La continuità delle trascrizioni e l'acquisto ereditario
- Cos'è la trascrizione?
- Continuità delle trascrizioni e acquisto ereditario
- Il notaio è obbligato a fare questo adempimento?
- L'acquisto ereditario e l'intervento del notaio
- Domande frequenti sulla vendita di una casa ereditata
Chi vende una casa ricevuta in eredità deve sapere che la dichiarazione di successione non basta. È un adempimento fiscale, non un titolo: perché la casa passi a chi compra in modo pulito, nei registri immobiliari deve risultare anche l’accettazione dell’eredità da parte del venditore, espressa o tacita. Se manca, di norma la si trascrive insieme al rogito, a spese di chi vende. È quello che si chiama continuità delle trascrizioni, ed è il motivo per cui il notaio chiede documenti e verifiche che a molti sembrano superflui.
Cos'è la trascrizione?
La trascrizione è disciplinata dagli articoli 2643 - 2696 del Codice Civile . E' un mezzo di pubblicità indispensabile per rendere pubblici e conoscibili ai terzi gli atti relativi ai beni immobili e ai beni mobili registrati.
Nella nostra trattazione, approfondiremo la pubblicità inerente i beni immobili, per i quali il trasferimento è di competenza notarile.
La regola è che chi trascrive per primo il proprio acquisto prevale su tutti gli altri, ciò allo scopo di garantire la certezza della circolazione dei beni e la tutela dei diritti dei terzi.
La trascrizione è una pubblicità dichiarativa in quanto rende i terzi edotti dei trasferimenti inerenti un immobile o bene mobile registrato.
Vale ricordare al fine della nostra trattazione che un principio fondamentale in ambito di trascrizione è la sua continuità (articolo 2650 del Codice Civile ) di cui vedremo in seguito.
La trascrizione degli acquisti mortis causa: differenza tra chiamato all'eredità ed erede
L'art. 459 del Codice Civile afferma che l'eredità si acquista con l'accettazione da parte del chiamato. Da qui deriva la differenza tra chiamato ed erede che è utile in primo luogo chiarire al fine del prosieguo della trattazione.
Fintanto che non sia accettata l'eredità si è considerati dalla legge semplicemente chiamati all'eredità, e non eredi. L'accettazione di eredità va considerata solo qualora trattiamo gli acquisti di diritti reali immobiliari.
La trascrizione degli acquisti mortis causa è stabilita esclusivamente allo scopo di attuare il principio di continuità come vedremo in seguito. La mancanza di pubblicità, precisamente, comporta l'inefficacia di ulteriori trascrizioni o iscrizioni successive a carico dell'acquirente mortis causa.
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Continuità delle trascrizioni e acquisto ereditario
Il principio di continuità della trascrizione, di cui all'articolo 2650 del Codice Civile , stabilisce in concreto che la trascrizione operata contro il dante causa del bene immobile non ha effetto se, a sua volta, il diritto dello stesso non risulta da un precedente atto trascritto a suo favore.
Si ricorda, come detto più sopra, che l'accettazione d'eredità è prevista allo scopo di ottemperare al principio di continuità delle trascrizioni.
Qualora ci si trovi, dunque, di fronte ad una provenienza successoria, il Notaio di norma chiuderebbe il cerchio predisponendo nell'atto di compravendita o in altro atto pubblico o scrittura privata autenticata un'accettazione espressa dell'eredità, oppure curando la trascrizione dell’accettazione tacita.
Spesso questo aspetto non sempre è compreso dalla parte alienante di un immobile di provenienza successoria che si trovi a sostenere le spese di trascrizione di questo step.
Per meglio comprendere questo punto di vista occorre rifarsi all'articolo 2648, comma 2, del Codice Civile .
Dall'accettazione espressa si distingue l'accettazione tacita di cui all'articolo 476 del Codice Civile che la qualifica come il compimento di atti che presuppongono la volontà di accettare da parte del chiamato, il quale non avrebbe il diritto di compiere se non nella sua veste di erede.
Vale chiarire, a completamento della trattazione, che la dichiarazione di successione è una mera dichiarazione ai fini fiscali (atto amministrativo) che non configura alcuna accettazione d'eredità utile alla continuità delle trascrizioni.
Un esempio: vendere l’appartamento ereditato dalla madre
Una figlia eredita dalla madre un bilocale, presenta la dichiarazione di successione e fa la voltura catastale. Qualche anno dopo trova un acquirente che compra con mutuo. Dalle visure risulta che nei registri immobiliari la casa è ancora intestata alla madre: manca la trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Senza quel passaggio la catena si interrompe, e la banca dell’acquirente con ogni probabilità non concederebbe il mutuo. La soluzione è semplice: nell’atto di vendita la figlia accetta l’eredità in modo espresso, oppure si trascrive l’accettazione tacita che risulta dalla vendita stessa. Il costo è a carico di chi vende e conviene metterlo in conto già quando si fissa il prezzo.
Quando manca un passaggio di molti anni fa
Capita spesso che il problema non riguardi il venditore ma un passaggio precedente: per esempio il nonno morto nel 2002, il padre che non ha mai trascritto l’accettazione, e oggi il figlio che vende. Anche in questi casi, di norma, si può trascrivere l’accettazione tacita sulla base di un atto successivo che la dimostri, e gli orientamenti notarili ritengono possibile farlo anche dopo molti anni. È però un punto da far esaminare al notaio prima della proposta, perché ogni catena di passaggi ha la sua storia.
Trascrizioni e diritti degli altri eredi
La priorità delle trascrizioni conta anche per chi compra. Se un altro erede, per esempio un fratello escluso dal testamento, trascrive una domanda giudiziale contro il venditore, conta chi ha trascritto prima. Dal 18 dicembre 2025, per le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie, il termine rilevante verso chi compra dall’erede è di tre anni dall’apertura della successione: i dettagli, con i tempi che contano per l’acquirente, sono nella pagina sull’acquisto di una casa con provenienza successoria.
Il notaio è obbligato a fare questo adempimento?
L'obbligo del notaio di procedere alla trascrizione emerge dall'articolo 2648 commi 1 e 3 del Codice Civile . Sul punto è intervenuta di recente anche la Sentenza del Tribunale di Venezia del 9 luglio 2025, n. 1947/2023, affermando proprio che tale norma pone l'obbligo per il notaio rogante di richiedere sia l'accettazione espressa come anche quella tacita in presenza delle condizioni di cui al comma 3 sopraddetto.
Chiarimenti sull'accettazione di eredità alla luce della sentenza n. 1947/2023 del Tribunale di Venezia
La sentenza ho posto un chiarimento in merito all'accettazione tacita di eredità affrontando il tema della trascrizione degli acquisti mortis causa, incentrandosi principalmente sull'articolo 2648 del Codice Civile .
Dallo stesso è possibile dedurre che il notaio rogante è obbligato a richiedere la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità anche qualora vi sia un acquisto avvenuto ex lege per il possesso di beni ereditari per oltre tre mesi senza che sia stato redatto l'inventario (articolo 485, comma 2, Codice Civile ).
Più chiaramente, la sentenza non fa altro che confermare la tesi da altra dottrina espressa, cioè che la trascrizione dell'acquisto ereditario per il possesso dei beni oltre i tre mesi senza che sia stato redatto inventario può essere eseguita sia in forza di sentenza giudiziale di accertamento come anche con una dichiarazione ricognitiva dell'avvenuto acquisto ereditario resa in atto da parte del chiamato all'eredità o da un suo successore a titolo universale che si riconosce erede proprio per il possesso del bene ereditario oltre tre mesi.
Tale dichiarazione dovrà essere fatta in forma di atto di notorietà attestante l'accettazione tacita di eredità ai sensi articolo 476 del Codice Civile o l'avvenuto acquisto della qualità di erede ai sensi dell'articolo 485 del Codice Civile .
L'acquisto ereditario e l'intervento del notaio
Qualora tu sia proprietario di un bene che ti è pervenuto per successione, non sempre è di facile intuizione comprendere come trasferire tale immobile, specie se si debba affrontare un trasferimento immobiliare (compravendita, donazione o altro).
Spesso non è chiaro perché il notaio debba eseguire ispezioni ipotecarie per ricostruire la provenienza del nostro bene.
Nella tua convinzione può essere che il fatto che tu abbia proceduto ad una dichiarazione di successione ti porti a credere di essere adempiente sotto tutti i punti di vista per procedere al trasferimento immobiliare del tuo bene.
Così non è. Come detto nel nostro articolo occorre garantire il principio della continuità delle trascrizioni, ecco perché il notaio di norma ti chiederà, quale alienante del bene, di procedere all'accettazione tacita od espressa dell'eredità.
Con questa dichiarazione nell'atto si chiuderà il cerchio e potrà essere da questo momento in poi ricostruito il ventennio nella perfetta continuità delle trascrizioni.
Se avessi dubbi o altri chiarimenti, puoi chiedere un preventivo ai notai della tua zona indicando che la casa è ereditata: di solito rispondono in poche ore.
Domande frequenti sulla vendita di una casa ereditata
Ho fatto la dichiarazione di successione: posso vendere la casa?
Sì, ma la dichiarazione di successione non basta a chiudere la catena dei passaggi. Nei registri deve risultare anche l’accettazione dell’eredità: se manca, di norma la si fa o la si trascrive insieme al rogito di vendita.
Chi paga la trascrizione dell’accettazione dell’eredità?
Il venditore, perché riguarda il suo titolo di provenienza. Conviene chiarirlo già nel compromesso, per evitare discussioni il giorno del rogito.
Nella storia della casa manca l’accettazione di un passaggio di vent’anni fa: si può sistemare?
Di norma sì: l’accettazione tacita si può trascrivere anche a distanza di molti anni, sulla base di un atto che la dimostri. È comunque un caso da far esaminare al notaio prima della proposta, perché incide sui tempi del rogito e sulla concessione del mutuo.
Compro una casa ereditata: cosa devo controllare?
Che la successione sia stata dichiarata, che l’accettazione dell’eredità del venditore risulti trascritta o venga trascritta al rogito, e che nei registri non ci siano domande giudiziali trascritte da altri eredi. Se la casa arriva da un testamento, conta anche da quanto tempo è morto chi l’ha lasciata.
