Le tre cose da sapere prima di comprare casa in condominio

• La clausola contrattuale con la quale chi vende garantisce il pagamento delle spese condominiali
• Il pagamento delle spese condominiali prima del rogito notarile
• Esonero dal pagamento delle spese condominiali
• Le pertinenze che sono acquistate insieme alla casa in condominio

1 A cosa fare attenzione quando si acquista casa in condominio: le spese condominiali

Quando si decide di comprare dal Notaio una casa in condominio spesso si pensa solo all’aspetto estetico e cioè se si trovi in un buon contesto, oltre a quello logistico, e dunque se sia situato in una zona in cui siano presenti i servizi essenziali e non solo, tuttavia è fondamentale informarsi su aspetti molto più rilevanti da controllare necessariamente prima di acquistare un appartamento in un condominio.

In linea generale, vi sono una serie di controlli da effettuare prima del rogito che sono specifici proprio per il tipo di immobile in questione, che diversamente da una villa o da una casa indipendente necessita di una serie di accorgimenti, i quali sono essenziali perché l’acquisto avvenga in tutta sicurezza.

Primo tra tutti bisogna far attenzione alle spese condominiali, difatti, quando si compra in un condominio lo si fa tendenzialmente quando l’anno è già iniziato e vi possono essere dei pagamenti non effettuati da parte dell’attuale proprietario e venditore.

Di norma il venditore è tenuto a pagare le somme a lui imputabili nei confronti del condominio sino al giorno della compravendita immobiliare, ma possono essere previste diverse pattuizioni, analizziamo quali sono ammissibili e quali no all’interno dell’atto notarile.

La clausola contrattuale con la quale chi vende garantisce il pagamento delle spese condominiali

Nel caso molto frequente in cui il venditore, prima della stipula del contratto di vendita, non abbia pagato le spese condominiali per il tempo in cui risultava proprietario della casa oggetto di acquisto, è tenuto a corrispondere integralmente e personalmente tali oneri ancora pendenti, garantendo tale pagamento nei confronti del compratore con apposita clausola.

Tuttavia, una simile pattuizione è inopponibile al condominio, avendo valore solo tra le parti contrattuali, per questo nonostante l’inserimento della garanzia scritta all’interno dell’atto notarile da parte del venditore, il compratore rimane esposto all’azione del condominio per il recupero del debito, perché la legge stabilisce che in caso di spese condominiali insolute, l’amministratore può chiederne il pagamento tanto al vecchio proprietario quanto al nuovo, in quanto si tratta di un’ipotesi di responsabilità solidale.

Il condominio può però avvalersi di questa doppia garanzia solo per le quote condominiali che non sono state pagate relativamente all’anno in cui viene stipulato l’atto notarile di compravendita dal Notaio e a quello precedente.

Il pagamento delle spese condominiali prima del rogito notarile

Per tutto quanto innanzi detto è prassi che il Notaio ha cura di richiedere la documentazione dalla quale si evinca quali siano le spese condominiali ancora insolute, e tendenzialmente chi vende casa, al fine di tranquillizzare il compratore e quindi porlo al riparo dalle richieste da parte del condominio delle quote relative al periodo in cui l’immobile è stato di sua proprietà, si può impegnare a corrispondere le somme ancora pendenti.

A tal fine il Notaio richiede al proprietario, tra la documentazione da presentare prima del rogito, una liberatoria sottoscritta dall’amministratore con cui questi dichiari saldati tutti gli oneri condominiali.

Esonero dal pagamento delle spese condominiali

Non è invece possibile, nel caso in cui chi vende è il costruttore, che si inserisca all’interno dell’atto di compravendita una clausola con cui si esonera dal pagare le spese condominiali relative agli appartamenti del condominio rimasti invenduti.

Una simile clausola, detta vessatoria, è contraria al codice del consumo, ed è nulla nei confronti dei consumatori, di chi acquista casa per esigenze personali o familiari. Il Notaio avrà cura di non inserire una simile clausola nell’atto di compravendita.

2 Le parti comuni del condominio: quando è possibile che non siano oggetto del contratto

Se nell’atto di compravendita dell’unità immobiliare condominiale si cede solo la proprietà dell’appartamento ma non anche quella delle parti comuni dell’edificio che sono essenziali per l’esistenza delle singole unità abitative, la clausola è nulla e non verrà riprodotta nel contratto stipulato dal Notaio, in quanto incide sulla misura dei millesimi dell’appartamento venduto.

Per tale motivo il professionista avrà cura, all’interno dell’atto notarile, di inserire il riferimento a tali parti comuni, che spetteranno al compratore in proporzione alla proprietà acquistata.

È, invece, legittimo prevedere che la vendita della casa non comprenda parti comuni che non sono essenziali ma semplicemente funzionali all’uso e al godimento di quanto oggetto di acquisto, in tal caso si può essere tranquilli del mancato riferimento all’interno dell’atto.

Le pertinenze che sono acquistate insieme alla casa in condominio

Diversamente dalle parti comuni, quando si acquista casa in un condominio è bene controllare quali siano le pertinenze che sono comprese nel trasferimento, difatti, non sempre queste vengono menzionate nell’atto di compravendita ed in ogni caso passano automaticamente al compratore.

Nel caso in cui chi acquista volesse comprare solo la casa in condominio deve tener conto che tali pertinenze vengono trasferite unitamente all’unità immobiliare, a meno che non vi sia un’espressa volontà contraria per escluderle dal passaggio di proprietà.

L’esempio più classico è quello della cantina o del garage, nel caso in cui si tratti di beni pertinenziali alla casa in condominio, se non se ne fa menzione essi verranno trasferiti con l’appartamento.

3 Lavori effettuati sulla casa in condominio: quando manca la conformità urbanistica

Uno degli aspetti più problematici oltreché più diffusi riguarda la presenza di irregolarità urbanistiche relative all’appartamento in condominio.

Come spesso succede chi vende effettua nel tempo delle modifiche sull’immobile, ed è bene prima di comprare casa in condominio verificare la presenza di eventuali abusi edilizi e della conformità dell’immobile alle planimetrie catastali.

Tutto quello che è stato realizzato nel tempo all’interno della casa deve essere riportato nei progetti depositati in Comune e munito di apposita autorizzazione. Qualora sussistano eventuali abusi essi devono essere sanati necessariamente prima della stipula, altrimenti, in mancanza di conformità urbanistica la casa in condominio non potrà essere acquistata.