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Come intestare la casa al figlio minorenne

Come fare per intestare la casa al figlio minorenne? Le regole da seguire

Un minorenne può acquistare un immobile?

Accade spesso che nell'ambito delle sistemazioni patrimoniali familiari si voglia intestare una casa ad un proprio figlio che non ha raggiunto ancora la maggiore età.

Ciò è possibile? 

È bene chiarire in primo luogo che chi non ha ancora raggiunto la maggiore età, e quindi i diciotto anni, secondo la legge non ha la capacità di agire e quindi non può compiere nessun atto di acquisto o comunque di disposizione immobiliare. Ciò non significa, però, che il minore non possa acquistare e quindi intestarsi una casa.

La legge, infatti, stabilisce che fino al compimento della maggiore età il minore è rappresentato dai genitori. Sono questi, dunque, che possono compiere gli atti di trasferimento e di acquisto in nome e per conto del minore. E così, quindi, un ragazzo quindicenne non potrà presentarsi davanti al notaio per ricevere in regalo dal nonno la casa al mare.

Al posto del ragazzo minorenne interverranno i suoi genitori che firmeranno l'atto di acquisto della casa al mare donata dal nonno, casa che sarà a tutti gli effetti intestata al minore. I genitori che rappresentano i figli minorenni non sono però totalmente liberi di compiere gli atti per conto dei figli senza alcun controllo.

La legge prevede, infatti, un meccanismo di tutela per il minore. Il codice civile all'art. 320 stabilisce che i genitori per acquistare un immobile da intestare al figlio minorenne devono essere preventivamente autorizzati dal giudice. In assenza di tale autorizzazione, che deve essere prodotta al notaio rogante, i genitori non potranno acquistare la casa in nome e per conto del figlio minorenne.

Quali documenti bisogna presentare per ottenere l'autorizzazione all'acquisto di una casa in favore di un minore?

I genitori per intervenire nell'atto di acquisto a favore del minore devono preliminarmente rivolgersi al giudice che deve autorizzare l'acquisto.

Il giudice competente è quello tutelare di residenza familiare del minore al quale i genitori devono presentare apposito ricorso nel quale chiedono di approvare l'operazione di acquisto da compiere e di autorizzarli ad intervenire nel relativo atto notarile. Il giudice autorizzerà l'acquisto se lo ritiene necessario o di evidente utilità per il minore.

Così ad esempio l'acquisto di un immobile gravato da ipoteche (per mutui bancari od altro) o che si trova in condizioni fatiscenti che richiedono ingenti lavori di ripristino sarà difficilmente valutato come conveniente per il minore.

Acquisto da parte del minore a titolo di donazione.

Una delle forme con le quali intestare beni al figlio minorenne è la donazione diretta di immobile, di solito da parte di un genitore o nonni. 

In caso di donazione diretta da parte dei genitori a favore del figlio minorenne si è posto il problema dell'eventuale conflitto di interessi dei genitori che intervengono nell'atto da un lato come donanti e dall'altro lato come rappresentanti del figlio donatario.

Se, infatti, la casa è di proprietà dei genitori e questi la vogliono donare al figlio minorenne, per le cose sopra dette, i genitori dovranno farsi autorizzare dal giudice ad accettare la donazione per conto del minore.

I genitori quindi interverranno nell'atto notarile di donazione in rappresentanza del figlio donatario (che riceve la donazione). Allo stesso tempo, però, gli stessi genitori sono anche coloro che effettuano la donazione e quindi intervengono nell'atto di donazione anche quali donanti. In tale ipotesi secondo una tesi vi sarebbe, dunque, conflitto di interessi tra genitori e figli da questi rappresentato. Tale conflitto sorgerebbe in particolare per il cosiddetto "obbligo alimentare" esistente tra alcune categorie di familiari.

La legge, infatti, stabilisce un ordine di priorità nell'ambito di un elenco di soggetti che in caso di bisogno sono tenuti a prestare gli alimenti ad esempio: se una persona si trova in stato di bisogno, agli alimenti nei suoi confronti secondo legge sono tenuti nel seguente ordine:

- il coniuge;

- i figli;

- i genitori o altri ascendenti;

- i generi e le nuore;

- il suocero e suocera;

- i fratelli e sorelle.

Se però la persona che si trova in stato di bisogno ha fatto una donazione, il donatario (e quindi chi ha ricevuto la donazione) è tenuto a prestare gli alimenti con precedenza su tutti gli obbligati precedentemente elencati.

Nel caso quindi di donazione da genitore a figlio minore, questa duplice posizione di depauperamento-arricchimento del patrimonio da un lato ed obbligo alimentare dall'altro farebbe sorgere un potenziale conflitto di interessi non solo con il genitore donante ma anche con l'altro genitore non donante, coniuge del donante stesso.

Si faccia il seguente esempio:

- i coniugi Caio e Sempronia sono genitori di Tizio, minorenne;

- Caio è proprietario esclusivo della casa in Capri;

- Caio intende intestare per donazione al figlio minorenne Tizio la casa in Capri;

- in atto, in rappresentanza del figlio, vuole intervenire l'altro genitore Sempronia.

In tale caso secondo alcuni vi sarebbe conflitto di interessi tra Sempronia e Tizio: Sempronia, infatti, potrebbe avere un interesse personale a far intestare per donazione la casa al figlio minorenne Tizio perché, come sopra detto, in caso di bisogno del genitore donante Caio, per effetto dell'art. 437 c.c., il donatario Tizio sarebbe tenuto agli alimenti verso Caio con precedenza rispetto a Sempronia.

Ecco che Sempronia potrebbe essere interessata, quindi, ad accettare la donazione per conto del figlio Tizio non per incrementare il patrimonio di questi ma per ribaltare sul figlio gli oneri di assistenza alimentare verso Caio.

Nel caso in cui si ritenga esiste tale conflitto di interessi il giudice nominerà quindi un soggetto terzo (denominato curatore speciale), diverso sia dal genitore donante che dall'altro genitore non donante, che rappresenterà il minore nell'acquisto per donazione.

Si può intestare casa al figlio minorenne senza autorizzazione?

Può accadere che l'intestazione dei beni al figlio minore non avvenga per donazione diretta ma indirettamente.

I genitori del minore, infatti, potrebbero voler acquistare a titolo oneroso un immobile da un terzo soggetto intestando però il bene al figlio minore. Il tipo di contratto che si potrebbe stipulare in tale caso è quello del negozio a favore del terzo di cui all'art. 1411 c.c.

Ad esempio Tizio vende un immobile a Caio che paga il prezzo ma fa deviare gli effetti dell'acquisto a favore del figlio minore Caietto. In questo caso il terzo, Caietto, non è parte dell'atto: le parti sono il venditore Tizio e l'acquirente Caio; Caio però dichiara in atto che ha interesse a che l'acquisto effettuato si produca non in suo favore ma in favore del figlio Caietto; quest'ultimo non manifesta alcuna volontà e non deve rendere nessuna dichiarazione, neanche a mezzo dei suoi genitori.

L'unica cosa che potrebbe fare Caietto è quella di dichiarare in atto di voler profittare della stipulazione in suo favore ma solo al fine di rendere irrevocabile la stipulazione in suo favore. Fino a che il terzo non rende questa dichiarazione, infatti, lo stipulante (e quindi nel nostro esempio Caio) potrebbe sempre cambiare idea e revocare così il beneficio disposto in favore del terzo.

Nell'esempio fatto, poiché il minore Caietto non è parte dell'atto e non rende alcuna dichiarazione, secondo la dottrina non sarebbe necessaria alcuna autorizzazione per effettuare il negozio in suo favore. Quindi Caio interviene in atto in nome e per conto proprio (e non del figlio minore) senza alcuna autorizzazione del giudice, dichiarando di voler deviare gli effetti dell'acquisto in favore del figlio Caietto.Solo nel caso in cui il minore Caietto voglia intervenire per dichiarare di voler profittare della stipulazione in suo favore, rendendola così irrevocabile, sarebbe necessaria l'autorizzazione giudiziale.

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