Dubbi in merito all'usucapione: analisi del notaio
- Cosa significa usucapire un bene?
- Come si fa a sapere se una persona può usucapire il mio immobile?
- Evitare l'usucapione: se fosse troppo tardi?
- Risolvere l'accertamento dell'usucapione davanti al notaio
- Usucapione interrotta: come averne certezza?
Cosa significa usucapire un bene?
In alcuni casi può accadere che per una qualsiasi ragione si utilizzi un terreno o altro immobile ovvero anche si attraversi ripetutamente una strada di cui nessuno vanti diritti nonostante sia a conoscenza della nostra presenza. In sostanza nessuno ci ostacola nel nostro utilizzo del bene.
In questa situazione possono sorgere dubbi sulla nostra reale proprietà in quanto magari non abbiamo a disposizione alcun titolo che attesti la titolarità.
Come fare allora in questi casi?
Entra in gioco l'istituto dell'usucapione (art. 1158 e seguenti del Codice Civile ) che è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario per effetto del possesso continuo, non interrotto, pacifico e pubblico per un determinato periodo di tempo stabilito dalla legge. A questo aggiungasi l'inerzia, meglio ancora, la tolleranza del titolare del diritto.
I beni che possono essere acquistati per usucapione sono quelli immobili, mobili registrati, mobili e universalità di mobili.
Da ultimo e non meno importante possono essere usucapite anche le servitù al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti (sentiero, ponte, cancello...).
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Come si fa a sapere se una persona può usucapire il mio immobile?
Situazioni come sopra prospettate possono creare dei dubbi sulla titolarità del diritto di proprietà.
E' possibile chiedersi, qualora si sia proprietari di immobili, se una semplice nostra tolleranza possa essere sufficiente per far perdere il diritto reale sul proprio bene.
Ci si può chiedere se essere gentile con il vicino e permettergli di passare sul proprio terreno possa essere motivo di usucapione di una servitù.
In realtà, perchè aumenti il rischio che il possesso venga considerato utile ai fini dell'usucapione, deve esservi un totale disinteresse alla situazione creatasi da parte del proprietario.
Usucapione interrotta: come averne certezza?
Il problema dell'usucapione si può porre in fase di compravendita: qualora, ad esempio, si debba vendere un immobile che si ritiene di aver usucapito perchè posseduto per lungo tempo senza contestazioni. E se ci fossero stati dei motivi che hanno interrotto il decorso del ventennio per acquistarne la proprietà?
Grazie all'affidamento ad un notaio sarà possibile comprendere che l'interruzione del decorso può aversi solo con un comportamento attivo del proprietario che esercita il suo diritto.
Nello specifico la prima situazione di interruzione si ha quando il legittimo proprietario intraprende un'azione legale per rivendicare la propria proprietà e la seconda situazione si verifica quando il possessore è privato dell'immobile per più di un anno: se questi recupera il possesso entro l'anno non si ha interruzione (articolo 1167 Codice Civile ).
Una semplice lettera di diffida non basta ad interrompere il decorso per l'usucapione come anche semplici segnalazioni alle autorità o contestazioni verbali.
Potrebbe essere anche lo stesso possessore che ammette di non aver alcun diritto di proprietà sul bene che sta utilizzando anche in modo implicito: ad esempio chiedendo il permesso di fare i lavori.
Nei casi di interruzione il tempo prima trascorso si azzera e tutto riparte dall'inizio qualora il possessore riprenda a possedere secondo le regole sopra esposte.
Diversa è la sospensione ove il possesso anteriore mantiene l'efficacia e si somma con quello che maturerà al termine di sospensione.
In conclusione la certezza che in qualche momento del decorso del ventennio vi sia stata interruzione del decorso del tempo è che il legittimo proprietario abbia intentato un'azione giudiziaria (di rivendica, negatoria) verso il possessore.
Evitare l'usucapione: se fosse troppo tardi?
Come detto più sopra il termine previsto per legge per usucapire un bene è di venti anni (dieci anni in caso di usucapione abbreviata).
Poniamo il caso che sai di aver tralasciato di curarti di un tuo immobile ed ora temi che chi ne abbia utilizzato pacificamente fino ad oggi possa diventarne proprietario ma non vorresti perchè ti sei reso conto che è un terreno importante per la tua famiglia.
Ecco che, qualora il possessore su richiesta del legittimo proprietario si dimostri disposto a pagare un prezzo per acquistare la proprietà, anche irrisorio, dà dimostrazione di essere consapevole che comunque non è lui il proprietario legittimo.
Ecco che anche in questa situazione proposta non è possibile che il possessore del tuo immobile abbia usucapito: nessuno pagherebbe per una cosa che sa già sua da lungo tempo.
Risolvere l'accertamento dell'usucapione davanti al notaio
Il notaio in ambito di usucapione è fondamentale in quanto ti può aiutare a capire se l'immobile che intendi vendere e di cui ti ritieni proprietario, tu lo abbia effettivamente usucapito come ritieni.
Oltremodo in questi casi occorre anche tutelare l'acquirente di immobile usucapito.
Come fare allora? Puoi vendere il bene che hai acquistato attraverso usucapione?
Qualora non vi sia una sentenza del giudice che attesti il trasferimento di proprietà per usucapione è possibile, in fase di compravendita, dichiarare di aver usucapito l'immobile oggetto del contratto.
Vale precisare che la sentenza di cui in commento non fa altro che attestare una situazione che si è già creata in precedenza e la pronuncia del giudice ne dà conferma con effetto retroattivo accertandone i presupposti.
Di fronte al notaio, per risolvere la questione, occorre dare prova di essersi comportati come proprietari incontrastati del bene: aver apportato modifiche o effettuato costruzioni senza nessuna contestazione.
E' necessario, per l'esattezza, dare prova che nel ventennio quello che avrebbe dovuto essere il legittimo proprietario non abbia mai intrapreso azioni legali nei tuoi confronti.
L'aiuto del notaio in questi casi è indispensabile per i suggerimenti che potrebbe darti affinchè il trasferimento della proprietà avvenga in modo sicuro e renderà edotti sia il venditore che l'acquirente degli eventuali rischi di un tale trasferimento di proprietà.
Se pensi di essere un utente proprietario di un immobile che ritieni di aver ottenuto tramite un acquisto per usucapione e sei in procinto di venderlo, puoi richiedere in modo del tutto gratuito una consulenza o un preventivo in modo del tutto gratuito compilando in tutte le sue parti il form di NotaioFacile.
