Acquisto casa: le spese condominiali

• L’acquisto di una casa e le spese condominiali
• Cosa sono le spese condominiali: cenni generali
• Chi paga le spese condominiali?
• La posizione dell’acquirente dall’atto notarile
• Cosa significa che venditore e compratore sono obbligati solidalmente?
• Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dal notaio?
• Cosa possono stabilire le parti per le spese condominiali nell’atto notarile?
• Cosa si intende per spese ordinarie
• Cosa si intende per spese straordinarie
• Cosa si intende per spese di notevole entità
• Cosa accade per le spese già maturate?
• Il ruolo del notaio

L’acquisto di una casa e le spese condominiali

L’acquisto di una casa comporta numerose spese di imposte, tasse e spese notarili. Nel caso in cui la casa faccia parte di un condominio dovranno essere affrontate anche le spese condominiali, ossia le spese che attengono alle parti comuni dell’immobile.

Cosa sono le spese condominiali: cenni generali

Le spese condominiali hanno ad oggetto la manutenzione dei beni comuni, per mantenerli funzionanti ed efficienti, con riferimento all’uso per i quali sono impiegati.

Chi paga le spese condominiali?

Le spese condominiali sono sostenute dai proprietari dei singoli immobili che compongono il condominio. Il legislatore ha previsto che non è possibile rinunciare al pagamento di tali spese.

Nel condominio, infatti, ci sono i beni di proprietà esclusiva (ad esempio i singoli appartamenti) e i beni comuni (scale, tetto etc.) che appartengono a tutti i condomini. A prescindere se determinate parti comuni siano utilizzate o meno, le spese condominiali devono essere sostenute da tutti i condomini. È possibile individuare diverse tipologie di spese. Le principali sono le spese ordinarie, straordinarie e di notevole entità.

Cosa si intende per spese ordinarie

Le spese ordinarie riguardano la normale gestione, la manutenzione e il funzionamento dei beni comuni. Si tratta di spese periodiche che vengono sostenute annualmente. In questa categoria rientrano ad esempio: pulizia delle scale, illuminazione dei beni comuni, assicurazione del condominio, compenso dell’amministratore, riparazioni di carattere generico, costi di gestione etc.

Cosa si intende per spese straordinarie

Con riferimento, invece, alle spese a carattere straordinario si intendono le spese che attengono alla manutenzione straordinaria dei beni in comune e la ristrutturazione. In questa categoria ad esempio rientrano: le spese necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte,

la sostituzione delle travi, il rifacimento di un impianto o della facciata, la sostituzione della caldaia, le spese per le innovazioni etc. Sono, quindi, quei tipi di interventi che non sono prevedibili.

Cosa si intende per spese di notevole entità

Quando si parla di spese di notevole entità si fa riferimento al valore dell’edificio e almeno alla metà del valore dell’edificio. L’entità va valutata in relazione al valore dell’edificio e non alle possibilità economiche dei condomini che ne fanno parte.

La posizione dell’acquirente dall’atto notarile

Al momento dell’acquisto di una casa, l’acquirente diventa condomino dal momento in cui viene stipulato l’atto notarile di vendita. Da quel momento in poi l’amministratore di condominio può pretendere dall’acquirente/condomino il pagamento delle spese condominiali.

Cosa accade per le spese già maturate?

Chi vende i diritti di proprietà sulla casa rimane obbligato in solido con colui che acquista per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore la copia autentica dell’atto notarile di vendita che comporta il trasferimento di tale diritto. Ciò è previsto dall’ art. 63 comma 5  disp. att. c.c.

Cosa significa che venditore e compratore sono obbligati solidalmente?

Il legislatore ha stabilito in maniera espressa quali sono i soggetti che devono sostenere le spese condominiali in caso di compravendita dell’immobile stipulata dal notaio. In particolare stabilisce che l’acquirente sia responsabile in solido con il venditore, ossia entrambi siano responsabili per il pagamento delle spese dovute dal venditore con riferimento a quelle dell’anno in corso e a quello precedente all’alienazione. Tale disposizione è inderogabile e, pertanto, le parti non possono pattuire in maniera diversa dinanzi al notaio. Per l’anno in corso non si intende l’anno solare, ma l’anno di gestione. Pertanto, né il regolamento, né l’assemblea, possono ampliare la responsabilità solidale oltre i due anni stabiliti dalla legge.

Chi paga le spese condominiali in caso di vendita dal notaio?

Per poter rispondere a tale domanda è necessario porre una differenza tra le spese ordinarie e straordinarie che siano state deliberate prima della vendita dal notaio o dopo la vendita.

Ad esempio, se la delibera che abbia approvato le spese per determinati lavori sia stata adottata prima della vendita dal notaio, a chi competono le spese e gli oneri condominiali che ne derivano? La questione è particolarmente discussa.

Nel caso delle spese ordinarie condominiali risponderà chi era il proprietario al tempo dell’esecuzione dei lavori, anche nel caso in cui la delibera sia stata approvata quando era proprietario il venditore.

Nel caso delle spese straordinarie, invece, come affermato anche dai giudici di cassazione, l’obbligo di pagare le spese è a carico di chi era il proprietario del diritto di proprietà nel momento in cui è stata assunta la delibera.

Il ruolo del notaio

Il notaio ha un ruolo di peculiare importanza in quanto potrebbe offrire una soluzione alle parti relativamente alle richieste di queste ultime. Infatti nel rogito notarile è possibile inserire una clausola contrattuale con cui vengano disciplinate le spese condominiali nei limiti previsti dalla legge. In particolare, potrebbe essere precisato che non vi sono delle spese condominiali che non siano state pagate per gli anni precedenti e il regolare pagamento in relazione all’anno in corso. In questo caso, prima dell’atto di stipula dal notaio, il venditore può chiedere all’amministratore di condominio una dichiarazione liberatoria con cui si attesti che fino al momento del rogito notarile, sono state pagate tutte le spese condominiali.

Grava sull’amministratore di condominio l’onere di fornire la sopracitata attestazione che non acquisisce un valore di quietanza ma assume rilievo tra le parti ossia tra il venditore e la parte acquirente.

Cosa possono stabilire le parti per le spese condominiali nell’atto notarile?

Davanti al notaio al momento del rogito, le parti possono concordare sul pagamento delle spese stabilendo che paghi l’acquirente le spese straordinarie approvate nel periodo in cui era condomino la parte venditrice. È necessario precisare che questa tipologia di accordo ha efficacia soltanto tra le parti e non può essere opposta al condominio. Richiedere la consulenza notarile è la migliore soluzione per poter indagare sulle possibilità che la legge offre, per evitare di pagare spese che non siano di competenza dell’acquirente.