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Cosa succede se vendo un bene soggetto ad una prelazione legale?

La prelazione è il diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, nell’acquisto di un bene.

PRINCIPI GENERALI SULLA PRELAZIONE

La prelazione è il diritto di essere preferiti, a parità di condizioni, nell’acquisto di un bene.

È una figura non direttamente prevista nel nostro codice civile ma ammessa per un principio cardine del nostro ordinamento, regolato dall’art. 1322 comma secondo, dell’autonomia contrattuale.

Il soggetto obbligato a preferire non deve dare un trattamento di favore al beneficiario della prelazione ma le medesime condizioni (ad esempio lo stesso prezzo) in cui intende vendere anche ad un eventuale terzo soggetto.

Il diritto di prelazione può essere accordato direttamente dalla legge (prelazione legale) o tramite una convenzione precedente tra le parti (prelazione volontaria).

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PRELAZIONI LEGALI

Le prelazioni legali sono regolate da tantissime leggi diverse.

Hanno tutte efficacia reale ossia il soggetto titolare della prelazione ha diritto al retratto (riscatto) nel caso in cui non venga rispettata la prelazione e l’alienante abbia venduto il bene ad un terzo. Il retratto ha efficacia retroattiva e pertanto si ha un vero e proprio subentro del titolare nella posizione del contratto.

Le prelazioni legali tutelano un interesse giuridico superiore affidato ad un determinato soggetto.

Esistono tanti tipi di prelazioni legali le più comuni sono: la prelazione sui beni culturali, le prelazioni agrarie, la prelazione urbana, a prelazione ereditaria, la prelazione nell’impresa familiare, la prelazione T.A.I.C. (tutela degli acquirenti di immobili da costruire), prelazioni societarie, prelazione dell’ente parco e prelazione nel caso di vendita di locali adibiti a sala cinematografica.

La teoria preferibile e la giurisprudenza inquadrano la prelazione in un contratto sui generis che ha per oggetto l’obbligo di preferire un determinato soggetto nella stipulazione del contratto.

Altre teorie meno recenti inquadravano la prelazione nell’ambito dell’istituto del diritto di opzione o come un contratto preliminare unilaterale sottoposto a condizione sospensiva potestativa dell’accettazione o meno della conclusione del contratto. La denuntiatio è la comunicazione al titolare del diritto di prelazione della volontà di vendere.  Nelle prelazioni legali è espressamente prevista ed ha valore vincolante qualificandosi come una vera e propria proposta contrattuale.

Il ruolo del notaio nella vendita di beni soggetti a prelazione legale

ROGITO DAL NOTAIO E PRELAZIONE TRA EREDI

Le prelazioni agrarie, tra coeredi ed urbane sono prelazioni legali preventive ossia il notaio è tenuto a verificare e controllare che sia stata notificata al titolare della prelazione volontà di vendere da parte dell’acquirente e che sia stata esercitata o che ci sia la rinuncia al diritto prima di stipulare l’atto.
Unica eccezione è la prelazione artistica che non è preventiva ma successiva pertanto l’atto può essere comunque stipulato e sarà condizionato all’esercizio o meno della prelazione da parte dello Stato.

PRELAZIONE TRA COEREDI

La prelazione tra eredi detta anche retratto successorio è regolata dal nostro codice civile all’art. 732 ed opera nel caso in cui il coerede vuole alienare a un estraneo alla comunione ereditaria una quota o parte di essa.

Il coerede alienante deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali, per legge, hanno diritto di prelazione.

Tale diritto deve essere esercitato entro due mesi dall’ultima delle notificazioni.

Nel caso in cui tale notificazione non ci sia stata i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dell’acquirente, c.d. retratto successorio.

Solo per questa prelazione legale una recente pronuncia della Cassazione ha ritenuto che sia ammissibile la rinuncia preventiva tale per cui è possibile, prima di qualsiasi vendita rinunciare al diritto riservato dalla legge al coerede.

PRELAZIONE ARTISTICA

È regolata dagli articoli 60 e seguenti del D. Lgs. n. 42 del 22 gennaio 2004 e si tratta del diritto di prelazione a favore dello Stato per l’alienazione dei beni di interesse storico ed artistico.

Tale prelazione tutela un diritto costituzionalmente garantito dall’art. 9 della Costituzione secondo il quale la Repubblica Italiana promuove lo sviluppo della cultura e tutela il paesaggio e il patrimonio storico ed artistico della Nazione.

PRELAZIONE AGRARIA

La prelazione agraria è regolata da due norme:

  • L.n. 590 del 1965 art. 8 a favore del coltivatore diretto (o società agricola in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto) che conduce in affitto, da almeno due anni, il terreno offerto in vendita.
  • L.n. 817 del 1971 art. 7 a favore dei coltivatori diretti (o società agricole in cui almeno la metà dei soci è coltivatore diretto) proprietari di terreni confinanti.

La prelazione dell’art. 7 scatta solo se non opera l’art. 8.

Il proprietario deve notificare con lettera raccomandata al coltivatore la proposta di alienazione trasmettendo il preliminare di compravendita in cui devono essere indicati il nome, l’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite. Il coltivatore deve esercitare il suo diritto nel termine di 30 giorni e ove il diritto di prelazione sia esercitato il versamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro il termine di tre mesi, salvo che non sia pattuito diversamente tra le parti. In caso di vendita in blocco di più terreni la prelazione agraria si applica.

PRELAZIONE URBANA

La prelazione urbana è regolata da due differenti leggi:

  • L. n. 392 del 1978 art. 38 e 40 nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo dell’ufficiale giudiziario. Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione (c.d. prelazione commerciale).
  • L. n. 431 del 1998 art. 3 quando il locatore, avvalendosi della facoltà di diniego del contratto, intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito alla propria abitazione (prelazione abitativa) al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione sul bene.

In caso di vendita in blocco non opera la prelazione urbana, a differenza dalla agraria.

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