Comprare casa con i soldi di una donazione dei genitori

• Come comprare casa con il denaro proveniente da una donazione dal notaio?
• Donazione diretta di denaro per comprare casa
• Donazione indiretta per avere la casa senza pagare dal notaio
• Domande frequenti
• I soldi dei genitori per la casa: le strade possibili
• I modi per acquistare casa con il denaro proveniente da una donazione
• Le imposte da pagare sulla donazione di denaro
• Perché la donazione indiretta costa meno
• I vantaggi di comprare casa con una donazione indiretta
• Cosa non cambia: gli altri figli
• Se i miei genitori mi pagano la casa, devo pagare l’imposta di donazione?
• Posso ricevere i soldi con un bonifico e poi comprare casa?
• Il genitore deve essere presente al rogito?
• Con i soldi dei genitori posso usare le agevolazioni prima casa?
• I miei fratelli potranno contestare la casa pagata dai genitori?

Come comprare casa con il denaro proveniente da una donazione dal Notaio?

Quante volte capita di ricevere del denaro, magari da un genitore, e di volerlo impiegare per comprare casa, ebbene il nostro ordinamento offre diverse opzioni a chi vuole acquistare casa dal Notaio con i soldi che provengono da una donazione.

Tendenzialmente, è possibile sia ricevere prima la donazione del denaro e poi ci si reca presso lo studio notarile per comprare la casa con tutti o parte dei soldi ricevuti in donazione, ma è anche possibile che i soldi vengano donati stesso al momento della stipula della compravendita immobiliare, ad esempio, quando un genitore si fa carico del pagamento del prezzo della casa acquistata dal proprio figlio, facendo in modo che quest’ultimo non debba pagare.

I soldi dei genitori per la casa: le strade possibili

I modi per acquistare casa con il denaro proveniente da una donazione

In buona sostanza per fare in modo che l’acquisto della casa avvenga con i soldi donati si può ricorrere alla donazione diretta o alla donazione indiretta.

Di norma, si ha donazione diretta quando un soggetto dona ad un altro un bene, in tal caso del denaro, e se la somma non è di modico valore bisogna stipulare un vero e proprio atto di donazione dal Notaio avente ad oggetto il denaro.

Ad esempio, può essere il caso dei genitori che decidono di donare al proprio figlio 200.000 euro di modo che quest’ultimo possa poi utilizzare la somma ricevuta dai genitori per pagare l’intero prezzo della compravendita della casa in cui vuole andare a vivere, in questo modo l’acquisto avverrà con i soldi della precedente donazione e al momento della compravendita sarà presente solo il figlio che acquista l’immobile.

Diversamente, si ha donazione indiretta quando si stipula il solo contratto di compravendita della casa dove il prezzo è pagato da un soggetto diverso dall’acquirente: il caso tipico è il genitore che paga, al rogito, il prezzo della casa comprata dal figlio. Una variante è il contratto a favore del terzo, con cui il genitore compra direttamente intestando la casa al figlio.

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Donazione diretta di denaro per comprare casa

Per la donazione di denaro, se la cifra non è di modico valore occorre l’atto pubblico notarile e ciò comporta che l’intervento del Notaio è indispensabile per donare direttamente denaro, o altri titoli, ad un familiare, non essendo sufficiente la consegna dei soldi al beneficiario.

Senza l’atto notarile e i due testimoni, la donazione di denaro di valore non modico è nulla. Vale anche per il bonifico: con la sentenza 18725 del 2017 le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che il bonifico di una somma consistente, fatto per pura liberalità, è una donazione diretta e richiede l’atto pubblico. Diverso è il caso in cui i soldi servono a pagare un bene preciso, come il prezzo della casa: lì si resta, di norma, nella donazione indiretta.

È bene precisare che in caso di donazione diretta di denaro bisognerà porre in essere due atti dal Notaio quello di donazione dei soldi, in cui partecipano, ad esempio, il genitore donante ed il figlio beneficiario, ed un secondo atto, in tal caso di compravendita in cui il figlio acquista la casa con i soldi ricevuti in donazione, senza che sia necessaria la presenza del genitore donante che si è ormai spogliato del denaro che è entrato nel patrimonio del beneficiario.

Le imposte da pagare sulla donazione di denaro

Quando si è di fronte ad una donazione, non di modico valore, oltre che effettuarla attraverso atto notarile, dal punto di vista fiscale è necessario verificare le disposizioni che riguardano l’imposta di donazione, che è determinata sulla base sia del valore della cosa donata che del grado di parentela.

Il calcolo sul proprio caso è spiegato nella pagina sull’imposta sulle successioni e donazioni.

Donazione indiretta per avere la casa senza pagare dal Notaio

Si ha donazione indiretta tutte le volte in cui si raggiunge, dal punto di vista economico, lo stesso risultato della donazione normale, cioè l’impoverimento della parte donante e l’arricchimento della parte donataria.

In tal caso indirettamente sono, ad esempio, i genitori che stanno donando dei soldi al figlio, che sarebbe il donatario ed in un unico passaggio, nonché con un unico atto realizzano due risultati: il proprietario della casa riceve l’intero pagamento del prezzo ed il figlio, non dovrà pagare in quanto il genitore indirettamente ha donato dei soldi per l’acquisto della casa.

Per questo, di norma, è consigliabile che al rogito sia presente anche il genitore che versa il denaro, così che nell’atto risulti che il prezzo è pagato da lui, con i relativi mezzi di pagamento. Se non può esserci, si può indicare comunque la provenienza dei soldi: come impostarlo è una scelta da fare con il notaio.

Perché la donazione indiretta costa meno

La legge sull’imposta di donazione (art. 1, comma 4-bis, del d.lgs. 346/1990) esclude le liberalità collegate all’acquisto di un immobile, quando la compravendita sconta l’imposta di registro proporzionale o l’IVA. La Cassazione, con l’ordinanza 17424 del 2023, ha chiarito che si tratta di un’esclusione: non occorre chiederla nell’atto, basta poter dimostrare il collegamento tra i soldi e l’acquisto.

La differenza si vede soprattutto fuori dalla cerchia stretta. Uno zio che vuole aiutare il nipote a comprare un bilocale da 200.000 euro, con rendita catastale 600:

Tra genitori e figli la differenza fiscale è di solito nulla, perché si resta sotto il milione, ma la donazione indiretta evita comunque il secondo atto. E il figlio, se ha i requisiti, compra con le agevolazioni prima casa, perché l’acquisto è suo.

I vantaggi di comprare casa con una donazione indiretta

Con la donazione indiretta non c’è un passaggio diretto di denaro in favore, ad esempio, del figlio, poiché i genitori pagano al venditore il prezzo dell’appartamento che viene direttamente intestato al figlio.

Ecco perché in questi casi i genitori non effettuano delle donazioni di denaro al figlio ma pagano il prezzo al venditore o, come spesso accade, fanno un finanziamento al figlio rinunciando alla restituzione della somma prestata.

Di talché pare evidente l’arricchimento e dunque il vantaggio economico che ha chi beneficia della donazione indiretta, che nell’esempio fatto è il figlio con uno strumento che è diverso dalla donazione, sia perché è a forma libera, sia perché non è obbligatoria la presenza dei due testimoni, ma sul punto è sempre importante avvalersi della consulenza del Notaio.

Inoltre la donazione indiretta non limita la libertà di vendere l’immobile acquisito, e dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, chi compra una casa proveniente da una donazione è in generale più tutelato di prima.

Cosa non cambia: gli altri figli

Fiscalmente la donazione indiretta può non costare nulla, ma resta una donazione per il Codice Civile . Alla morte del genitore, di norma, se ne terrà conto nella divisione tra i figli, e se ha intaccato la quota degli altri eredi questi potranno chiedere la loro parte al fratello, in denaro. Le tre strade per dare una casa a un figlio sono messe a confronto nell’articolo su comprare casa o riceverla in donazione.

Se i genitori stanno per aiutare un figlio a comprare, conviene decidere prima del rogito come far arrivare i soldi e cosa scrivere nell’atto. Si può chiedere un preventivo ai notai della propria zona indicando chi paga e quanto: di solito rispondono in poche ore.

Domande frequenti

Se i miei genitori mi pagano la casa, devo pagare l’imposta di donazione?

Di norma no. Se pagano il prezzo al rogito, o ti danno i soldi apposta per quell’acquisto, è una donazione indiretta collegata a una compravendita che sconta registro o IVA, e l’imposta di donazione non si applica, qualunque sia l’importo.

Posso ricevere i soldi con un bonifico e poi comprare casa?

Sì, se il bonifico è chiaramente legato all’acquisto: causale specifica, tempi vicini al rogito e provenienza dei fondi indicata nell’atto. Un bonifico importante senza questo legame, per la Cassazione, è una donazione diretta che senza atto notarile rischia di essere nulla.

Il genitore deve essere presente al rogito?

Non è obbligatorio, ma di norma è consigliabile: così nell’atto risulta che il prezzo è pagato da lui e il collegamento con l’acquisto è chiaro.

Con i soldi dei genitori posso usare le agevolazioni prima casa?

Sì. L’acquirente sei tu, quindi le agevolazioni dipendono dai tuoi requisiti, non da chi paga il prezzo.

I miei fratelli potranno contestare la casa pagata dai genitori?

Alla morte dei genitori, di norma, se ne terrà conto nella divisione. Se la loro quota risultasse lesa, potranno chiederti la differenza in denaro.