Comprare casa con ristrutturazioni 110% in corso

• Acquisto casa dal notaio dopo intervento di ristrutturazione con il superbonus 110%
• A chi spettano le detrazioni quando si compra casa con ristrutturazioni 110% dal notaio?
• Acquisto casa dal notaio dopo l’ecobonus con sconto in fattura o con cessione del credito
• Comprare una casa ristrutturata dal notaio entro cinque anni dalla richiesta delle agevolazioni 110%
• Il diverso accordo per la suddivisione delle detrazioni nel rogito notarile
• Cosa succede quando i lavori di ristrutturazione non sono terminati e si decide di comprare casa?
• La diversa pattuizione in caso di acquisto casa con sconto un fattura o con cessione del credito

Acquisto casa dal Notaio dopo intervento di ristrutturazione con il superbonus 110%

Il Superbonus 110% ed i Bonus Casa sono stati la ragione per cui in moltissimi hanno deciso di ristrutturare la propria casa indipendente o l’appartamento in condominio, conseguendo un grande risparmio economico.

Oltre alla ragione a cui potrebbe naturalmente pensarsi e cioè ristrutturare avvantaggiandosi di tali bonus per poter godere di un immobile dotato di efficientamento energetico, il motivo per cui molti hanno deciso di avvalersi di tale bonus è quello di restaurare il proprio immobile per poi metterlo in vendita, difatti con i lavori di ristrutturazione si accresce il valore di mercato della casa ed è possibile ottenere un guadagno non indifferente dalla compravendita della stessa.

Tendenzialmente tali lavori di ristrutturazione contribuiscono all’accrescimento del valore di mercato della casa che può essere messa sul mercato ad un prezzo maggiore rispetto a quello precedente agli interventi di manutenzione straordinaria, e destare l’interesse di molti compratori che desiderano acquistare un’abitazione con il superbonus 110% dal Notaio con tutti i comfort.

A chi spettano le detrazioni quando si compra casa con ristrutturazioni 110% dal Notaio?

Com’è noto quando si usufruisce del Bonus 110%, le rimanenti rate da portare in detrazione vengono distribuite nel corso di cinque o dieci anni, pertanto ci si chiede cosa accada nel caso in cui si decida di comprare una casa ristrutturata con tali agevolazioni nel corso della distribuzione di tali rate e a chi spettino le detrazioni di cui il proprietario, che ha eseguito i lavori, non ha usufruito per via dell’alienazione dell’immobile.

Sul punto l’Agenzia delle Entrate, con una risposta a un’istanza di interpello, ha chiarito che le detrazioni non fruite da chi ha effettuato i lavori e ha poi venduto l’immobile passano automaticamente in capo al nuovo proprietario, tuttavia è fatto salvo un diverso accordo tra le parti.

È bene precisare che tale disciplina è possibile solo se il venditore ha già saldato le spese per i lavori di ristrutturazione prima del rogito notarile con cui decide di vendere la propria casa, difatti, se il proprietario non ha saldato le spese per la ristrutturazione è possibile che le detrazioni rimanenti vengano perse sia dall’acquirente che dal venditore.

Il diverso accordo per la suddivisione delle detrazioni nel rogito notarile

È possibile che il proprietario di casa in sede di atto di compravendita decida di non trasferire le quote di detrazione mancanti all’acquirente, le parti pertanto dovranno accordarsi in tal senso ed in sede di stipula dovranno inserire una specifica clausola all’interno dell’atto pubblico.

È anche possibile prima del rogito, redigere una scrittura privata in cui le due parti possono esplicitare questa volontà, la quale dovrà essere autenticata dal Notaio per avere valenza oltre che tra le parti.

Cosa succede quando i lavori di ristrutturazione non sono terminati e si decide di comprare casa?

Nel caso in cui i lavori sono ancora in corso al momento in cui si decide di acquistare l’immobile oggetto di riqualificazione, le restanti rate da portare in detrazione vengono distribuite nel corso degli anni e passano, a seguito della stipula del contratto di compravendita, dal venditore all’acquirente il quale in automatico con l’acquisto risulta essere il beneficiario delle detrazioni.

Sul punto è bene precisare che nella pattuizione del prezzo di vendita il proprietario terrà conto delle detrazioni di cui non ha beneficiato ed il Notaio le inserirà dell’atto quale ulteriore somma da ricevere dal compratore.

Acquisto casa dal Notaio dopo l’ecobonus con sconto in fattura o con cessione del credito

Comprare una casa dopo che il venditore ha optato per lo sconto in fattura o per la cessione del credito è possibile anche se i lavori non sono ancora terminati.

Sul punto è bene precisare che se il proprietario dell’immobile ha già comunicato la cessione del credito nei confronti della ditta esecutrice dei lavori all’Agenzia delle Entrate prima della stipula dell’atto di compravendita, sarà lui a godere dei benefici fiscali, i quali non si trasmetteranno al compratore.

La stessa distribuzione dei benefici fiscali si pone nel caso in cui la casa oggetto di compravendita sia stata ristrutturata con i lavori con Superbonus 110% usufruito come cessione del credito a terzi, difatti, anche in tale circostanza se il proprietario, dopo aver avviato i lavori, ha inviato la comunicazione relativa alla cessione del credito prima della stipula dell’atto di trasferimento dell’immobile dal Notaio, sarà lui a mantenere i benefici derivanti dall’agevolazione.

La diversa pattuizione in caso di acquisto casa con sconto un fattura o con cessione del credito

Diversamente da quanto appena esposto, è possibile che il soggetto proprietario dell’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione non abbia provveduto alle comunicazioni sullo sconto in fattura e sulla cessione del credito nel momento in cui viene stipulato l’atto di compravendita dal Notaio, in tal caso le parti possono accordarsi o nel senso di far rimanere quale destinatario dei benefici il venditore oppure scegliere di attribuirli al compratore.

Per fare ciò è necessario inserire un’apposita clausola all’interno dell’atto di compravendita dal Notaio della casa con sconto in fattura o con cessione del credito oppure decidere in tal senso con un precedente accordo.

Comprare una casa ristrutturata dal Notaio entro cinque anni dalla richiesta delle agevolazioni 110%

Acquistare gli immobili entro cinque anni dalla richiesta delle agevolazioni per la ristrutturazione è possibile ma si pone un problema circa la tassazione prevista sui guadagni generati ed in particolare la plusvalenza generata dalla differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo valore d’acquisto iniziale.

Se l’acquisto avviene prima che siano trascorsi cinque anni si tratterebbe di vendita a scopi speculativi contrastati dalla legge, esistono però delle eccezioni alla norma sulla tassazione della plusvalenza, che escludono le spese sostenute per interventi che abbiano apportato un aumento del valore del bene in modo duraturo, e che li rendono deducibili dal valore della plusvalenza.

Si può quindi evitare la tassazione della plusvalenza ricavata dalla vendita anche quando si è usufruito del Superbonus 110% in forma di sconto in fattura e le spese per i lavori non siano effettivamente state sostenute, in quanto si tratta di un’alternativa alle detrazioni dirette per la fruizione dell’incentivo.