Compravendita o permuta: con quale si risparmia?

• La compravendita e la permuta: differenze
• Risparmio sul corrispettivo
• Quanto si risparmia sulle spese fiscali?
• Compravendita e permuta con conguaglio
• La permuta del terreno: un’ipotesi classica
• Le spese tecniche
• Quanto conviene una permuta con conguaglio?
• Si pagano le imposte sul conguaglio?

La compravendita e la permuta: differenze

La compravendita, com’è noto, è il contratto con il quale si trasferisce il diritto di proprietà di un bene immobile quale appunto una casa, un garage, verso il corrispettivo di un prezzo. L’acquirente, dunque, trasferisce il denaro a mezzo assegno o altro metodo di pagamento e il venditore cede il proprio bene.

La differenza rispetto alla permuta è data dal fatto che in questa ultima il trasferimento della casa ha come corrispettivo il trasferimento di un altro bene. Ricorda un po’ il vecchio baratto, che riportato alla tecnica commerciale odierna, consente a chi non ha molto denaro a disposizione di acquistare ugualmente un immobile trasferendone un altro di diversa proprietà.

Ovviamente tale strumento contrattuale deve trovare il consenso del permutante rispetto a colui che acquista, anche se in sostanza si può dire che gli acquirenti sono due. Ma quale dei due contratti conviene economicamente a livello economico? Occorre esaminarne i diversi aspetti per fare luce sul punto.

Risparmio sul corrispettivo

Il primo punto sul quale si può constatare un risparmio è sicuramente quello più banale: il corrispettivo. Quando si permuta un immobile generalmente non vi è trasferimento di denaro. Chi non ha a disposizione denaro liquido né ha la possibilità di accedere a un mutuo, può sfruttare i propri averi per investirli in cambio di un altro immobile. Dopotutto, gli immobili hanno un proprio valore che è parificato a quello del denaro, quindi la transazione commerciale può avere la stessa funzione.

Il risparmio sul denaro che invece si deve i investire quando si compra una casa è pertanto una prima ragione che può portare chiunque voglia acquistare a proporre una transazione di questo tipo. Di base si deve essere in possesso di un immobile che abbia il medesimo valore di quello trasferito, sebbene nel caso di differenza si possa fare luogo a un conguaglio.

Quanto si risparmia sulle spese fiscali?

Quando si permuta un immobile si realizza un doppio trasferimento, pertanto tutte le imposte sui trasferimenti vanno pagate. Chi acquista una casa paga normalmente l’imposta di registro, allo stesso modo in cui la paga colui che la riceve in corrispettivo.

Entrambi i permutanti pagano l’imposta di registro, ipotecaria e catastale relativa all’immobile che acquista, a seconda di quella che è la rendita catastale. Per questo motivo, se chi acquista casa cede un proprio immobile, tale acquisto deve convenire al venditore/permutante, nel senso che non deve avere un valore tale da fargli pagare un’imposta molto alta. In caso contrario, infatti, potrebbe non convenire la transazione, rispetto ad una normale vendita dove il venditore in sostanza ci guadagna soltanto. Si deve quindi capire quando può convenire a entrambe le parti realizzare un’operazione di questo tipo.

Le spese tecniche

Per vendere un immobile occorre regolarizzarlo dal punto di vista urbanistico e catastale, occorre che vi sia un’agibilità e che siano disponibili le visure catastali aggiornate. Questo rispetto al denaro può rappresentare un impegno in più, anche economico. Mettiamo il caso di un soggetto che intenda permutare come corrispettivo per l’acquisto un proprio locale, ma questo non corrisponde all’utilizzo che ne vuole fare, può risultare necessario effettuare un cambio di destinazione d’uso che ha i suoi costi.

Compravendita e permuta con conguaglio

In alcuni casi, il bene che si trasferisce a titolo di corrispettivo da chi acquista non ha il medesimo valore dell’altro. Ad esempio, un soggetto intende vendere la propria casa che vale 200.000 euro. L’acquirente propone di attribuirgli come corrispettivo un proprio bene immobile che vale 150.000 euro.

Si può effettuare una permuta che però lascia una parte di denaro corrispondente a 50.000 euro di differenza. Pertanto, l’acquirente deve comunque dare questa quota a titolo di conguaglio. Il conguaglio, però, non deve essere elevato tale da far perdere significato alla permuta: si pensi al caso in cui una casa vale 150.000 euro e un’altra ne vale 50.000. Il conguaglio è superiore al valore della stessa casa pertanto in conclusione si tratta di una compravendita, tipo il prezzo pagato.

Quanto conviene una permuta con conguaglio?

In ordine all’aspetto economico, che rappresenta l’oggetto della presente esposizione, occorre fare alcune considerazioni. La permuta può rappresentare un risparmio nel momento in cui non si deve mettere a disposizione denaro ulteriormente a un proprio bene immobile, servendosi direttamente di questo per pagare. Se, invece, si permuta un proprio bene ma questo non basta e occorre anche pagare il conguaglio, non c’è un reale risparmio perché vi è sia il trasferimento di un immobile (con conseguente pagamento delle imposte di registro), sia il pagamento in denaro.

Si pagano le imposte sul conguaglio?

Il conguaglio è generalmente irrilevante a fini fiscali in quanto non rappresenta un elemento fondamentale dell’atto di permuta e può anche mancare: di regola la permuta è, infatti, bene contro bene per cui non è previsto dalla tassazione. L’unico elemento fiscale è il reddito di colui che riceve il denaro del conguaglio ma nel complesso dell’operazione non rappresenta un incremento di spesa.

La permuta del terreno: un’ipotesi classica

Un’ipotesi molto diffusa e classica della permuta è quella della permuta del terreno avverso l’acquisto dell’immobile che su quel terreno verrà costruito dalla ditta di costruzioni che prende l’area dell’acquirente. Si tratta di una permuta di bene presente (il terreno appunto) con bene futuro (la casa che vi verrà costruita).

Rispetto alle ipotesi sopra elencate, in cui bisogna verificare caso per caso se vi sia un effettivo risparmio, nel caso di specie si può dire che si tratti di una permuta sempre conveniente. Questo in quanto non solo vi può essere un risparmio economico, sfruttando il proprio terreno e risparmiando denaro, ma vi è anche il guadagno fattuale di ottenere una casa costruita su una propria area. Il rischio di questo tipo di operazione è dato dalla possibilità di fallimento del costruttore, con conseguente pericolo per l’acquirente, che abbia eventualmente prestato anche un conguaglio.