Donazione immobile con clausola di premorienza e prima casa

• Pianificazione immobiliare e donazione
• Clausola di premorienza nella donazione
• è possibile accedere nuovamente al beneficio “prima casa”?
• L’efficacia giuridica della donazione e il ruolo del notaio
• Normativa e tutela del contribuente
• Domande frequenti
• Donare la casa alla madre con clausola di premorienza: cosa cambia
• Quanto vale l’operazione, in euro
• Se la vecchia casa ha meno di cinque anni
• Il rovescio della medaglia: una casa difficile da vendere
• Considerazioni sull’uso della clausola di premorienza nella prassi
• Donazione condizionata come strumento lecito e utile
• Se dono la casa a mia madre con clausola di premorienza posso avere di nuovo le agevolazioni prima casa?
• Cosa succede se mia madre muore prima di me?
• Mia madre può vendere la casa che le ho donato con questa clausola?
• Quanto costa donare la casa a mia madre?
• La clausola può far tornare la casa ai miei figli invece che a me?

Pianificazione immobiliare e donazione

Nel settore immobiliare, le agevolazioni fiscali rappresentano un elemento chiave per chi desidera acquistare la propria abitazione principale. Tuttavia, queste stesse agevolazioni pongono vincoli stringenti, come quello di non possedere, al momento del nuovo acquisto, altri immobili già acquistati con lo stesso beneficio fiscale. In tale contesto si inserisce un caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate, riguardante una donazione immobiliare con una clausola particolare: la condizione di premorienza.

Il contribuente in questione, già proprietario di un’abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”, voleva comprarne un’altra e beneficiare nuovamente dell’agevolazione. Per superare il vincolo previsto dalla normativa, decide di donare l’immobile alla madre prima del nuovo rogito, inserendo però nell’atto una condizione risolutiva: se la madre dovesse premorire rispetto al figlio, la proprietà dell’immobile tornerà automaticamente a quest’ultimo. L’Agenzia ha risposto con la risposta a interpello n. 27 del 12 febbraio 2025.

Donare la casa alla madre con clausola di premorienza: cosa cambia

SERVE LA CONSULENZA DEL NOTAIO?

Contatta il Notaio Gratis

Fai un PREVENTIVO

Scopri tutti i costi per stipulare l'atto

Clausola di premorienza nella donazione

Nel diritto civile, l’articolo 791 del Codice Civile consente al donante di prevedere la cosiddetta clausola di riversibilità, che consiste nel far rientrare il bene donato nel patrimonio del donante se il donatario (in questo caso, la madre) dovesse premorire. Si tratta di una clausola pienamente lecita, che non sospende l’effetto della donazione, ma ne condiziona l’efficacia futura. Al momento della firma dell’atto, infatti, il trasferimento si intende pienamente compiuto e la proprietà dell’immobile passa alla madre, con tutti i diritti e doveri che ne conseguono.

È importante comprendere che la clausola di premorienza non annulla la donazione, né la rende inefficace. Essa agisce soltanto in un momento futuro, nel caso in cui si verifichi la condizione espressamente prevista, ovvero il decesso della madre prima del figlio. In tale eventualità, l’immobile ritorna nel patrimonio del donante, libero da vincoli e gravami, secondo quanto stabilito anche dall’articolo 792 del Codice Civile . Di solito si precisa nell’atto che il ritorno scatta per la premorienza della sola madre: altrimenti, per come è formulato l’articolo 791, potrebbe dipendere anche dalla sorte dei suoi discendenti.

È possibile accedere nuovamente al beneficio “prima casa”?

La questione principale sottoposta all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate era dunque se tale donazione, pur con la clausola di premorienza, fosse sufficiente per considerare il contribuente “spogliato” della titolarità dell’immobile ai fini del rispetto della condizione prevista dalla lettera c) della Nota II-bis del d.P.R. n. 131/1986. Questa norma stabilisce che, per accedere all’agevolazione, l’acquirente non deve essere proprietario, neppure per quota, di un altro immobile acquistato con i benefici fiscali “prima casa”, su tutto il territorio nazionale.

L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta affermativa. Secondo l’Amministrazione finanziaria, la donazione con clausola di premorienza produce effetti immediati, determinando un reale trasferimento di proprietà dal figlio alla madre. Pertanto, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, il contribuente non può più essere considerato titolare dell’abitazione precedentemente posseduta. Di conseguenza, la dichiarazione resa nell’atto di acquisto circa l’assenza di proprietà pregressa agevolata è da ritenersi veritiera e legittima.

Quanto vale l’operazione, in euro

Marco dona alla madre il bilocale comprato anni fa con le agevolazioni, rendita 600 euro, e poi compra un trilocale con rendita 800 euro. Tra figlio e madre l’imposta di donazione è zero fino a un milione di euro.

Importi indicativi, onorario del notaio escluso. Il dettaglio delle imposte sulla donazione è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.

Se la vecchia casa ha meno di cinque anni

Donare la casa comprata con le agevolazioni prima che siano passati cinque anni dal rogito fa decadere dalle agevolazioni avute allora, a meno di comprare entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale. Nel caso della risposta 27/2025 la sequenza è proprio questa, prima la donazione e poi il nuovo acquisto: basta rispettare l’anno. Cosa si rischia se il termine salta è spiegato nella pagina sulla perdita delle agevolazioni prima casa.

La legge consente anche l’ordine inverso: comprare prima la casa nuova, impegnandosi nell’atto a vendere o donare quella vecchia entro due anni. La risposta dell’Agenzia, però, riguarda il caso della donazione fatta prima del rogito: se si vuole usare la clausola di premorienza nell’ordine inverso, conviene parlarne prima con il notaio.

L’efficacia giuridica della donazione e il ruolo del notaio

Questa interpretazione valorizza pienamente la coerenza tra diritto civile e disciplina tributaria. La donazione, anche se soggetta a condizione risolutiva, conserva la sua efficacia ab origine. Non si tratta, quindi, di un escamotage volto ad aggirare la legge, bensì di un atto reale e pienamente valido che trasferisce la titolarità dell’immobile al donatario, il quale assume tutti i diritti connessi al bene.

In tale contesto il notaio ha, di norma, un ruolo importante: redige l’atto, cura la formulazione della clausola di premorienza, ver ifica la volontà delle parti e ne accerta la capacità. Anche dal punto di vista fiscale, l’assistenza notarile aiuta a rendere nell’atto di acquisto le dichiarazioni corrette sulle agevolazioni.

Il rovescio della medaglia: una casa difficile da vendere

Secondo l’articolo 792 del Codice Civile , quando la riversibilità scatta si risolvono anche le vendite fatte nel frattempo. Se la madre vendesse la casa e poi morisse prima del figlio, chi l’ha comprata rischierebbe di perderla. In pratica, finché la clausola è in piedi, è difficile trovare un acquirente o una banca disposta a finanziare chi compra. La legge 182/2025, che dal 18 dicembre 2025 ha reso più sicuro comprare le case donate, riguarda le pretese degli eredi e non tocca questa clausola: su questo punto conviene sentire il notaio. Le regole generali sono nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

Considerazioni sull’uso della clausola di premorienza nella prassi

L’utilizzo della clausola di premorienza in un atto di donazione non è molto frequente, ma può rivelarsi uno strumento particolarmente utile in casi specifici di pianificazione patrimoniale e familiare. La sua legittimità non è in discussione, purché rispetti i limiti previsti dalla legge, ovvero che il beneficio del ritorno del bene in caso di premorienza sia riservato esclusivamente al donante. Qualsiasi patto che estenda tale beneficio a soggetti terzi è, infatti, nullo.

Nel caso esaminato, l’inserimento della clausola ha avuto anche un effetto positivo dal punto di vista fiscale. Ha permesso al contribuente di superare un ostacolo oggettivo all’acquisto della nuova abitazione con agevolazione, senza dover ricorrere alla vendita o ad altri strumenti più complessi. Come in ogni risposta a interpello, l’Agenzia ha precisato che il parere si basa sui fatti descritti dall’istante: conta che la donazione sia reale, e non un passaggio di facciata.

Donazione condizionata come strumento lecito e utile

Alla luce del caso descritto, è possibile affermare che la donazione con clausola di premorienza può rappresentare un legittimo strumento di pianificazione patrimoniale e familiare, soprattutto se inserita all’interno di un disegno coerente e consapevole. Essa consente di rispondere a esigenze concrete, come la necessità di sbloccare una situazione giuridica che impedisce il godimento di un beneficio fiscale, senza incorrere in simulazioni o atti fittizi.

Naturalmente, ogni caso va valutato singolarmente, tenendo conto del contesto familiare, degli obiettivi a lungo termine e degli effetti successivi, anche in caso di verificarsi della condizione risolutiva. Per mettere in fila donazione e nuovo acquisto sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando le due case e la data in cui è stata comprata la prima: di solito rispondono in poche ore.

Normativa e tutela del contribuente

Il parere dell’Agenzia delle Entrate ha il merito di fare chiarezza su una questione giuridicamente complessa, ma assai rilevante nella prassi notarile. Ha confermato che la titolarità di un immobile donato con clausola di premorienza si estingue con effetto immediato, rendendo il contribuente libero di acquistare un nuovo immobile con l’agevolazione “prima casa”, a condizione che gli altri requisiti risultino ugualmente soddisfatti.

Domande frequenti

Se dono la casa a mia madre con clausola di premorienza posso avere di nuovo le agevolazioni prima casa?

Sì. Con la risposta n. 27 del 12 febbraio 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la donazione è efficace subito: al rogito della nuova casa non sei più proprietario di quella agevolata e puoi chiedere di nuovo il beneficio, se hai gli altri requisiti.

Cosa succede se mia madre muore prima di me?

La casa torna a te, libera dai pesi che fossero stati messi nel frattempo, e non entra nella sua eredità: i tuoi fratelli non la ereditano. Conviene precisare nell’atto che il ritorno scatta per la premorienza della sola madre.

Mia madre può vendere la casa che le ho donato con questa clausola?

Può, ma se poi morisse prima di te la vendita si risolverebbe. Per questo, finché la clausola è in piedi, è difficile trovare chi compra o una banca che finanzi l’acquisto.

Quanto costa donare la casa a mia madre?

L’imposta di donazione tra figlio e madre non si paga fino a un milione di euro. Restano ipotecaria, catastale, bollo e tasse: su una casa con rendita 600 euro circa 2.590 euro, oppure circa 720 se tua madre ha i requisiti prima casa, più l’onorario del notaio.

La clausola può far tornare la casa ai miei figli invece che a me?

No. Il ritorno del bene può essere previsto solo a favore di chi dona: un patto che lo estenda ad altre persone è nullo.