Come sanare l'atto notarile se manca la planimetria catastale

• Perché è importante la planimetria per acquisto casa
• Quando è possibile sanare l’atto dal notaio?
• Atto di conferma dal notaio
• Cosa prevede l’atto notarile di conferma
• Preventivo notarile online atto di conferma
• Problemi planimetria al catasto prima del rogito
• Chi partecipa all’atto da sanare: atto di conferma
• Data della planimetria
• Che succede se la planimetria è stata sostituita?

Perché è importante la planimetria per acquisto casa

La planimetria svolge un ruolo determinante nell’acquisto di una casa dal notaio, in quanto rappresenta graficamente la casa che si sta comprando. È depositata al catasto nel Comune in cui  si trova l’immobile e necessita di un aggiornamento nel caso in cui vengano effettuati dei lavori che possano modificare o alterare la struttura interna muraria e complessiva.

Si pensi al caso in cui vengano abbattuti due muri dal venditore e quest’ultimo non abbia provveduto ad aggiornare la planimetria al Catasto: prima del rogito quindi è importante e indispensabile che la planimetria corrisponda allo stato di fatto in cui l’immobile si trova. Vediamo cosa c’è da sapere nel caso in cui in un atto già stipulato non sia stato fatto riferimento ad alcuna planimetria.

Problemi planimetria al Catasto prima del rogito

Può accadere che anche prima del rogito, sorgano delle problematiche sulla planimetria dell’immobile che, come adesso vedremo, è di peculiare importanza.

Se nell’atto manca il riferimento alla planimetria depositata in Catasto, come stabilito dalla legge, l’atto è nullo e in particolare se le planimetrie sono irreperibili, non leggibili e inaccettabili, sorgono dei problemi in quanto non vengono rispettate le prescrizioni previste dalla legge.

Chi partecipa all’atto da sanare: atto di conferma

Nel caso in cui l’atto di provenienza sia nullo, per carenza degli elementi sopra descritti, che sia una dichiarazione del venditore o attestazioni previste dalla legge, è possibile confermarlo anche da una sola delle parti.

Che cosa significa? Vuol dire che non sarà necessario che si presentino dal notaio sia il venditore precedente che l’acquirente, ma basterà anche solo una delle parti.

Quindi, nel nostro caso, se si compra una casa da un venditore che ha a sua volta comprato la stessa con un atto nullo per mancanza del riferimento alla planimetria, sarà necessaria solo la dichiarazione di voler confermare da parte del venditore nella stessa forma dell’atto precedente, evidenziando gli elementi omessi.

Quando è possibile sanare l’atto dal notaio?

L’atto di sanatoria dal notaio è possibile solo se ricorrono determinate condizioni. In particolare è necessario che al momento della stipula dell’atto da sanare, la planimetria relativa alla casa da comprare, fosse già depositata al catasto; non solo il deposito è necessario, ma occorre che si tratti di una planimetria valida e idonea sulla base della vigente normativa catastale.

La planimetria deve essere aggiornata in quanto deve rappresentare quella che tuttora è la struttura della casa, non essendo stata sostituita con un’altra planimetria per adeguarla allo stato di fatto preesistente alla stipula dell’atto da sanare.

Data della planimetria

Ai fini della conferma, ma solo a tali scopi, il legislatore considera inesistenti anche le planimetrie, che pur risultando depositate in catasto all’epoca della stipula, siano state, solo in un momento successivo, sostituite da altre e nuove planimetrie presentate per adeguamento allo stato di fatto.

Facciamo un esempio per capire al meglio il concetto: se dopo la stipula dell’atto dal notaio è stata accertata dalle parti la difformità delle planimetrie rispetto allo stato di fatto, al punto che si è ritenuto doveroso procedere alla loro sostituzione, non potrà certo ritenersi che al momento della stipula esistevano valide ed idonee planimetrie relative agli immobili trasferiti.

Che cosa vuol dire questo? Significa che al momento della stipula dell’atto di conferma, le planimetrie che rappresentano lo stato di fatto originario, in quanto presentate dopo la stipula dell’atto da confermare, non possono considerarsi esistenti al momento del rogito notarile in questione.

Atto di conferma dal notaio

L'atto di conferma va inoltre trascritto, in quanto integrativo e confermativo dell’atto precedente già debitamente trascritto, e ciò per completezza del sistema di pubblicità.

L’ atto di conferma deve contenere tutti gli elementi omessi nell’ atto da sanare; rammentiamo al riguardo che gli elementi da far risultare dall’atto a pena di nullità sono: l’identificativo catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione da parte del disponente di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, oppure in sua sostituzione un’attestazione di conformità rilasciata da tecnico abilitato.

Che succede se la planimetria è stata sostituita?

La sanatoria si ritiene, inoltre, ammessa quando l’originaria planimetria sia stata sostituita nel frattempo da una nuova planimetria successiva a interventi o opere eseguite dopo la stipula dell’atto da confermare.

Si pensi al caso in cui dopo il rogito di acquisto, il compratore, ottenuti i permessi necessari, abbia modificato la disposizione delle stanze: in questo caso non sorge alcun problema ai fini della sanatoria, ma occorre sempre fare riferimento alla precedente planimetria per poter sanare l’atto.

Cosa prevede l’atto notarile di conferma

Nell’atto di conferma deve risultare l’esistenza al momento della stipula dell’atto da confermare dal notaio di valida e idonea planimetria depositata in Catasto e la sua conformità allo stato di fatto in essere all’epoca di stipula di detto atto.

Se nel periodo successivo all’atto da confermare siano stati effettuati dei lavori strutturali della casa, per il rogito sarà necessario anche la planimetria aggiornata, ossia quella raffigurante la nuova figura della casa, in virtù dei lavori effettuati.

Preventivo notarile online atto di conferma

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