Bonus prima casa: casi pratici
- Cos'è e a chi spetta il bonus prima casa
- Bonus prima casa e separazione dei coniugi: cosa sapere
- Prima casa inagibile: agevolazioni nuovo acquisto
- Bonus prima casa e appartamenti adiacenti
- Affittare la prima casa senza perdere l'agevolazione
- Bonus prima casa e comunione legale dei beni: chi firma
- Bonus prima casa e preventivo del notaio
- Quali sono i requisiti per il bonus prima casa?
Cos'è e a chi spetta il bonus prima casa
Il bonus prima casa è un'agevolazione fiscale che consiste nell'applicazione di un'aliquota ridotta sull'acquisto dell'abitazione.
Tale bonus permette all'acquirente di versare l'IVA agevolata al 4% del prezzo di acquisto (anzichè al 10%) per gli acquisti da soggetto passivo di Iva azienda o l'imposta di registro al 2% del valore catastale o sul prezzo (anzichè al 9%) per gli acquisti da privato.
Le imposte ipotecaria e catastale, inoltre, sono fisse rispettivamente pari a 200 euro ciascuna nel primo caso (anzichè al 2% e all'1%) e pari a 50 euro ciascuna nel secondo caso. Per poter usufruire di tali riduzioni fiscali ci sono delle condizioni ben precise da rispettare.
Quali sono i requisiti per il bonus prima casa?
Per ottenere l'agevolazione occorre, in primo luogo, che l'immobile sia ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o comunque intenda trasferirla entro 18 mesi dall'acquisto. L'abitazione può essere collocata anche ove l'acquirente ha la sede del proprio lavoro.
Il compratore, inoltre, non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare.
Ancora, l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con il bonus. In caso contrario dovrà venderla entro il termine di 2 anni (prima dell'aggiornamento della legge di Bilancio era di 1 anno).
Tutte queste condizioni devono essere dichiarate dall'acquirente, a pena di decadenza dall'agevolazione, nell'atto di acquisto. Da ultimo e non meno importante, il contribuente si deve impegnare a non vendere prima di 5 anni l'abitazione comprata con l'agevolazione, a meno che non ne acquisti una nuova con gli stessi requisiti del bonus entro l'anno successivo al rogito. Per quanto riguarda i requisiti dell'immobile da acquistare, lo stesso non deve essere di lusso, cioè accatastato in A/1, A/8 o A/9.
Contatta il Notaio Gratis
Fai un PREVENTIVO
Bonus prima casa e separazione dei coniugi: cosa sapere
Una coppia di coniugi, che per varie ragioni si separa, può vendere la propria abitazione acquistata con il bonus prima casa prima del decorso dei 5 anni?
In una situazione di tal genere può essere indispensabile per la coppia dover alienare la propria casa acquistata con le agevolazioni e allo stesso tempo non avere risorse economiche sufficienti per acquistare una nuova casa entro l'anno come previsto dalla normativa.
In generale, qualora si configuri la situazione sopra prospettata, il contribuente decadrà dal bonus fiscale per essere venuto meno al divieto di rivendita dell'abitazione. Dovrà versare all'Agenzia delle Entrate la differenza tra le imposte corrisposte al momento del rogito e quelle che avrebbe dovuto corrispondere se non avesse usufruito del bonus, maggiorate del 30% a titolo di sanzione.
Nel nostro caso specifico, però, la coppia di cui stiamo trattando, non decadrà dal bonus prima casa qualora la vendita dell'immobile acquistato durante il matrimonio avvenga in esecuzione dell'accordo di separazione tra i coniugi, cioè nel verbale di udienza sotto il controllo del giudice. Questo accordo non fa venir meno il bonus, anzi è prevista l'esenzione da qualsiasi ulteriore imposta collegata all'atto.
Prima casa inagibile: agevolazioni nuovo acquisto
La Cassazione ritiene sia possibile ottenere l'agevolazione fiscale anche quando si sia in possesso di un'altra abitazione nello stesso Comune, senza bisogno di doverla cedere, quando quest'ultima è diventata inidonea.
Il significato di inidoneità può essere inteso in senso soggettivo (casa divenuta troppo piccola per il nucleo familiare che si è ingrandito o viceversa) ovvero in senso oggettivo (casa rovinata da un terremoto o da un'alluvione).
Soprattutto quest'ultima concezione di inidoneità è stata presa in considerazione dall'Agenzia delle Entrate (Risoluzione n. 107/E del 1° agosto 2017).
L'impossibilità di utilizzare l'abitazione per scopi residenziali, causata da un evento imprevedibile e indipendente dalla volontà del contribuente consente un secondo accesso alle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa, a condizione che vi sia un'adeguata documentazione specifica a supporto della situazione.
Vale chiarire sul punto che l'acquirente che ha usufruito dell'agevolazione fiscale, con la dichiarazione di inagibilità, è come se non detenesse, neanche in modo parziale o in comunione legale, diritti su altro immobile residenziale beneficiato del bonus prima casa su tutto il territorio nazionale.
Anche qualora l'inagibilità sia successivamente revocata non decadrà dal bonus per il secondo acquisto in quanto al momento del rogito erano rispettate le condizioni della normativa.
Bonus prima casa e appartamenti adiacenti
E' possibile acquistando due appartamenti adiacenti usufruire del bonus prima casa?
L'Agenzia delle Entrate è intervenuta sul problema con la Risoluzione n. 154/E del 19 dicembre 2017.
E' possibile usufruire dell'agevolazione fiscale purchè si proceda ad un unico accatastamento e che l'immobile risultante dalla fusione non sia classificabile come abitazione di lusso (categoria A/1, A/8 o A/9).
Nel caso di accorpamento di più appartamenti accatastati come uno solo, non è necessario, al fine di ottenere l'agevolazione fiscale in sede di acquisto della seconda o della terza abitazione, che la prima proprietà fosse stata già ottenuta con il bonus prima casa.
Affittare la prima casa senza perdere l'agevolazione
Può accadere che chi acquista un'abitazione non lo fa per abitarla ma magari per darla in affitto a terzi. Si rischia in tal modo di perdere l'agevolazione?
A riguardo di questa casistica entra in gioco il concetto di residenza: la normativa prevede che l'acquirente abbia la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile ovvero la trasferisca nei 18 mesi successivi al rogito.
Per beneficiare del bonus prima casa è richiesto che solo l'immobile sia situato nel Comune di residenza dell'acquirente, non è necessario che anche la residenza di quest'ultimo venga fissata all'indirizzo (via e numero civico) ove si trova l'immobile oggetto di acquisto agevolato.
Da ciò deriva che si può affittare l'abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa senza perderle, ovviamente l'acquirente deve comunque avere la residenza nel Comune ove è sito l'immobile.
Bonus prima casa e comunione legale dei beni: chi firma
Una coppia di coniugi sposati, in regime di comunione legale dei beni, che decidono di acquistare la loro prima casa usufruendo del bonus, devono firmare entrambi al rogito?
La Cassazione ha chiarito sull'importanza che l'atto di compravendita sia firmato da entrambi i coniugi.
Per godere delle agevolazioni prima casa è indispensabile che i coniugi siano entrambi presenti all'atto notarile per non incorrere nella revoca parziale del bonus fiscale.
Entrambi i coniugi in atto devono dichiarare di non possedere, neppure parzialmente, diritti su altre abitazioni nel Comune dell'immobile da acquistare e di non aver precedentemente usufruito delle agevolazioni prima casa per altri immobili sul territorio nazionale.
Vale precisare che dal punto di vista civilistico l'acquisto effettuato da un coniuge in regime di comunione legale si estende automaticamente all'altro, diversamente in materia fiscale ove la presenza di entrambi all'atto è necessaria per poter ottenere le agevolazioni interamente. In caso contrario se firmasse solo uno dei coniugi in regime di comunione legale il bonus prima casa sarebbe riconosciuto solo per il coniuge firmatario. Le agevolazioni fiscali sono legate alla persona e non al bene.
Bonus prima casa e preventivo del notaio
L'incentivo fiscale di cui abbiamo parlato fin qui permette di ottenere un notevole alleggerimento delle imposte che l'acquirente deve corrispondere allo Stato attraverso il notaio nel momento in cui firma l'atto di compravendita dell'immobile.
Attraverso la piattaforma NotaioFacile è possibile richiedere gratuitamente e senza impegno un preventivo compilando il modulo con tutti i dati richiesti, interfacciandosi direttamente con il notaio. In breve tempo si avrà una risposta, in modo tale da avere un quadro su come massimizzare questo beneficio e comprendere meglio l'opportunità offerta dal bonus prima casa.
