Comprare casa o riceverla in donazione: differenze e costi

• Comprare casa o riceverla in donazione: quali differenze? perché chiedere una consulenza notarile per fare la scelta giusta valutando pro e contro
• Tre strade per dare una casa a un figlio, a confronto
• Acquisto di un immobile: il rogito notarile
• Donazione di un immobile: l’atto notarile
• La terza strada: i genitori pagano la casa al figlio
• Donazione e acquisto: pro, contro e consulenza notarile
• Domande frequenti

Comprare casa o riceverla in donazione: quali differenze? Perché chiedere una consulenza notarile per fare la scelta giusta valutando pro e contro

Potremmo credere, e certo a ragione, che quello della donazione sia uno strumento carico di opportunità, in quanto consente il passaggio di beni anche di valore ingente dalle mani di un proprietario a uno nuovo senza che lo si debba pagare: il caso più tipico cui potremmo pensare è quello di genitori che decidano di dare una casa a un figlio senza attendere l’eredità o situazioni analoghe, ma ce ne possono essere molti altri. E, se senza dubbio questo è un bel vantaggio per gli interessati, tra donazione e vendita di un immobile non c’è solo la differenza del passaggio di denaro (che non c’è nella prima e invece è previsto nella seconda): come in ogni cosa ci sono pro e contro di cui è bene tenere conto prima di prendere qualsiasi decisione in merito.

Ecco il perché dell’opportunità di chiedere una consulenza notarile prima di prendere qualsiasi decisione riguardo vendita o donazione di un immobile: avere le idee chiare su quanto si sta facendo è infatti di fondamentale importanza per non incorrere in problematiche di cui non eravamo a conoscenza e che potrebbero metterci in difficoltà in quanto non le avevamo previste.

Tre strade per dare una casa a un figlio, a confronto

Prendiamo la stessa casa usata negli esempi del sito: rendita catastale di 600 euro, valore catastale 75.600 euro (69.300 se per il figlio è prima casa). Queste sono le imposte nei tre casi più comuni, onorario del notaio escluso.

I numeri spiegano perché la donazione resta la strada più usata in famiglia: costa meno di imposte, soprattutto quando per il figlio non è prima casa. Il conto completo, con l’usufrutto riservato al genitore, è nella pagina su quanto costa donare casa dal notaio.

Acquisto di un immobile: il rogito notarile

Quando si compra un’abitazione, ormai lo sappiamo, è necessario recarsi dal Notaio per sottoscrivere un atto, noto come rogito. Questo documento, debitamente registrato a cura del Notaio, sancisce il passaggio della casa dal vecchio al nuovo proprietario. In esso sono riportati tutti i dati importanti relativi all’immobile oggetto di compravendita: le generalità di coloro che partecipano al contratto (venditore/i e acquirente/i), riferimenti catastali e accordi intercorsi per la cifra e il suo pagamento sono alcune delle informazioni che troveremo all’interno di questo documento. In questo modo la vendita è ufficializzata e l’abitazione sarà a tutti gli effetti del nuovo proprietario, dietro pagamento del corrispettivo pattuito: anche se di norma la somma di denaro viene data al venditore in un’unica soluzione – magari dalla banca con cui abbiamo deciso di aprire un mutuo – non è questa l’unica soluzione possibile. Tra le parti possono in realtà intercorrere i più diversi accordi.

Donazione di un immobile: l’atto notarile

Anche la donazione di un immobile richiede uno specifico atto notarile perché possa sancire l’effettivo passaggio di proprietà dello stesso dal vecchio al nuovo proprietario: esattamente come nel rogito, troveremo dunque ad esempio indicate le parti che prendono parte a questo contratto e gli accordi presi. Non vi sarà naturalmente la parte relativa al pagamento in quanto nella donazione, come dice il nome stesso, non è previsto passaggio di denaro. In altre parole si tratta di un atto di liberalità per cui uno o più soggetti donano un bene o un patrimonio a un altro o ad altri soggetti. Non è necessario che si tratti di parenti, anche se la maggior parte delle donazioni avviene naturalmente all’interno della famiglia.

La terza strada: i genitori pagano la casa al figlio

Molte famiglie scelgono una via di mezzo: il figlio compra la casa da un privato e i genitori pagano tutto o parte del prezzo, dichiarandolo nell’atto. È la cosiddetta donazione indiretta. Le imposte sono quelle della compravendita, quindi più alte rispetto a una donazione, ma il figlio può scegliere la casa che vuole e, se ha i requisiti, usare le agevolazioni prima casa. Anche in questo caso, alla successione dei genitori, di quanto ricevuto si terrà conto nel calcolo delle quote tra fratelli.

Donazione e acquisto: pro, contro e consulenza notarile

Il vantaggio della donazione è evidente: il nuovo proprietario, con un semplice atto notarile, si trova proprietario di un immobile senza dover pagare per esso. Con l’acquisto invece si stabilisce un prezzo di vendita, con le conseguenti modalità di pagamento.

Dunque, quale potrebbe essere il contro delle donazioni? Il punto delicato restano gli altri eredi. Se la donazione è di valore tale da ridurre la quota che la legge riserva al coniuge e agli altri figli (in mancanza di figli, ai genitori del donante), alla morte di chi ha donato questi potranno agire in riduzione contro chi ha ricevuto la casa, entro dieci anni dall’apertura della successione, per ottenere la parte che spetta loro. Non possono invece “revocare” la donazione, e nemmeno chi l’ha fatta può semplicemente ripensarci: la revoca è ammessa solo in casi precisi, come l’ingratitudine grave o la nascita di un figlio, oppure con l’accordo di chi ha ricevuto.

Per anni il vero svantaggio pratico è stato un altro: una casa donata era difficile da rivendere e da dare in garanzia per un mutuo, perché gli eredi del donante potevano chiederla indietro anche a chi l’aveva comprata. Dal 18 dicembre 2025 la legge 182/2025 ha tolto questo ostacolo: chi compra a titolo oneroso dal figlio non rischia più la restituzione, e le ipoteche restano efficaci. Le eccezioni sono spiegate nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata e, per chi vuole approfondire la riforma, nell’articolo sulla regola dei 20 anni che non esiste più.

Se dunque una consulenza notarile è sempre di grande importanza, ancora di più lo diventa quando ci troviamo davanti a situazioni che potrebbero incidere in modo significativo sulla nostra possibilità di intervenire su un immobile e/o disporne liberamente. Per mettere a confronto le strade possibili sul proprio caso si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona, indicando rendita catastale e rapporto di parentela: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Conviene donare la casa a mio figlio o fargliela comprare?

Sulle imposte conviene quasi sempre la donazione: tra genitori e figli l’imposta di donazione è zero fino a un milione e si pagano solo ipotecaria e catastale. La compravendita costa di più, ma ha senso se il figlio vuole un’altra casa o se il prezzo viene davvero pagato. La scelta dipende anche da quanti figli ci sono e da come si vuole bilanciare tra loro.

Se dono la casa a un figlio, gli altri figli possono contestarla?

Alla morte del genitore, se si ritengono lesi nella loro quota, possono agire in riduzione contro il fratello che ha ricevuto la casa, entro dieci anni dall’apertura della successione. Dal 18 dicembre 2025 non possono più, di norma, chiedere la casa a chi l’avesse nel frattempo comprata dal fratello.

Posso vendere la casa a mio figlio a un prezzo simbolico?

È rischioso: se il prezzo è molto più basso del valore, la vendita potrebbe essere considerata in parte una donazione, con conseguenze fiscali e sulle quote degli altri eredi. Se l’intenzione è regalare, di solito conviene dirlo apertamente con una donazione.

Il figlio che riceve la casa in donazione può avere le agevolazioni prima casa?

Sì, alle stesse condizioni previste per l’acquisto: in quel caso ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa, 200 euro ciascuna. I requisiti sono spiegati nella pagina sull’agevolazione prima casa per donazioni e successioni.