Rischi dell’acquisto di un terreno senza sentenza del giudice

• Il terreno usucapito
• Posso avere problemi nella vendita?

Il primo passo, prima di decidere di comprare un terreno, che sia agricolo o edificabile, è, sicuramente, individuare l’area di riferimento in cui lo stesso è collocato.

La fase immediatamente successiva, nonché la più importante, consiste nel cercare di indagare se il terreno sia concretamente privo di gravami o di altri problemi.

Con l’aiuto del notaio, sia in sede di trattative, che in sede di stipula dell’atto, è possibile avere non solo le informazioni ed i consigli necessari, ma anche verificare la provenienza del terreno e ricostruirne la storia ventennale dei titolari e degli eventuali pesi, mediante lo strumento delle ispezioni ipocatastali.

Vediamo come fare per acquistare in modo consapevole e senza alcun rischio.

Il terreno usucapito

Nella categoria delle possibili provenienze di un immobile, che sia una casa oppure, nel nostro caso, un terreno, rientra l’usucapione.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che si contrappone ai classici modi di acquisto a titolo derivativo. L’acquisto a titolo derivativo, è, per esempio, la tipica vendita. Il bene, quindi, diventa di proprietà di qualcuno, poiché la proprietà stessa gli è stata trasferita da parte di un’altra persona.

L’acquisto a titolo originario, invece, non necessita di alcun trasferimento da parte di altri, e anzi, nel caso dell’usucapione, perché si verifichi, è necessario che sussistano questi tre presupposti. Il primo, nonché fondamentale, è il possesso continuato e senza interruzioni, del bene che si vuole usucapire. Il secondo presupposto, comunque importante, è il decorso del tempo: questo significa che il possesso del bene immobile deve continuare per il tempo stabilito dalla legge. Infine, il terzo requisito, è rappresentato dall’inerzia dell’effettivo proprietario del bene, cioè della persona che risulta come reale intestatario, dal catasto e dai Registri Immobiliari, che non sta esercitando alcun potere sul bene, e, quindi, sostanzialmente, se ne sta disinteressando.

Per quanto tempo bisogna possedere il bene

Il tempo necessario affinché il possesso del bene, sia idoneo al verificarsi dell’usucapione, può essere di vent’anni oppure di dieci.

Venti anni è il decorso ordinario, in caso di usucapione di beni immobili, quali case o, come nel nostro caso, terreni.

Sono, invece, sufficienti, dieci anni, qualora il bene sia stato l’acquistato, in buona fede, da un soggetto che non era proprietario. Detto acquisto, deve essere, poi, stato trascritto, nei Registri Immobiliari. In questo caso, quindi, c’è stato un trasferimento in origine, però, poiché l’acquisto è avvenuto da chi non era il vero titolare del bene, e dunque non si è prodotto alcun effetto traslativo fra chi ha ceduto e chi ha acquistato, si vuole comunque “premiare” il soggetto acquirente, che ha posseduto il bene per un lungo periodo.

Posso avere problemi nella vendita?

Innanzitutto bisogna precisare che non ci sono problemi per l’acquirente del terreno venduto, visto che non è assolutamente vietato vendere o comprare un bene che è stato usucapito. In ogni caso, sarà il soggetto venditore, che è lo stesso che ha posseduto il bene, a dovergli fornire le adeguate garanzie.

Normalmente, quale compito preliminare, prima di procedere alla vendita del bene, lo stesso venditore, procede con un accertamento giudiziale dell’usucapione. Nell’accertamento, il giudice sarà chiamato a verificare la contemporanea presenza dei presupposti sopra elencati, e, in caso di esito positivo, emetterà una sentenza, con cui accerterà che sia avvenuta l’usucapione, in favore del futuro venditore.

Un’altra modalità, prevista dal comma 12 bis dell’articolo 2643 del codice civile, senza bisogno di dover necessariamente ricorrere alle vie giudiziali, che richiederebbe tempistiche sicuramente maggiori, è quella di procedere con un accordo di mediazione accertativo dell’usucapione. Questo accordo, così come la sentenza, non produce alcun effetto traslativo, o di trasferimento, ma si provvede semplicemente, per il tramite la figura del mediatore, ad accertare la situazione di fatto, con riferimento a possesso, decorso del tempo del possesso, e inerzia del titolare effettivo del bene.

Usucapione senza sentenza

Oltre alla possibilità di provvedere con un accertamento giudiziale o con apposito accordo di mediazione accertativo dell’usucapione, bisogna precisare che si può procedere all’acquisto del terreno usucapito, senza alcun problema, con l’aiuto del notaio. Il professionista, infatti, oltre a fornire consigli, provvederà a dare tutte le informazioni necessarie all’acquirente, relativamente a ciò che è connesso all’acquisto di un terreno usucapito, affinché si possa addivenire ad una stipula, che sia il più possibile consapevole e priva di rischi.

Oltre a far emergere, all’interno dell’atto notarile, tutte le precisazioni, relativamente alle quali, il notaio ha reso edotto l’acquirente, si potranno inserire apposite clausole di garanzia. Ne è un esempio la possibilità, che il venditore decida di aumentare la garanzia prevista per il caso dell’evizione, cioè la garanzia con cui lo stesso si assume il rischio che l’acquirente sia privato del bene, a causa di altre persone che vantano diritti sul bene medesimo.

Cosa va indicato nell’atto notarile

All’interno dell’atto notarile, oltre ad indicare la provenienza del terreno, ed inserire le informazioni fornite all’acquirente, che conferma di essere intenzionato all’acquisto, ci saranno altre menzioni da inserire in atto.

Bisognerà, preliminarmente, richiedere il certificato di destinazione urbanistica, relativo al terreno oggetto dell’atto. Detto certificato, dovrà essere appositamente indicato e dovrà anche essere allegato all’atto.

Non sarà, invece, necessario, che emerga la mancata corrispondenza fra l’intestatario risultante dal catasto ed il soggetto venditore. Questa clausola, infatti, dovrebbe essere inserita nell’ambito dell’articolo sulla conformità catastale, ma questa normativa non si applica nel caso in cui oggetto della vendita sia un terreno. Qualora invece, oggetto della vendita fosse una casa che è stata usucapita, sarebbe stata una menzione da inserire a pena di nullità.