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Come acquistare un immobile usucapito senza accertamento giudiziale dinnanzi al Notaio

Cos’è l’usucapione?

Usucapione non giudizialmente accertata posso acquistare serenamente l’immobile dal notaioL’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà e dei diritti reali minori. Il possesso protratto nel tempo fa acquisire, infatti, al possessore, il diritto reale corrispondente alla situazione di fatto esercitata. La ratio è quella di favorire chi, nel tempo, utilizza in modo produttivo il bene a fronte del proprietario che se ne disinteressa, trascurandolo.

A quali condizioni può esercitarsi l’usucapione?

Affinché si verifichi l’usucapione, occorre:

  1. Il possesso del bene, in buona o mala fede;
  2. La continuità del possesso per un certo lasso di tempo: peraltro, il soggetto interessato non deve neppure fornire la prova di aver posseduto, giorno per giorno, il bene che s’intende usucapire. È sufficiente, infatti, far presumere iuris tantum che abbia posseduto il bene nel periodo intermedio. Sarà alla controparte dimostrare il contrario;
  3. La continuità nel possesso: essa si ha allorquando, nel lasso di tempo richiesto dalla legge, non intervenga né una causa di interruzione civile e né naturale;
  4. Il decorso di venti anni per la usucapione ordinaria, dieci anni per l’usucapione cosiddetta abbreviata. È di quindici anni, invece, per i fondi rustici situati in comuni che, ex lege, sono definiti quali montani (anche se vi sono fabbricati annessi).

Quali sono i diritti usucapibili?

I diritti usucapibili possono avere ad oggetto tutti i beni corporali: beni mobili, immobili, mobili registrati e universalità di mobili. Non possono essere oggetto di usucapione i beni demaniali e i beni appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali.

Posso acquistare un bene se non è stata pronunciata la sentenza di accertamento dell’usucapione?

La risposta è certamente affermativa. In tal senso, è bene precisare che la risposta negativa potrebbe indubbiamente contrastare con la ratio dell’istituto stesso che, a fronte del ricorso di determinati requisiti, tutela la posizione del soggetto che per anni, in maniera continuativa, ha provveduto al mantenimento del bene, a fronte di un proprietario assolutamente disinteressato.

Quali ostacoli?

Il primo ostacolo è rappresentato dall’art. 2651 c.c. il quale sancisce la necessità di trascrizione delle sentenze da cui risulta estinto per prescrizione ovvero acquistato per usucapione taluno dei diritti indicati ai numeri 1, 2 e 4 dell’art. 2643 c.c.

Tale forma di trascrizione assurgerebbe a pubblicità notizia poiché il titolo di provenienza non sarebbe la sentenza di accertamento resa nel corso di un giudizio ma l’usucapione perfezionata. La sentenza, infatti, ha carattere di mero accertamento. La trascrizione ai sensi dell’art. 2650 c.c. non ha funzione dichiarativa e né incide sulla continuità delle trascrizioni. A ben vedere, la trascrizione della sentenza non è idonea ad incidere sulla posizione sostanziale dell’usucapiente, il quale non è tenuto ad ottemperare ad alcun obbligo in tema di trascrizione. Tuttavia, essa occorre ai fini della conoscibilità, anche i terzi, della situazione di fatto e di diritto esercitata sul bene.

Cosa accade se vi sono iscrizioni e trascrizioni sul bene al momento dell’acquisto della proprietà da parte dell’usucapiente?

Il problema non è di poco rilievo ma di pronta risoluzione. L’usucapione compiutasi a seguito del possesso ventennale da un soggetto privo di titolo trascritto, estingue le iscrizioni e trascrizioni risultanti a nome del precedente proprietario. In forza di tanto, il notaio dinanzi al quale sarà stipulata la compravendita del bene usucapito non dovrà compiere tutte le verifiche atte ad accertare l’insussistenza di vincoli pregiudizievoli trascritti od iscritti in data anteriore all’acquisto.

Cosa è cambiato con il d.l. n. 78/2010 sull’allineamento catastale?

Si ritiene che quella in esame sia una ipotesi fisiologica di disallineamento soggettivo tra l’intestatario catastale del bene (originario proprietario) e la risultanza dei registri immobiliari (nuovo proprietario che ha usucapito).

Quali rischi corre l’acquirente?

L’acquirente rischia l’evizione del bene perché il venditore, non solo non ha un titolo di acquisto certo e verificabile, ma non vi è neanche una sentenza di accertamento dell’intervenuta usucapione che offra delle garanzie in merito alla effettiva sussistenza dei requisiti per l’operatività della stessa.

Quali cautele devono osservarsi?

Il notaio deve informare l’acquirente che il venditore non ha un titolo di provenienza certo e verificabile e che, quindi, potrebbe esserci in futuro l’esercizio dell’azione di rivendica da parte dell’intestatario risultante dai registri immobiliari.

È opportuno che nella regolamentazione delle garanzie venga indicato se l’incertezza in questione ricada sul venditore o sul compratore.

Nella prima ipotesi, in caso di evizione, l’alienante è tenuto a restituire all’acquirente il prezzo pagato, rimborsando lui le spese e i pagamenti eseguiti per la stipula del contratto, oltre che risarcire i danni conseguenziali provocati. Le parti, però, potrebbero voler concludere una vendita a rischio e pericolo del compratore avente natura aleatoria e, in tal caso, il venditore sarà esente dagli obblighi suddetti.

Tuttavia, il compratore potrebbe voler evitare in maniera assoluta di essere parte di un processo di rivendicazione del bene ed il notaio strutturerà l’atto subordinandolo alla condizione risolutiva di avvenuta notifica all’acquirente una domanda giudiziale di rivendicazione della proprietà.

Quanto costa il notaio per la stipula di un atto di compravendita di bene usucapito?

Per quantificare indicativamente l’ammontare dei costi notarili per la stipula di un atto di compravendita avente ad oggetto un bene usucapito, è possibile richiedere un preventivo online direttamente ai notai attravero la piattaforma.

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