Comprare casa a distanza, dalla procura alle firme separate

• Le diverse soluzioni per colmare la distanza tra venditore e compratore
• La procura notarile
• La scrittura privata con autentiche di firma separate
• L’atto notarile informatico
• Firmare da lontano: le domande più comuni

Le diverse soluzioni per colmare la distanza tra venditore e compratore

Nella prassi è frequente che un soggetto intenda comprare (o vendere) una casa ubicata in un luogo molto distante da quello in cui risiede. In questi casi, non sempre risulta agevole viaggiare per raggiungere la controparte e stipulare, davanti allo stesso notaio, l’atto di compravendita dell’immobile. Ciò è risultato ancora più evidente durante il periodo della pandemia, in cui, a causa della pandemia in cui molti spostamenti non erano consentiti, o potevano non sembrare opportuni e sicuri. Proprio per questo, è utile comprendere quali siano gli strumenti a disposizione di venditore ed acquirente per potere ovviare all’impossibilità di essere entrambi presenti lo stesso giorno davanti al medesimo notaio.

Semplificando, le strade sono di norma tre: la procura, la scrittura privata con autentiche separate e l’atto informatico. Il rogito in videoconferenza, invece, per la compravendita di una casa non è previsto. In ogni caso, è buona norma chiedere al notaio quale sia la soluzione più adatta all’atto, alle esigenze e ai tempi di chi compra.

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La procura notarile

Uno dei modi attraverso i quali si può acquistare casa senza raggiungere fisicamente il venditore consiste nel predisporre una procura speciale, da rilasciare a favore di una persona che possa agevolmente essere presente all’atto al posto nostro. Ma come deve essere predisposta?

Innanzitutto, chiariamo come la procura, disciplinata dall’articolo 1392 e seguenti del Codice Civile , sia un atto unilaterale, che deve essere sottoscritto solo dal soggetto che conferisce il potere di rappresentanza ad un altro. Quanto all’aspetto formale, la procura per acquistare un immobile deve rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, per cui sarà sempre necessario recarsi da un notaio, anche se diverso da quello che si occuperà dell’atto di compravendita della casa.

Chi vive all’estero può farla al consolato italiano o davanti a un notaio del posto, con apostille o legalizzazione e, se serve, traduzione: ne parliamo nella pagina su comprare casa in Italia dall’estero.

Come si fa una procura speciale

Per capire come procedere con la procura speciale prima di concludere l’atto di compravendita dal notaio è opportuno fare un esempio: se l’acquirente sa di non potere raggiungere il venditore ed il notaio che si sta occupando della pratica, egli potrà recarsi da un qualsiasi notaio (che, magari, si trovi nelle sue vicinanze) per nominare quale procuratore un altro soggetto, che sia in grado di essere presente all’atto di compravendita, affinché acquisti casa in suo nome e per suo conto. Nella procura verranno inoltre inseriti i vari dati relativi all’immobile da acquistare, il prezzo e le modalità della compravendita, definendo in modo dettagliato i poteri affidati al procuratore. La procura così predisposta, che potrà essere sia digitale che cartacea, sarà poi allegata al futuro atto di acquisto della casa.

È bene sottolineare come, una volta nominato, il procuratore dovrà compiere in nome e per conto del rappresentato ogni atto necessario all’acquisto della casa, al termine del quale la procura perderà efficacia senza bisogno di ulteriori adempimenti!

Differenze con la procura generale

Mentre l’utilizzo della procura speciale si esaurisce in un solo atto in quanto viene specificamente precisato cosa debba essere compiuto, la procura generale potrà essere utilizzata anche più volte. Che cosa significa? Vuol dire che il contenuto della stessa non si limita al compimento di un solo atto notarile può riguardare diversi atti.

La procura, di regola, resta annessa all’atto in originale o in copia; se però si trova già negli atti dello stesso notaio, non serve allegarla di nuovo (art. 51 della legge notarile).

La scrittura privata con autentiche di firma separate

Un’altra possibilità per chi intende acquistare casa senza spostarsi fisicamente, ovviando al problema delle grandi distanze, è quella di servirsi della scrittura privata con più autentiche di firma separate.

Occorre chiarire, innanzitutto, che questa soluzione non può essere utilizzata per la stipula di qualsiasi atto notarile, in quanto alcuni atti richiedono per legge la cosiddetta forma pubblica. Facciamo un po’ di chiarezza.

Differenza tra atto pubblico e scrittura privata autenticata

L’atto pubblico è quell’atto redatto dal notaio e da lui letto e sottoscritto in presenza di tutte le parti. Esso ha valore di prova legale, fino a querela di falso, non solo della sua provenienza, ma anche delle dichiarazioni rese dalle parti e degli altri fatti che il notaio attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. La donazione, per fare un esempio, è uno di quegli atti che nel nostro ordinamento devono obbligatoriamente essere redatti per atto pubblico: di conseguenza, non è possibile donare un bene immobile senza la compresenza fisica di tutti i soggetti coinvolti (si potrebbe utilizzare, però, il sistema delle procure!).

Diversa, invece, è la scrittura privata autenticata, che ben può essere utilizzata per acquistare un immobile. In questo caso, si parla di una scrittura privata che può essere preparata sia dal notaio che dalle parti, ma che deve essere sottoscritta in presenza di un notaio per acquistare un certo valore probatorio. Quest’ultimo verifica l’autenticità delle sottoscrizioni delle parti e la loro identità, ed attesta che l’atto è stato firmato in sua presenza. La scrittura privata autenticata, quindi, fa prova, fino a querela di falso, della sola provenienza delle dichiarazioni, e rende certa la data delle sottoscrizioni.

Proprio per questo, la scrittura privata può essere sottoscritta in momenti diversi, ed autenticata anche da diversi notai. L’atto si considererà concluso, tuttavia, di norma solo quando verrà apposta ed autenticata l’ultima delle sottoscrizioni.

Come funziona l’autenticazione delle firme

Chiariamo con un esempio. Nel caso in cui una persona decida di vendere la propria casa dal notaio ad un’altra persona che non può essere presente, il notaio dopo aver accertato l’identità personale di colei che è presente, provvederà ad autenticare la firma all’atto di compravendita.

Tuttavia l’atto di compravendita non è perfezionato come si afferma nel gergo tecnico, ossia non è concluso, ma la scrittura privata potrà essere inviata al notaio di riferimento della persona che non era presente che potrà comprare casa anche se distante dal venditore apponendo la propria firma sullo stesso atto che gli è stato inviato.

In questo caso sarà di norma il notaio ad autenticare la sottoscrizione del compratore e ad occuparsi della conservazione dell’atto, nonché di tutti gli adempimenti successivi, come la registrazione e la trascrizione.

Le scritture private autenticate, pertanto, risultano un ottimo strumento per ovviare al problema della compresenza di venditore e compratore davanti allo stesso notaio, consentendo il perfezionamento dell’atto in più fasi (e in più luoghi). Per chi compra significa poter firmare dal notaio vicino a casa, mentre il venditore firma dal suo.

L’atto notarile informatico

In ultimo, vale la pena di sottolineare come nel 2016 il Consiglio Nazionale del Notariato abbia elaborato un software chiamato “iStrumentum”, grazie al quale è oggi possibile stipulare un atto notarile di compravendita in modalità digitale, senza alcun supporto cartaceo (in questo caso, le parti possono apporre la propria firma digitale o, se non ne sono munite, grafometrica, tramite l’utilizzo di una apposita tavoletta).

Anche in questa ipotesi le parti potrebbero concludere la compravendita di una casa senza doversi necessariamente incontrare: con una scrittura privata autenticata in formato digitale, la prima firma verrebbe autenticata da un notaio e il documento potrebbe arrivare per via telematica al secondo, per l’altra autentica. Se questa strada sia praticabile per il proprio atto è buona norma chiederlo al notaio.

Resta fermo che ogni parte firma davanti a un notaio: l’atto notarile si riceve in presenza delle parti (art. 47 della legge notarile), e la stipula in videoconferenza oggi è prevista solo per alcuni atti societari, come la costituzione di una srl (d.lgs. 183/2021).

Per l’atto, con qualunque strada, si può chiedere un preventivo per la compravendita: gli studi rispondono di norma in poche ore.

Firmare da lontano: le domande più comuni

Il venditore vive all’estero: deve per forza venire al rogito?

Non necessariamente: può rilasciare una procura al consolato italiano o davanti a un notaio del posto, con apostille o legalizzazione e, se serve, traduzione, e al rogito va il suo procuratore. Tempi e documenti è buona norma chiederli al notaio.

Posso dare la procura al venditore, che firma per tutti e due?

Il contratto che il rappresentante conclude con se stesso è annullabile, salvo che il rappresentato lo abbia autorizzato specificamente o che il contenuto escluda il conflitto di interessi (art. 1395 c.c.). Se e come sia possibile nel caso concreto è buona norma chiederlo al notaio.

Con le autentiche separate serve anche la procura?

No: ognuno firma lo stesso atto davanti a un notaio, in tempi e luoghi diversi, e la procura resta un’alternativa. Quale strada sia praticabile, ad esempio se si compra con il mutuo, è buona norma chiederlo al notaio di fiducia.