Partecipare in una società conferendo immobili

• Investire in società: quali sono i vari modi
• Come investire in società con un proprio immobile
• Investire con affitto
• Le spese per investire con un immobile: la perizia
• Investire quando si è già soci dal notaio
• Cosa cambia se è un socio a investire rispetto alla vendita?
• Si può investire in una società di persone

Investire in società: quali sono i vari modi

Quando si parla di investire in società si fa riferimento all’acquisizione di una partecipazione sociale o al momento dell’atto costitutivo oppure successivamente in occasione di una delibera societaria che per esempio determini l’aumento del capitale sociale. Investire in società può essere utile per chi abbia una determinata ricchezza sia in termini di capitale che in termini di patrimonio immobiliare e che voglia far sì che tale ricchezza produca un ricavo. Diventare soci di una società comporta diritti e obblighi, il primo dei quali è quello di conferire un determinato bene nella società.

A fronte di un conferimento si ottiene una determinata partecipazione sociale, che può essere una quota nella srl o nelle società di persone, un determinato numero di azioni nella società per azioni e nella società in accomandita per azioni. L’oggetto del conferimento può essere vario e può riguardare anche un immobile. Investire con i propri immobili è un’operazione più complicata rispetto al conferimento di denaro, quindi rispetto all’ingresso in società pagando una somma. Vediamo quali sono le particolarità di questo investimento.

Come investire in società con un proprio immobile

Il primo modo per investire con un proprio immobile è quello di effettuare un conferimento dello stesso in società, ottenendo in corrispondenza una partecipazione sociale. La prima modalità è quella del conferimento di proprietà. Cosa vuol dire? Che il proprietario cede alla società il proprio immobile (quindi una casa, un capannone, un garage) che diventa ufficialmente titolare dello stesso, per cui viene acquisita la proprietà e non solo la gestione ai fini dell’attività d’impresa. Si pensi, ad esempio, al classico capannone industriale, il quale serve materialmente per l’attività della società.

A volte la società prende in locazione questo capannone, non ha sempre interesse a ottenerne la proprietà o comunque non sempre ne trova uno confacente con le proprie esigenze aziendali. Diversamente, invece, può essere che una società sia interessata a ottenere questo immobile, allora le strade sono due: o la società acquista con regolare rogito il bene oppure lo conferisce un socio, investendo nella stessa.

Cosa cambia se è un socio a investire rispetto alla vendita?

La situazione cambia in quanto in caso di acquisto con rogito notarile di vendita, la società deve pagare un regolare corrispettivo come qualsiasi altro acquirente persona fisica per accaparrarsi il bene. Nel caso del conferimento da parte di socio, la società riceve come ricchezza quel bene, ad esempio quell’immobile, attribuendo ad esso la partecipazione sociale.

Per questo motivo è vantaggioso. È ugualmente vantaggioso anche per il socio in quanto costui investe in società, potenzialmente ottenendo ricavi, senza pagare denaro ma usufruendo di un bene di cui è titolare. Ovviamente si tratta di una procedura complessa, la quale richiede il supporto del Notaio per garantire la formalità dell’operazione, relativamente alla documentazione necessaria relativa all’immobile, proprio come se si trattasse di una vendita.

Investire con affitto

Investire conferendo un immobile in società non è l’unico modo in quanto di tale bene può essere attribuito un diritto di diverso tipo. Ad esempio, la società può prendere in locazione un immobile per le attività aziendali. Può effettuare questo in due modi: in primo luogo, potrebbe semplicemente prendere in affitto un immobile e pagarne regolarmente il canone al proprietario.

In questo caso, però, lo stesso proprietario ovviamente non diventerebbe socio ma semplicemente il locatore. Per diventare socio dovrebbe conferire l’immobile non in proprietà, ma con un diverso diritto. Se la società ha bisogno di un capanno industriale, di un locale commerciale o di un altro tipo di immobile e il suo proprietario non intende perderne del tutto la proprietà, è possibile conferire ad esempio il diritto di usufrutto. In questo modo, il proprietario a fronte di questo conferimento che ha un suo valore specifico economico, ottiene una partecipazione sociale, investendo dunque con il suo immobile senza perderne la proprietà.

Le spese per investire con un immobile: la perizia

Investire in società con un immobile non è semplice come cedere lo stesso, quindi con una compravendita. Quando si intende conferire un immobile in società, infatti, occorre seguire una procedura più complessa dal Notaio, la quale comprende anche l’obbligo di allegare una perizia di stima che descriva con esattezza il valore dell’immobile.

Questo in quanto tale valore deve corrispondere al valore della partecipazione sociale, per cui serve un’attenta valutazione di ciò. Conferendo l’immobile si diventa soci e si deve partecipare al verbale di assemblea nel quale ad esempio si aumenta il capitale sociale oppure all’atto costitutivo e serve la firma del proprietario proprio come una vendita. Si parla, infatti, di verbale notarile proprio per questa ulteriore necessità.

Si può investire in una società di persone

Quando si pensa all’investimento con un immobile si pensa alle società di capitali, ovvero società che hanno una maggiore ricchezza e operano con un capitale sicuramente più elevato. Questo non toglie che si possa conferire anche nelle società di persone un bene immobile o si possa investire in una società proprio grazie ad un proprio bene, mediante vari strumenti. Dal punto di vista notarile, l’atto è un vero e proprio contratto di cessione alla società, dove in cambio il proprietario ottiene una partecipazione sociale.

Investire quando si è già soci dal Notaio

Un immobile può essere un bene utile per entrare in società, offrendolo in conferimento in luogo di una somma di denaro. Tuttavia, non è solo nel momento della costituzione della società che può essere effettuato questo conferimento, bensì anche in un secondo momento. Spesso la società decide, infatti, di aumentare il proprio capitale sociale apportando nuova ricchezza. Ogni socio può decidere di sottoscrivere questo aumento versando o una somma di denaro oppure cedendo alla società un immobile. Questo perché magari intende ottenere una partecipazione maggiore, oppure perché intende risparmiare denaro mantenendo ugualmente la propria posizione all’interno della società.