Comprare casa senza garage: è possibile?
- Comprare casa dal notaio
- Comprare un garage come pertinenza
- Comprare separatamente casa e garage dal notaio
- Vincoli sui garage da comprare
- Preventivo notarile acquisto casa con o senza garage
- Tipi di garage e leggi
- Parcheggi su suolo pubblico
Comprare casa dal notaio
Una domanda molto frequente che viene posta al notaio quando si decide di comprare casa e si è indecisi sull’acquisto di un box auto o garage è se sia possibile limitare l’investimento immobiliare alla sola abitazione per evitare un ulteriore esborso di soldi.
La risposta non può essere data semplificando la fattispecie, ma deve essere argomentata e analizzata in base al singolo caso concreto. Infatti la casa e il box auto sono individuati al Catasto con categorie catastali diverse in virtù della differente funzione che svolgono.
Inoltre il garage spesso costituisce pertinenza della casa ed è funzionale alla stessa e pertanto sussiste un vincolo che non sempre può essere sciolto. Vediamo cosa è necessario sapere e su cosa è opportuno informarsi quando si intende comprare casa e si è indecisi se comprare o meno il garage dal notaio.
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Comprare un garage come pertinenza
Quando si parla di pertinenza si fa riferimento a un fabbricato o più in generale a un bene, nel nostro caso un box auto, garage, parcheggio, che sia accessorio a un altro, destinato in modo durevole a servizio o ornamento della cosa principale, solitamente una casa; non può trattarsi quindi di un collegamento che sia solo temporaneo o occasionale.
Per poter essere definita come pertinenza, è necessario che ricorrano due requisiti: il primo consistente nella volontà del proprietario della cosa principale (ad esempio la casa) di mantenere e avere questo collegamento tra i beni, il secondo consistente nell’effettivo collegamento che può esistere, ad esempio, tra una casa e un box auto. È necessario inoltre il requisito della vicinanza, affinché possa instaurarsi questo tipo di legame, altrimenti non può ricavarsene la funzione dell’ornamento e dell’utilità, tipiche delle pertinenze.
Il requisito della vicinanza è sempre stato molto discusso tra gli studiosi del diritto e spesso oggetto di grandi dibattiti soprattutto perché si voleva considerare un bene (il garage) come pertinenziale per poter risparmiare e usufruire delle agevolazioni fiscali.
Tipi di garage e leggi
Il legislatore è stato molto attento nella suddivisione dei parcheggi, intesi come garage o posti auto dal punto di vista normativo. Per decongestionare il traffico ha infatti stabilito la previsione di alcuni parcheggi “obbligatori” tali da avere particolari vincoli con l’immobile a cui sono collegati.
Tuttavia questo tipo di normativa ha subito nel corso del tempo numerose evoluzioni e cambiamenti di rotta improvvisi, sia da parte del legislatore che da parte dei giudici che, in più battute, si sono ritrovati a dover fare i conti con orientamenti contrastanti. Oggi è possibile suddividere i garage, intesi come parcheggi, in tre diverse categorie: parcheggi liberi, parcheggi disciplinati dalla Legge Ponte e parcheggi disciplinati dalla Legge Tognoli.
Comprare separatamente casa e garage dal notaio
Il rapporto di pertinenza “dipendenza” tra il garage e l’abitazione ha subito delle modifiche nel corso del tempo. In passato, infatti, la casa non poteva essere comprata senza il garage, in quanto la vendita separata dei due immobili era vietata. Successivamente il legislatore, salvo alcune eccezioni che analizzeremo a breve, ha lasciato la possibilità di comprare sia la casa senza garage, sia il garage senza la casa, quindi separatamente.
Vincoli sui garage da comprare
Come abbiamo anticipato, esistono delle eccezioni all’acquisto libero dei parcheggi e delle case separatamente. In particolare esiste la Legge cosiddetta Tognoli, una legge entrata in vigore nel 1989 che ha stabilito un vincolo tra gli appartamenti facenti parte del condominio e gli annessi posti auto (anche garage) siti nel sottosuolo o anche al pianterreno dell’edificio.
In particolare è ammesso il trasferimento separato del garage dalla casa, ma occorre che nell’atto di compravendita dal notaio, chi l’acquisti lo adibisca a pertinenza di un altro immobile sito nello stesso Comune. Si tratta di una volontà che va espressa e deve essere menzionata all’interno del rogito notarile di acquisto.
Parcheggi su suolo pubblico
Nel caso in cui sia stato concesso il diritto di superficie e non la proprietà del parcheggio, ossia il diritto di mantenere sul suolo altrui il garage, (in tal caso il suolo altrui appartiene all’ente pubblico), è necessaria, per il trasferimento separato del box auto, l’autorizzazione del Comune o la previsione di una convenzione apposita già esistente.
Il notaio nell’atto di trasferimento menzionerà sempre la presenza di uno di questi due elementi alternativi, in assenza dei quali non sarebbe possibile determinare il passaggio della proprietà superficiaria.
Altro caso particolare attiene ai parcheggi sottoposti alla Legge Ponte, affrontati in una sede separata, in virtù della complessità della questione.
Preventivo notarile acquisto casa con o senza garage
Quando si decide di imbattersi nell’investimento immobiliare di comprare casa con o senza garage dal notaio, è importante avere un’idea delle spese che dovranno sostenersi in tema di tasse e imposte per evitare di avere spiacevoli sorprese al momento del rogito di acquisto.
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