Rischi dell’acquisto di un terreno senza sentenza del giudice
- Il terreno usucapito
- Posso avere problemi nella vendita?
- Usucapione di un terreno agricolo: tempi e imposte
- Casi pratici su terreni usucapiti e rogito
Il primo passo, prima di decidere di comprare un terreno, che sia agricolo o edificabile, è, sicuramente, individuare l’area di riferimento in cui lo stesso è collocato.
La fase immediatamente successiva, nonché la più importante, consiste nel cercare di indagare se il terreno sia concretamente privo di gravami o di altri problemi.
Con l’aiuto del notaio, sia in sede di trattative, che in sede di stipula dell’atto, è possibile avere non solo le informazioni ed i consigli necessari, ma anche verificare la provenienza del terreno e ricostruirne la storia ventennale dei titolari e degli eventuali pesi, mediante lo strumento delle ispezioni ipocatastali. Con un terreno usucapito senza sentenza, però, la storia che risulta dai registri si ferma al vecchio proprietario, ed è il caso che richiede più attenzione.
Vediamo come fare per acquistare in modo consapevole, riducendo i rischi.
Il terreno usucapito
Nella categoria delle possibili provenienze di un immobile, che sia una casa oppure, nel nostro caso, un terreno, rientra l’usucapione.
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che si contrappone ai classici modi di acquisto a titolo derivativo. L’acquisto a titolo derivativo, è, per esempio, la tipica vendita. Il bene, quindi, diventa di proprietà di qualcuno, poiché la proprietà stessa gli è stata trasferita da parte di un’altra persona.
L’acquisto a titolo originario, invece, non necessita di alcun trasferimento da parte di altri, e anzi, nel caso dell’usucapione, perché si verifichi, è necessario che sussistano questi tre presupposti. Il primo, nonché fondamentale, è il possesso continuato e senza interruzioni, del bene che si vuole usucapire. Il secondo presupposto, comunque importante, è il decorso del tempo: questo significa che il possesso del bene immobile deve continuare per il tempo stabilito dalla legge. Infine, il terzo requisito, è rappresentato dall’inerzia dell’effettivo proprietario del bene, cioè della persona che risulta come reale intestatario, dal catasto e dai Registri Immobiliari, che non sta esercitando alcun potere sul bene, e, quindi, sostanzialmente, se ne sta disinteressando.
Il possesso deve essere poi pacifico e pubblico: se è iniziato con violenza o di nascosto, il tempo comincia a decorrere solo da quando la violenza o la clandestinità sono cessate (art. 1163 del Codice Civile ). Chi coltiva il terreno in affitto o in comodato, invece, è un detentore e di norma non usucapisce. Restano poi esclusi i beni demaniali e le terre del demanio civico, come spiega la pagina sul terreno gravato da uso civico.
Per quanto tempo bisogna possedere il bene
Il tempo necessario affinché il possesso del bene, sia idoneo al verificarsi dell’usucapione, può essere di vent’anni oppure di dieci; per alcuni terreni agricoli la legge prevede tempi più brevi.
Venti anni è il decorso ordinario, in caso di usucapione di beni immobili, quali case o, come nel nostro caso, terreni.
Sono, invece, sufficienti, dieci anni, qualora il bene sia stato acquistato, in buona fede, da un soggetto che non era proprietario, con un titolo idoneo. Detto acquisto, deve essere, poi, stato trascritto, nei Registri Immobiliari, e i dieci anni decorrono dalla trascrizione. In questo caso, quindi, c’è stato un trasferimento in origine, però, poiché l’acquisto è avvenuto da chi non era il vero titolare del bene, e dunque non si è prodotto alcun effetto traslativo fra chi ha ceduto e chi ha acquistato, si vuole comunque “premiare” il soggetto acquirente, che ha posseduto il bene per un lungo periodo.
Per i terreni agricoli c’è poi l’usucapione speciale della piccola proprietà rurale (art. 1159-bis del Codice Civile ): per i fondi rustici, anche con fabbricati annessi, situati in comuni classificati montani bastano quindici anni di possesso, e cinque se il terreno è stato acquistato in buona fede con un titolo trascritto. La stessa regola vale nei comuni non montani per i fondi con un reddito dominicale entro i limiti della legge 346/1976. I tempi sono messi a confronto più avanti.
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Posso avere problemi nella vendita?
Innanzitutto bisogna precisare che non è vietato vendere o comprare un bene che è stato usucapito, ma per l’acquirente del terreno il rischio cambia molto a seconda che l’usucapione sia stata accertata oppure no. In ogni caso, sarà il soggetto venditore, che è lo stesso che ha posseduto il bene, a dovergli fornire le adeguate garanzie.
Normalmente, quale compito preliminare, prima di procedere alla vendita del bene, lo stesso venditore, procede con un accertamento giudiziale dell’usucapione. Nell’accertamento, il giudice sarà chiamato a verificare la contemporanea presenza dei presupposti sopra elencati, e, in caso di esito positivo, emetterà una sentenza, con cui accerterà che sia avvenuta l’usucapione, in favore del futuro venditore.
Un’altra modalità, prevista dal numero 12-bis dell’articolo 2643 del Codice Civile , senza bisogno di dover necessariamente ricorrere alle vie giudiziali, che richiederebbe tempistiche sicuramente maggiori, è quella di procedere con un accordo di mediazione accertativo dell’usucapione. Questo accordo, così come la sentenza, non produce alcun effetto traslativo, o di trasferimento, ma si provvede semplicemente, per il tramite la figura del mediatore, ad accertare la situazione di fatto, con riferimento a possesso, decorso del tempo del possesso, e inerzia del titolare effettivo del bene. Per essere trascritto, il verbale con l’accordo deve avere le firme autenticate da un notaio o da un altro pubblico ufficiale autorizzato, e l’accordo richiede il consenso di chi risulta proprietario o dei suoi eredi.
Usucapione senza sentenza
Oltre alla possibilità di provvedere con un accertamento giudiziale o con apposito accordo di mediazione accertativo dell’usucapione, bisogna precisare che si può procedere all’acquisto del terreno usucapito anche senza sentenza, con l’aiuto del notaio. Il professionista, infatti, oltre a fornire consigli, di norma dà le informazioni necessarie all’acquirente, relativamente a ciò che è connesso all’acquisto di un terreno usucapito, affinché si possa addivenire ad una stipula, che sia il più possibile consapevole.
Il rischio, però, non si azzera: se il vecchio proprietario o i suoi eredi contestano l’usucapione e vincono la causa, chi ha comprato può perdere il terreno. Le cautele per questi casi sono spiegate nella pagina sull’usucapione non accertata giudizialmente.
Oltre a far emergere, all’interno dell’atto notarile, tutte le precisazioni, relativamente alle quali, il notaio ha reso edotto l’acquirente, si potranno inserire apposite clausole di garanzia. Ne è un esempio la possibilità, che il venditore decida di aumentare la garanzia prevista per il caso dell’evizione, cioè la garanzia con cui lo stesso si assume il rischio che l’acquirente sia privato del bene, a causa di altre persone che vantano diritti sul bene medesimo. All’opposto, le parti possono escludere la garanzia: anche in quel caso, se chi compra perde il terreno, il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare le spese (art. 1488 del Codice Civile ), salvo che la vendita sia fatta a rischio e pericolo del compratore.
Cosa va indicato nell’atto notarile
All’interno dell’atto notarile, oltre ad indicare la provenienza del terreno, ed inserire le informazioni fornite all’acquirente, che conferma di essere intenzionato all’acquisto, ci saranno altre menzioni da inserire in atto.
Bisognerà, preliminarmente, richiedere il certificato di destinazione urbanistica, relativo al terreno oggetto dell’atto. Detto certificato, dovrà essere appositamente indicato e dovrà anche essere allegato all’atto, a pena di nullità (art. 30 del DPR 380/2001).
Non sarà, invece, necessario, che emerga la mancata corrispondenza fra l’intestatario risultante dal catasto ed il soggetto venditore. Questa verifica, infatti, è prevista dalla norma sulla conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985), che riguarda i fabbricati e non si applica nel caso in cui oggetto della vendita sia un terreno. Qualora invece, oggetto della vendita fosse una casa che è stata usucapita, la dichiarazione di conformità dei dati catastali e della planimetria andrebbe resa a pena di nullità, mentre la differenza fra intestatario catastale e venditore sarebbe considerata un disallineamento fisiologico, come spiega la pagina sull’allineamento catastale.
Usucapione di un terreno agricolo: tempi e imposte
Il tempo di possesso richiesto cambia a seconda del titolo e del tipo di terreno. In blu le regole valide per ogni immobile, in verde quelle della piccola proprietà rurale:
Al rogito si pagano poi le imposte di ogni acquisto di terreno agricolo: chi non è coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale paga di norma il registro al 15%, con un minimo di 1.000 euro, più 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale. Con i requisiti della piccola proprietà contadina le imposte scendono a 200 euro di registro, 200 di ipotecaria e all’1% di catastale: i dettagli sono nella pagina su come risparmiare comprando un terreno. Le altre regole del rogito sono quelle viste nella pagina su come comprare un terreno dal notaio.
Il preventivo del notaio per il rogito si può chiedere gratis con il modulo di NotaioFacile: indicando che il terreno è usucapito senza sentenza, la superficie e il valore, i notai rispondono in genere in poche ore.
Casi pratici su terreni usucapiti e rogito
Il giardino della casa che compro include una striscia che risulta ancora del vicino: come si procede?
Se il venditore la possiede come sua da più di vent’anni può averla usucapita, ma senza un accertamento la striscia resta intestata al vicino. Se il vicino è d’accordo, la strada più rapida è di solito un accordo in mediazione, da trascrivere prima del rogito; in alternativa si regolano le garanzie nell’atto. Se la striscia è pertinenza della casa accatastata e l’area è inferiore a 5.000 metri quadrati, di norma non serve il certificato di destinazione urbanistica.
Per la piccola proprietà rurale serve per forza una causa?
No, la legge 346/1976 prevede un ricorso al tribunale: dopo un periodo di pubblicità della domanda, se nessuno si oppone il giudice decide con un decreto da trascrivere. Per la Cassazione, però, il decreto non passa in giudicato: dà solo una presunzione di proprietà, e chi si ritiene proprietario può ancora agire in un giudizio ordinario.
Se il terreno è affittato a un coltivatore diretto, c’è la prelazione?
Di norma sì, se l’affittuario coltiva il fondo da almeno due anni: il venditore deve notificargli il compromesso, con il nome di chi compra e il prezzo, e lui ha trenta giorni per decidere se comprare alle stesse condizioni. Se il terreno non è affittato, la prelazione può spettare al confinante coltivatore diretto. Le regole sono nella pagina sulla prelazione agraria.
