale; il costo dell’atto notarile per un terreno dipende poi dal valore e dai controlli da fare.
Terreno e agevolazioni fiscali
Di queste agevolazioni fiscali possono beneficiarne anche il coniuge e i parenti in linea retta di un coltivatore diretto o IAP, se già proprietari di terreni agricoli e conviventi con lui, chi ha meno di 40 anni e si impegna a diventarlo, e coloro che non abbiano ancora i requisiti, ma abbiano fatto domanda di riconoscimento e li ottengano nei 24 mesi successivi, salvo diverso termine stabilito dalle regioni. In questo caso l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria sono in misura fissa (200 euro ciascuna) e l’imposta catastale all’1% del corrispettivo che paga l’acquirente. I dettagli, compresi i cinque anni di impegno a coltivare, sono nella pagina su come risparmiare comprando un terreno.
I terreni coinvolti nell’agevolazione devono essere qualificati agricoli dal piano urbanistico. Se si hanno i requisiti, è utile indicarlo già nella richiesta di preventivo per l’acquisto del terreno: è gratuita e la risposta arriva di solito in poche ore.
Dal compromesso al rogito: quattro dubbi frequenti
Quanto tempo serve per comprare un terreno agricolo?
Di norma qualche settimana: il Comune ha trenta giorni per rilasciare il certificato di destinazione urbanistica. Se sul terreno c’è un affittuario coltivatore diretto o un confinante con il diritto di prelazione, prima del rogito bisogna attendere i trenta giorni che ha per decidere dalla notifica; se compra lui, ha poi sei mesi per pagare.
Si può comprare un terreno con una scrittura privata, senza notaio?
La vendita di un terreno va fatta per iscritto, ma una scrittura privata con firme non autenticate non si può trascrivere nei registri immobiliari: chi compra non è tutelato verso chi acquistasse dopo e trascrivesse prima. Per la trascrizione servono l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata, con il certificato urbanistico allegato.
Se il terreno è affittato a un coltivatore, si può firmare il compromesso?
Sì, ed è proprio il compromesso, con il nome di chi compra, il prezzo e una clausola per il caso di prelazione, che il venditore deve notificare all’affittuario con raccomandata. Se l’affittuario non esercita la prelazione entro trenta giorni, si può andare al rogito; se la esercita, compra lui alle stesse condizioni.
Il terreno che coltivo da più di vent’anni è già mio?
Può esserlo per usucapione, se il possesso è stato continuo, pacifico, pubblico e da proprietario. Chi coltiva in affitto o in comodato, di norma, ha solo la detenzione e non usucapisce. Per rivendere o dare il terreno in garanzia è utile farla accertare, con una sentenza o con un accordo di mediazione trascritto.
