Come risparmiare acquistando casa all’asta

• Comprare casa all’asta giudiziaria
• Come venire a conoscenza del prezzo di asta?
• Risparmio sulle spese notarili
• Notaio acquisto all’asta
• Come visionare la casa?
• Come presentare la propria offerta?
• Come trovare il custode giudiziario?
• Quanto si risparmia nella fase delle trattative?

Comprare casa all’asta giudiziaria

Con la crisi economica risulta sempre più complicato fare il passo di acquistare una casa. Le spese, infatti, sono molteplici e riguardano sia il corrispettivo della compravendita in senso stretto, sia le spese fiscali correlate, oltre all'onorario per il Notaio. In questo senso, è sempre più diffusa la ricerca di metodi alternativi o acquisti particolari per giungere al rogito cercando di risparmiare qualcosa.

Comprare casa all'asta è una pratica sempre più diffusa, la quale consente sicuramente di risparmiare qualcosa. Tuttavia, al risparmio che ne deriva fa comunque fronte una pratica burocratica per alcuni aspetti più complicata, che richiede l'intervento di vari professionisti, tra cui sicuramente il Notaio. Vediamo, dunque, come procedere e quali sono i vantaggi in termini economici di una tale operazione.

Come venire a conoscenza del prezzo di asta?

Il primo modo per risparmiare è quello di cercare una casa che sia stata messa in vendita forzatamente con un provvedimento del giudice in quanto il suo proprietario ha subito un'espropriazione immobiliare, in conseguenza ad esempio del mancato pagamento di un debito. Un potenziale acquirente può consultare sul sito internet delle aste giudiziarie una serie di annunci e magari notare una casa alla quale possa essere interessato.

Di regola le aste si tengono nei tribunali, i quali spesso delegano professionisti come il Notaio allo svolgimento della pratica. Il risparmio in questo caso si nota proprio nel prezzo: la casa, infatti, viene solitamente venduta a un prezzo di gran lunga inferiore rispetto al suo reale valore economico. Questo soprattutto quando non si riesce a vendere il bene nelle prime fasi iniziali, esso viene messo nuovamente all’asta con un prezzo inferiore.

Risparmio sulle spese notarili

L’aggiudicazione e quindi la proprietà della casa si ottiene con il decreto di trasferimento posto in essere dal giudice. Da ciò deriva che acquistando all’asta non solo si risparmia sul prezzo dell’acquisto e quindi relativo all’aggiudicazione, ma anche sulle spese notarili. Quando si acquista casa normalmente, infatti, occorre pagare l’onorario del Notaio oltre alle spese fiscali quali l’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali.

Non vi sono spese notarili in questo caso proprio perché il rogito è sostituito dal decreto di trasferimento. Il Notaio interviene nella fase iniziale quale ad esempio la redazione degli avvisi di vendita oppure se si richiede un mutuo, come vedremo. A differenza dell’onorario, si devono comunque pagare invece le spese fiscali, che riguardano l’acquisto della casa. Esse si pagano in sede di aggiudicazione.

Notaio acquisto all’asta

Se il Notaio non redige il rogito di compravendita, sostituito appunto dal decreto di trasferimento, è possibile prevedere il suo intervento con un mutuo. L’acquirente all’asta infatti ha tutto il diritto di prendere la somma da pagare con un mutuo, che viene redatto con rogito notarile. La somma viene utilizzata per pagare la quota finale, da attribuire dopo aver dato l’acconto. Su questo mutuo si possono ottenere le agevolazioni fiscali prima casa, proprio come quelle di cui si usufruisce in caso di acquisto non all’asta, ottenendo dunque un ulteriore risparmio di spesa.

Come visionare la casa?

Per visionare la casa, occorre contattare il custode giudiziario e si può fare in totale autonomia, facendo le proprie considerazioni del caso. E’ importante fare questa prima visita per potere capire se effettivamente il risparmio del prezzo corrisponda a delle condizioni ottimali della casa. Se da una parte è vero che una casa all’asta costa generalmente di meno, o comunque costa meno di quanto la casa stessa vale, è anche vero che occorre valutarne le condizioni.

Per questo motivo, affinché il risparmio sia reale, è necessario anche chiedere un parere ad un esperto tecnico, che valuti le condizioni della casa. Potrebbero infatti esservi dei lavori di manutenzione successivi da fare, perché la casa all’asta viene venduta nello stato in cui si trova. Questi eventuali lavori, infatti, non devono determinare un acquisto ulteriore.

Come trovare il custode giudiziario?

Il custode giudiziario è nominato dal giudice dopo il provvedimento di pignoramento dell’immobile e fornisce ai potenziali acquirenti tutte le informazioni utili alla conclusione dell’affare. In sostanza, quelle informazioni che otterremmo dal venditore possiamo ottenerle dal custode giudiziario, che riveste proprio questo ruolo. Ad esempio, fornisce informazioni relative alla situazione urbanistica e catastale della casa, in ordine a eventuali spese condominiali arretrate. Si trovano i suoi contatti sul portale di vendita del tribunale, dove è anche possibile prenotare la visita entro un termine sicuramente breve.

Quanto si risparmia nella fase delle trattative?

Se da una parte si risparmia sul prezzo della compravendita, dall’altra occorre considerare un altro aspetto. Per comprare una casa all’asta servono delle professionalità ulteriori rispetto ad una semplice compravendita. Con un venditore privato ci si può mettere in contatto anche direttamente; per comprare una casa all’asta solitamente ci si deve rivolgere a un legale professionista anche nella fase preliminare. Ciò in quanto occorre presentare una offerta formale che va redatta in un determinato modo, non si può generalmente fare in autonomia.

Come presentare la propria offerta?

Per potere acquistare una casa all’asta occorre presentare alla Cancelleria del Tribunale di competenza, entro la data fissata dall’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e un assegno circolare a titolo di cauzione, pari al 10% del prezzo d’asta. E’ anche possibile presentare una offerta con un prezzo fino al 25% inferiore rispetto alla base d’asta. La cauzione verrà restituita nel caso non ci si aggiudichi l’immobile. Se invece la proposta viene giudicata adeguata, l’immobile viene assegnato. Successivamente, si ha un determinato periodo di tempo per pagare tutto, di regola o 60 o 90 giorni.

Solo dopo ci si aggiudicherà la casa definitivamente. Per presentare questa offerta, dunque, come sopra anticipato, occorre farlo attraverso un professionista il quale rediga l’offerta inserendo in essa tutti i requisiti che sono richiesti dalla vendita giudiziaria in quel caso di specie.