Escrow agreement dal Notaio

• Cosa s’intende per escrow agreement
• Escrow agreement dal notaio
• Cosa deve contenere il contratto di escrow
• Escrow agreement e trust fiduciario: quali differenze?
• Costo escrow dal notaio
• Perché rivolgersi al notaio per il contratto di escrow agreement

Cosa s’intende per escrow agreement

L’escrow agreement, o escrow account, è un contratto che nel nostro ordinamento viene definito “atipico”, poiché non rientra tra le ipotesi legislative disciplinate nel codice civile. In forza di questo contratto, un determinato soggetto (detto depositante), al fine di regolare una certa transazione (compravendita, vendita di partecipazioni societarie ecc.), decide di consegnare denaro o altri beni fungibili ad un soggetto terzo e imparziale (depositario), incaricato della custodia e del deposito.

Si tratta quindi di un contratto che in qualche modo trova la sua ragion d’essere nella stipulazione di un altro accordo (che si può definire contratto principale), che lo giustifica e gli dà forma.

L’accordo così inteso ha la funzione di garantire i contraenti tramite l’intervento di un soggetto terzo, il quale si obbliga a custodire il bene affidatogli ed a trasferirlo o a consegnarlo a colui che risulterà averne diritto.

Di fatto le parti coinvolte nel contratto di escrow agreement sono tre:

• il depositante, ossia colui che affida in deposito il bene al terzo a scopo di garanzia;
• il beneficiario, ossia il soggetto al quale sarà consegnato il bene all’avverarsi della condizione stabilita nel contratto di escrow, soggetto a beneficio e garanzia del quale viene effettuato il deposito;
• il depositario (escrow agent o escrow holder), cioè il soggetto terzo, neutrale ed imparziale al quale viene affidato il bene in custodia.

Riguardo a quest’ultimo, si deve poi specificare che non diventa parte del contratto principale, pertanto non può vantare diritti sui beni oggetto di escrow in quanto non facenti parte del preesistente rapporto.

Escrow agreement dal Notaio

La funzione di soggetto imparziale (escrow agent) al quale vengono affidati beni o valori da custodire può essere ricoperta dal Notaio nel nostro ordinamento. Non a caso è stato previsto, a carico del notaio, l’obbligo di tenere un “registro di somme e valori” ove deve annotare tutti i depositi a lui fatti. La corretta tenuta del registro è soggetta ad un controllo trimestrale da parte dell’archivio notarile e del consiglio notarile distrettuale.

A rafforzare la tutela delle parti interessate all’escrow, dal 2017 si è stabilito che le somme affidate al notaio devono essere versate in un conto corrente bancario separato e dedicato a questo tipo di operazioni, e che esse, di conseguenza, siano trattate come patrimonio separato rispetto a quello del notaio. Si deve infatti evitare che le somme confluiscano e si confondano col patrimonio di costui.

La natura di pubblico ufficiale riconosciuta al notaio gli impone, inoltre, di verificare, anche per l’accordo principale a cui l’escrow accede, l’osservanza di tutte le prescrizioni inderogabili a carico delle parti: ad esempio, se si tratta di deposito di una caparra o di un acconto in escrow per un contratto preliminare, si rende necessaria la verifica dell’assolvimento della sua registrazione.

Costo escrow dal notaio

I costi legati al contratto di escrow sono variabili e dipendono soprattutto dall’importo della somma depositata, dal tempo di deposito e dal fatto che la somma corrisposta provenga o meno dall’estero. Senza dubbio, se ci si avvale dei servizi del Notaio, dovrà essere corrisposto l’onorario che gli spetta.

Per avere ulteriori informazioni sui costi relativi all’escrow agreement, è possibile contattare direttamente il Notaio anche attraverso questo portale attraverso l'inoltro di una richiesta di informazioni.

Perché rivolgersi al Notaio per il contratto di escrow agreement

Le motivazioni che spingono ad optare per questo tipo di accordo sono molteplici.

Anzitutto, attraverso l'escrow agreement, le parti possono affidare al Notaio, ad esempio, il compito di perfezionare alcune fasi della compravendita, di partecipazioni o di interi complessi aziendali, di beni immobili oppure il pagamento di canoni di locazione, la consegna o il pagamento del saldo di un prezzo, oppure la custodia di penali.

Non solo: può essere utile per l'adempimento di obbligazioni tra la fase preliminare e definitiva di una contrattazione, che potrebbe comportare altre delicate operazioni quali l'estinzione di passività, la cancellazione di ipoteche e pignoramenti o il pagamento di un prezzo dilazionato. In questi casi, compito del notaio è amministrare le somme depositate sulla base delle regole di ingaggio contenute nel contratto di deposito che il depositante contrae con il pubblico ufficiale.

Il notaio, secondo le regole pattuite, svincolerà le somme a favore del venditore al momento concordato.

Cosa deve contenere il contratto di escrow

Appurato che il contratto in questione deve avere forma scritta, esso dovrà contenere:

• data, luogo e generalità delle parti e dell’escrow agent/holder;
• descrizione del rapporto a garanzia o a servizio del quale viene stipulato e l’obbligazione principale per la quale viene sottoscritto;
• data di entrata in vigore del contratto e il termine di durata; opportuno prevedere un meccanismo di liberazione in caso di inerzia delle parti o di non verificarsi degli eventi entro un certo termine;
• condizioni al verificarsi delle quali il bene potrà essere consegnato al beneficiario o restituito al depositante;
• accettazione dell’incarico da parte del depositario e l’indicazione esatta e puntuale dei suoi doveri e poteri. È importante la dettagliata specificazione delle istruzioni alle quali il depositario dovrà attenersi alla gestione del bene in garanzia, cioè ai suoi obblighi, poteri e responsabilità, anche perché, come detto, in mancanza di specifiche indicazioni, la responsabilità sarà valutata coi medesimi parametri (che tutti noi conosciamo oggi molto rigorosi) coi quali viene valutata il grado di diligenza richiesto al Notaio;
• descrizione e valore del bene oggetto di deposito (eventualmente ricorrendo alla perizia di un soggetto terzo) per evitare successive possibili contestazioni.

Escrow agreement e trust fiduciario: quali differenze?

Vi è più di una ragione per ritenere l’escrow agreement un accordo fiduciario equiparabile al trust, anche se si tratta di istituti diversi.

Il trust è un accordo tendenzialmente bilaterale, in quanto coinvolge due persone: il settlor, cioè colui che dispone dei beni e li cede in custodia e il trustee, il soggetto incaricato di gestire e custodire i beni che affidatigli.

Viceversa, l’escrow è un contratto trilaterale, e non sussiste un vero e proprio compito di gestione in capo al depositario, poiché questo si limita a custodire i beni e successivamente a trasferirli, consegnarli o metterli a disposizione dell’avente diritto, al verificarsi dell'evento previsto dalle parti.