Acquisto posto auto in condominio: quando è possibile

• Posto auto nel condominio: cosa sapere
• A chi appartengono i posti auto in condominio?
• L’acquisto di una casa condominiale comporta sempre l’acquisto del posto auto?
• Come può aiutare il notaio per l’acquisto di posto auto condominiale
• Condominio costruito prima del 1967
• Condominio costruito tra il primo settembre 1967 e il 16 dicembre 2005
• Condominio costruito dopo il 2005
• Il nuovo orientamento della cassazione sull’acquisto di posto auto condominiale
• Costo dell’atto notarile per acquisto posto auto condominiale

Posto auto nel condominio: cosa sapere

Quando si parla di condominio, è nell’uso il riconoscimento alle singole unità del diritto all'uso esclusivo di uno o più posti auto (se esistenti), in forza di apposita clausola contenuta nel contratto di cessione o nel regolamento condominiale. Si pongono però vari problemi, legati soprattutto alla corretta configurazione di tale diritto in relazione agli obiettivi  che le parti si prefiggono, anche, e soprattutto, in ordine alla sua eventuale cessione.

Quello che è certo è che, dal punto di vista strettamente giuridico, le aree destinate al parcheggio si considerano, in base a quanto stabilito nel codice civile, “parti comuni condominiali facoltative”, poiché sono strumentali ad un utilizzo più proficuo e vantaggioso del condominio. Si parla di parti facoltative in quanto l’esistenza di un condominio non implica più necessariamente che vi sia anche un posto auto.

In ogni caso, la destinazione di tale area comune sarà stabilita nel regolamento condominiale, lasciando così ampia libertà ai condomini.

A chi appartengono i posti auto in condominio?

Sulla proprietà dei posti auto si è espressa una recente sentenza della Cassazione rispondendo al seguente quesito: a chi appartengono se fanno parte dell’area condominiale?

La Cassazione, facendo riferimento al diritto d’uso esclusivo su parti comuni, riconosciuto al momento della costituzione del condominio, sostiene che si tratti di un diritto reale di godimento su cosa altrui, in quanto:

- delle parti comuni (sulle quali risulta riconosciuto il diritto) rimangono titolari tutti i condomini per le rispettive quote millesimali;

- si garantisce al titolare dell’unità su cui insiste un miglior godimento delle parti comuni gravate da detto diritto;

- non si estingue col decesso del beneficiario, ma si  considera tendenzialmente perpetuo, oltre che trasferibile ai successivi proprietari dell’unità.

Vanno fatte delle precisazioni, dal momento che il regime a cui è assoggettato il trasferimento del posto auto dipende anche dalla data in cui è stato costruito il complesso condominiale.

Condominio costruito prima del 1967

Prima del 1° settembre 1967 non era obbligatorio costruire posti auto nel condominio. Di conseguenza, se costruiti in quel periodo, sono liberi da ogni vincolo di legge. Pertanto, chi vive in un condominio costruito prima del ’67 può vendere la sua area adibita a parcheggio anche separatamente dall’appartamento, oppure può concedere in locazione il posto auto anche ad una persona che non abita in quel condominio.

Condominio costruito tra il primo settembre 1967 e il 16 dicembre 2005

Per quanto riguarda gli edifici realizzati con permesso di costruire rilasciato dopo il primo settembre 1967, l’obbligo consiste nel destinare a parcheggio determinati spazi, la cui grandezza era legata alla cubatura dell’edificio. Più la palazzina era grande, più numerosi erano i posti auto che dovevano essere costruiti insieme ad essa. Ma negli anni ottanta, a causa dell’ulteriore impennata delle auto in circolazione, la decisione è stata quella di vincolare i costruttori ad incrementare ulteriormente lo spazio destinato a parcheggio condominiale.

Di conseguenza tutti i posti auto costruiti in questo periodo sono protetti da uno specifico vincolo pubblicistico, cioè devono essere destinati esclusivamente ai residenti del condominio di appartenenza, i quali ne conservano il diritto di uso.

Qualora il costruttore abbia creato parcheggi in più rispetto a quelli prescritti dalla legge in vigore all’epoca, questi ultimi possono essere venduti liberamente o concessi in locazione anche a persone non residenti nel condominio. Il problema è capire quali box o posti auto devono essere obbligatoriamente venduti con gli appartamenti e quali no. Per evitare contestazioni, prima di vendere l’ appartamento, è bene leggere molto attentamente il rogito, nel quale potrebbe essere indicato che il vostro posto auto o box è vincolato all’immobile, senza facoltà di essere venduto separatamente.

Condominio costruito dopo il 2005

Tutti i posti auto condominiali costruiti dopo il 16 dicembre 2005 possono invece essere venduti separatamente dall’appartamento. Da quella data è entrata in vigore una legge che consente al proprietario di vendere il parcheggio autonomamente dall’appartamento. Se però le aree destinate al parcheggio sono considerate parti comuni, occorre il consenso di tutti i condomini per poterle vendere. Anche in questo caso, per sapere se il posto auto è parte comune o meno, è importante leggere il rogito o il regolamento condominiale. In quest’ultimo, nello specifico, sono indicate le parti comuni e la loro destinazione d’uso.

Il nuovo orientamento della Cassazione sull’acquisto di posto auto condominiale

Una recente sentenza della Cassazione (n. 1445/2022) ha peraltro stabilito un nuovo orientamento che disciplina il rapporto di pertinenzialità tra appartamento condominiale oggetto di trasferimento e posto auto. In particolare, si parla di vincolo di destinazione del parcheggio, secondo il quale le aree in questione possono essere utilizzate solo dai proprietari dell’immobile o dagli utilizzatori (condomini). Tale vincolo non sarebbe in nessun caso derogabile, secondo quanto stabilito dall’art. 18 della Legge Ponte, la quale opera:

– nei rapporti tra costruttore e autorità competente in materia urbanistica

– nei rapporti tra privati, se agli spazi dedicati a parcheggio viene imposta tale destinazione

In conseguenza di ciò, si devono considerare nulle tutte quelle clausole che violino il vincolo pubblicistico, allo scopo di vendere l’unità abitativa separatamente dal parcheggio. Si viene così a costituire (o per meglio dire a ripristinare) il diritto reale d’uso esclusivo dei posti adibiti a parcheggio, a vantaggio degli acquirenti dell’appartamento oggetto di compravendita.

La nullità che viene in considerazione si definisce parziale, poiché ha come conseguenza non l'invalidità di tutto il contratto, ma di quelle clausole che si pongono in contrasto con il vincolo previsto dalla legge, clausole che saranno automaticamente sostituite con altre valide.

In virtù di queste disposizioni, ne consegue che:

• la clausola che riserva al venditore la proprietà esclusiva dell'area destinata a parcheggio (clausola illegittima) è sostituita automaticamente con la norma imperativa (art. 18 legge Ponte) che prevede il proporzionale trasferimento del diritto d'uso a favore dell'acquirente di un’unità immobiliare compresa nell'edificio (clausola conforme a diritto);
• la clausola conforme attribuisce al solo venditore il diritto al corrispettivo del diritto d'uso sull'area medesima;
• il suddetto corrispettivo, in mancanza di accordo delle parti, va determinato in base al prezzo di mercato, presumendo la coincidenza con il prezzo normalmente stabilito (art. 1474 comma 1 c.c.).

Si deve aggiungere che il fatto che l'area indicata come parcheggio nella licenza edilizia sia stata destinata solo parzialmente a tale uso non preclude ai condomini di agire in giudizio per ottenere che sia ripristinato il vincolo di destinazione sull'area (tutela ripristinatoria) allorché venga accertato che essa, nella sua estensione effettiva, garantisca a ciascuno dei condomini che hanno agito l'uso dell'area realizzata nella misura prevista dalla legge.

L’acquisto di una casa condominiale comporta sempre l’acquisto del posto auto?

Ricapitoliamo i concetti precedenti facendo riferimento ad un caso: un soggetto ha acquistato una casa condominiale. Tuttavia, dopo aver preso possesso dell’immobile, l’ex proprietario continua a riservare a sé il posto auto situato nel cortile condominiale. Il compratore prova a rivendicarne l’uso. A suo avviso, infatti, esso costituisce una pertinenza dell’abitazione; pertanto, il trasferimento di quest’ultimo comporta l’automatico trasferimento della pertinenza.

Dall’altra parte, il venditore fa leva sull’atto di compravendita, che cita soltanto l’appartamento e non comprende il parcheggio. Dunque, poiché tale spazio non viene menzionato nel rogito notarile, secondo lui non sarebbe da ricomprendere nella vendita.

La Corte innanzitutto rileva che il condominio è stato costruito nel 1988, quindi in vigenza della vecchia normativa, in virtù della quale il trasferimento della proprietà della casa e del posto auto sono da considerare inscindibili. Inoltre, se il posto auto è stato realizzato su un cortile che è di proprietà del condominio, sembra di tutta evidenza che la costruzione realizzata su di essa è condominiale ed appartiene a tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali.

Come può aiutare il Notaio per l’acquisto di posto auto condominiale

Il Notaio, in quanto pubblico ufficiale, indaga la volontà delle parti, cioè di chi intende vendere e di chi vuole acquistare un certo appartamento, tenendo conto del regolamento condominiale e del complesso immobiliare in cui sorge l’abitazione oggetto di compravendita.

A tal fine il Notaio si occuperà dello studio della pratica relativamente all’epoca in cui è stato costruito l’immobile condominiale, prima di stabilire se il posto auto si può vendere separatamente da esso. Sembra pacifico, infatti, che la riforma del 2005 non ha effetti retroattivi, quindi a immobili ed edifici condominiali costruiti prima di quella data si applicheranno le vecchie normative.

Costo dell’atto notarile per acquisto posto auto condominiale

Del costo e degli oneri relativi all’acquisto di un posto auto dal Notaio si è già avuto modo di parlare. Basti sapere che il colloquio e la consulenza col Notaio sono assai rilevanti nel far emergere le criticità che riguardano un posto auto condominiale.