Agevolazioni prima casa di nuovo se l’altra casa è inagibile
- Comprare la prima casa dal notaio
- Prima casa comprata e diventata inagibile, quando si può usufruire di nuovo del bonus
- Perché è possibile usufruire del bonus prima casa se la casa è diventata inagibile?
- Casa inagibile e impegno a vendere, due strade da non confondere
- I dubbi di chi ha una casa inagibile e ne compra un’altra
Comprare la prima casa dal notaio
Quando si decide di comprare la prima casa dal notaio si è molto preoccupati dei costi da dover sostenere, non solo legati al prezzo dell’immobile da dover corrispondere al venditore, ma anche alle tasse e alle imposte da pagare in sede di rogito notarile.
La legge offre opportunità di risparmio con la previsione di agevolazioni fiscali al ricorrere di determinati requisiti e presupposti. Ma è possibile usufruire degli sgravi fiscali più di una volta? Che succede se si vuole comprare un’altra casa e la prima già acquistata è inagibile? Ecco cosa c’è da sapere.
Requisiti bonus prima casa
Al di là del fatto se si possa nuovamente usufruire delle agevolazioni fiscali è importante rispettare sempre i requisiti previsti dalla legge, che devono essere presenti al momento del rogito notarile, così come in dei termini prestabiliti dal legislatore.
Occorre innanzitutto avere la residenza nel Comune in cui è sito l’immobile o eventualmente spostarla nei termini previsti dalla legge; inoltre è necessario non avere intestate altre case nel medesimo Comune o in altro Comune del territorio nazionale se si è già beneficiato del bonus fiscale. Si deve inoltre trattare di un immobile ad uso abitativo che non deve rientrare in determinate categorie catastali, in quanto per gli immobili di lusso non sono previste agevolazioni fiscali anche se si tratta della prima casa.
Di norma la residenza va portata nel Comune della casa entro 18 mesi dal rogito, e restano escluse le abitazioni nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Le condizioni, una per una, sono nella pagina sui requisiti delle agevolazioni prima casa.
Quanto si risparmia con bonus prima casa
Quindi una volta che è stato assodato che la casa di cui si era già proprietari sia divenuta inagibile e non si può utilizzare ai fini abitativi, sarà possibile chiedere le agevolazioni fiscali prima casa, nel caso in cui si intenda comprare un’altra abitazione dal notaio.
Le agevolazioni consistono, quindi, nel pagare l’imposta di registro al 2%, anziché al 9%, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
Esistono inoltre delle differenze se si compra da privato o da impresa, non esente da Iva. In entrambi i casi è previsto un risparmio delle spese da sostenere in termini di imposte e tasse, ma variano le percentuali.
Dall’impresa che vende con IVA, per esempio il costruttore entro cinque anni dalla fine dei lavori, la prima casa paga di norma l’IVA al 4% invece che al 10%, e registro, ipotecaria e catastale fisse di 200 euro ciascuna.
Quanto pesa l’imposta principale, con e senza prima casa
In verde le aliquote con le agevolazioni prima casa, in grigio quelle senza, per abitazioni non di lusso. Quadro semplificato e indicativo, a cui si aggiungono le imposte fisse.
Per avere le cifre del proprio caso, imposte e onorario insieme, si può chiedere un preventivo notarile gratuito; i notai di norma rispondono in poche ore.
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Prima casa comprata e diventata inagibile, quando si può usufruire di nuovo del bonus
La questione è stata tutt’altro che semplice da gestire da parte dei professionisti del settore; è proprio per tali ragioni che è intervenuta l’Agenzia delle Entrate a sostenere che è possibile usufruire delle agevolazioni fiscali bonus prima casa se l’immobile pre-posseduto, ossia di cui si era già proprietari per il quale già si aveva usufruito delle agevolazioni fiscali risulta inidoneo e oggettivamente non adatto all’abitabilità.
L’inagibilità non deve emergere da una banale valutazione, ma da documentazioni idonee che esulano dalla volontà di colui che intende comprare una nuova casa dal notaio.
Ciò significa che siccome la prima casa comprata non è più adatta al suo utilizzo, ossia non è più agibile o abitabile, in virtù di un impedimento oggettivo accertato da tecnici del settore, è possibile superare i rigidi requisiti previsti dalla legge in tema di accesso alle agevolazioni fiscali.
Quando si parla di inagibilità della casa
Come sopra accennato, per poter usufruire delle agevolazioni fiscali nuovamente, non basta semplicemente una dichiarazione grossolana e approssimativa della inagibilità della prima casa comprata dal notaio da parte dell’acquirente, ma occorre un’attenta valutazione.
È necessario che l’effettiva inagibilità, un tempo chiamata inabitabilità della casa, sia certificata e accertata da tecnici del settore; la legge offre, infatti, una specifica definizione di agibilità da tenere in considerazione proprio ai fini della valutazione dell’immobile. L’evento successivo all’acquisto prima casa, come quello sismico ad esempio, deve aver quindi prodotto delle modifiche tali, accertabili, da non poter considerare la casa adatta ad essere abitata.
Per l’Agenzia delle Entrate l’inidoneità deve essere oggettiva e assoluta, risultare da documenti e non dipendere dalla volontà del proprietario. Oltre al caso del terremoto, con il principio di diritto n. 1 del 17 marzo 2022 l’Agenzia ha riconosciuto quello di una casa sequestrata e dichiarata inagibile dall’autorità competente, perché erano venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio.
Una casa soltanto piccola o scomoda è un caso diverso: sull’idoneità della casa già posseduta la Cassazione non si è espressa sempre allo stesso modo, e se la propria situazione rientri nella regola è buona norma chiederlo al notaio. Chi invece vuole comprare con la prima casa un rudere da ristrutturare si trova in un caso ancora diverso, con regole proprie.
Perché è possibile usufruire del bonus prima casa se la casa è diventata inagibile?
La riflessione che è stata effettuata dagli esperti del settore attiene a un profilo di reale utilizzabilità della casa ai fini abitativi.
Fin quando permane la dichiarazione di inagibilità della casa pre-posseduta, in virtù di un evento sismico ad esempio, il contribuente ossia colui che ha comprato casa e usufruito delle agevolazioni fiscali, potrà beneficiarne nuovamente per l’acquisto di un altro immobile proprio perché non può essere definito come un titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà su altra casa di abitazione comprata con le agevolazioni.
Che succede al bonus prima casa se l’inagibilità viene revocata?
Una domanda che sorge spontanea quando si compra un’altra abitazione e si usufruisce delle agevolazioni fiscali, in tema di bonus prima casa, è che cosa succede se viene revocata l’inagibilità e la prima casa comprata ritorna ad essere vivibile ed abitabile?
Questa si è presentata come una preoccupazione di non poco conto da parte di chi ha avuto un risparmio in sede di rogito notarile, ma la risposta dell’ Agenzia delle Entrate è pervenuta anche a questo quesito, affermando che qualora venga revocata dagli organi competenti la dichiarazione di inagibilità dell’immobile pre-posseduto il beneficio fiscale permane per il nuovo immobile proprio perché al momento dell’acquisto dal notaio, le condizioni per poter usufruire del bonus prima casa permanevano.
Il riferimento è la risoluzione 107/E del 1° 2017, sul caso di una casa dichiarata inagibile con ordinanza del sindaco dopo i terremoti del 2016: se la dichiarazione viene revocata dopo il nuovo acquisto, scrive l’Agenzia, resta comunque acquisito il beneficio goduto per il nuovo immobile. Finché l’inagibilità dura, le dichiarazioni sul non possedere altre case si riferiscono agli immobili diversi da quello inagibile.
Casa inagibile e impegno a vendere, due strade da non confondere
Per comprare di nuovo con la prima casa esiste anche un’altra strada, che non dipende dall’inagibilità: impegnarsi nell’atto a vendere la casa già posseduta entro due anni dal nuovo acquisto. Fino al 2024 il termine era di un anno, poi la legge di bilancio 2025 lo ha raddoppiato. Se la vendita non avviene in tempo, di norma si va incontro alla perdita delle agevolazioni prima casa.
Le due strade, però, non vanno confuse. Con l’ordinanza 23978 del 6 settembre 2024 la Cassazione ha confermato la revoca delle agevolazioni a un proprietario dell’Aquila: la sua prima casa era inagibile dal terremoto del 2009, nel 2016 ne aveva comprata un’altra impegnandosi a vendere la prima entro un anno, e la vendita non c’era stata. Per i giudici l’inagibilità, già nota al momento dell’impegno, non era una causa di forza maggiore che giustificasse la mancata vendita.
Semplificando: con una casa inagibile di proprietà, l’impegno a vendere resta un impegno, e secondo questa pronuncia l’inagibilità già nota non basta a liberarsene. Quale percorso sia praticabile nel singolo caso, e con quali dichiarazioni nell’atto, è buona norma chiederlo al notaio prima del rogito.
I dubbi di chi ha una casa inagibile e ne compra un’altra
Se la casa inagibile è nello stesso Comune, la prima casa spetta lo stesso?
Di norma sì: la casa nello stesso Comune impedisce l’agevolazione se è idonea ad abitarci, e per l’Agenzia delle Entrate e per la Cassazione non lo è, per esempio, quella dichiarata inagibile. Devono però esserci tutti gli altri requisiti.
Serve un documento che attesti l’inagibilità?
Di norma sì. Per l’Agenzia delle Entrate l’inidoneità deve risultare da documentazione idonea e non dipendere dalla volontà del proprietario: nei casi esaminati c’erano un’ordinanza del sindaco dopo il terremoto e una dichiarazione di inagibilità dell’autorità competente su una casa sotto sequestro. Una valutazione approssimativa di chi compra non basta.
Se la casa inagibile torna abitabile, le agevolazioni si perdono?
Per la risoluzione 107/E del 2017 no: se la dichiarazione di inagibilità viene revocata dopo il nuovo acquisto, il beneficio resta acquisito, perché le condizioni c’erano al momento del rogito. Conta quindi la situazione alla data dell’atto.
Quanto si paga di imposte con la prima casa?
Comprando da un privato, imposta di registro al 2% e imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna; dall’impresa che vende con IVA, IVA al 4% e registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna. Senza agevolazioni il registro sarebbe al 9% e l’IVA al 10%.
