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COMPRARE CASA CEDENDO IL PROPRIO TERRENO AL COSTRUTTORE

Comprare una casa in costruzione: problemi preliminari

Comprare casa cedendo il proprio terreno al costruttoreQuando si parla di acquistare una casa in costruzione da una impresa edile, vengono alla luce tutta una serie di problematiche relative alla tutela dell’acquirente, il quale si trova a versare una parte del prezzo di acquisto prima ancora che la propria casa venga alla luce. Spesso, infatti, si concludono accordi quando la costruzione non è per nulla iniziata (c.d. acquisti sulla carta); altre volte, l’immobile è in stato fatiscente, con le sole mura perimetrali e deve essere completato con una attività di costruzione e ristrutturazione.

Il Notaio può garantire l’acquirente in tutte queste ipotesi molto comuni, consentendo allo stesso di evitare di perdere il denaro già versato, per le ipotesi in cui l’impresa non porti a termine il proprio lavoro, non lo porti a termine come pattuito o desiderato dall’acquirente o, ancora, fallisca e non possa garantire l’ultimazione dei lavori.

Come si può pagare una casa in costruzione?

Ovviamente il principale mezzo di pagamento che un acquirente può utilizzare è quello del pagamento in denaro, inteso come mezzo di pagamento classico. In queste ipotesi, l’acquirente può stipulare un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l’immobile da costruire, versare una parte del prezzo, per poi versarne la restante parte al momento della stipula del definitivo. In quel momento infatti, l’acquirente avrà valutato la costruzione nella sua interezza.

In alternativa, è possibile che l’acquirente trasferisca in luogo del denaro anche un altro bene, realizzando così un contratto di permuta. Il Notaio può stipulare il contratto di permuta tutte le volte in cui le parti intendano trasferire reciprocamente tra loro la proprietà di cose o altri diritti, così come previsto all’art.1522 c.c.

Quali sono i vantaggi per l’acquirente di una casa in costruzione di cedere il proprio terreno?

Può capitare che l’acquirente sia in possesso di un terreno di proprietà e sia interessato a costruire la propria casa proprio su quel terreno, magari in una zona per lui vantaggiosa. Tale elemento può trovare il riscontro dell’impresa costruttrice che, dal suo canto, può non avere trovato luoghi idonei in cui costruire gli immobili per poi rivenderli. Tale accordo, quindi, può concretizzarsi in un contratto di permuta, dove lo scambio reciproco è dato dal terreno, dal lato dell’acquirente, e dall’immobile da costruire, dal lato dell’impresa costruttrice.

Il Notaio definirà un atto di questo tipo come permuta di bene presente con bene futuro, in quanto l’acquirente trasferisce il proprio terreno, ovvero un bene di cui ha già la disponibilità, ottenendo in cambio la promessa di costruire un immobile che ancora non esiste, pertanto bene futuro, non ancora esistente nella sua materialità.

Come può l’acquirente essere certo che l’immobile costruito sarà di suo gradimento?

Nell’atto di permuta l’acquirente sarà tutelato nella definizione dell’oggetto, in quanto l’impresa costruttrice provvederà a specificare nel contratto tutte le caratteristiche tecniche che avrà l’immobile, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondamenta, ai solai, agli infissi e agli impianti. Specificherà, altresì, i materiali che utilizzerà, le rifiniture e gli accessori, i quali saranno contenuti nel c.d. Capitolato dei lavori, che il Notaio provvederà ad allegare all’atto.

Cosa succede quando l’immobile è completato?

L’acquirente vedrà il trasferimento a proprio favore dell’immobile al momento della sua venuta ad esistenza, ovvero nel momento in cui l’immobile è costruito. È necessario che almeno le opere di rifinitura interne ed esterne, così come descritto nel capitolato, siano completate.

Qual è il ruolo del Notaio?

L’acquirente e l’impresa potranno tornare a quel punto dal Notaio, per completare la contrattazione, dando atto della venuta ad esistenza del bene, seguita dall’identificazione catastale dell’immobile.

Il Notaio provvederà ad annotare l’atto di identificazione catastale a margine della trascrizione della permuta, completando così l’iter che conduce alla piena acquisizione della proprietà da parte dell’acquirente.

Cosa succede se il terreno dell’acquirente ha un valore minore dell’immobile che viene costruito?

Di regola, quando vi è un reciproco trasferimento di diritti come nel caso della permuta, se il valore dei beni trasferiti è uguale, non vi è la necessità di prevedere alcunché, in quanto le parti sono così reciprocamente soddisfatte. Può accadere, tuttavia, molto spesso che il terreno abbia un valore inferiore rispetto all’immobile che verrà costruito.

Esempio: il terreno vale 100.000 euro, l’immobile (nella stima del valore che avrà alla fine dei lavori) vale 200.000; in questo caso l’acquirente deve pagare all’impresa un conguaglio di 100.000 euro, ovvero pari alla differenza di valore tra i due beni trasferiti.

Il vantaggio per l’acquirente sarebbe notevole in termini di risparmio di spesa in quanto, se non sfruttasse le potenzialità economiche del proprio terreno, dovrebbe pagare in denaro l’intero valore dell’immobile da acquistare.

Quali sono le spese dell’acquirente dell’immobile?

In un atto di questo tipo l’acquirente si avvantaggia di un risparmio di spesa rispetto a una normale compravendita in quanto, mentre nella compravendita semplice le spese sono a carico dell’acquirente, nella permuta entrambe le parti acquistano qualcosa, pertanto le spese sono divise.

In ordine alle spese fiscali, se, come nel caso di specie, una parte acquirente è un privato e l’altra parte è una impresa, quest’ultima pagherà l’imposta secondo il proprio regime (registro o IVA alternativamente). Quando oggetto dell’atto è un bene strumentale all’impresa (qui l’impresa acquista dall’acquirente il terreno su cui costruire, quindi è decisamente strumentale) generalmente la sua tassazione è soggetta a IVA.

L’acquirente, dunque, pagherà l’imposta di registro (pari al 2% della rendita catastale se prima casa, al 9% se seconda casa), unitamente ad alle imposte ipotecaria e catastale, ciascuna del valore fisso di 50 euro. A questo occorre aggiungere l’onorario del Notaio, comprensivo di IVA.

Quindi, l’acquirente paga la sua parte di imposte riferite all’immobile da lui acquistato (nel caso di specie l’immobile da costruire) ma paga metà onorario, da dividersi con l’impresa costruttrice.

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