Notaio: Acquisto casa per acquirenti uniti civilmente

• La compravendita e il regime patrimoniale
• L’unione civile e la sua rilevanza nella compravendita dal notaio
• L’unione civile e l’acquisto in comunione legale
• Cosa fare per acquistare singolarmente?
• Acquisto in separazione dei beni degli uniti civilmente
• Agevolazioni prima casa dell’unione civile
• Venditore unito civilmente
• La comunione legale dell’unione civile è uguale allo stesso regime patrimoniale nel matrimonio?
• Quali sono le conseguenze in ordine all’acquisto?
• Come cambiare il regime patrimoniale dell’unione civile?

La compravendita e il regime patrimoniale

Uno degli elementi che vengono presi in considerazione dal Notaio quando deve rogare un atto di compravendita è il regime patrimoniale nell’ipotesi in cui le parti siano coniugate.

Ciò rileva sia per l’acquirente che per il venditore in quanto per porre in essere una compravendita da ambo le parti occorre rispettare determinate norme. In ordine al venditore, se questi è coniugato in regime di comunione legale, ad esempio, il Notaio dovrà chiamare all’atto anche l’altro coniuge affinché dia il proprio consenso alla compravendita.

Se invece è l’acquirente ad essere coniugato in regime di comunione legale, l’acquisto viene automaticamente a produrre effetti nella sfera giuridica anche del coniuge, nonostante questi non sia presente all’atto. Tutti questi elementi devono essere richiesti prima dell’atto.

L’unione civile e la sua rilevanza nella compravendita dal Notaio

L’unione civile può essere costituita a partire dall’introduzione della Legge n.76/2016, in virtù della quale due persone anche dello stesso sesso possono contrarre una unione civile parificata per alcuni aspetti al matrimonio, purché abbia il carattere di stabilità e continuità. I soggetti che si uniscono civilmente oltre ad essere di sesso diverso, devono essere maggiorenni, capaci di agire e non legate da un vincolo matrimoniale.

Questa unione civile si costituisce davanti all’Ufficiale di stato civile il quale provvede alla conseguente registrazione negli archivi. Alle parti viene rilasciato un certificato che attesta lo stato di uniti civilmente, certificato che può essere in copia consegnato al Notaio ogni qualvolta occorra stipulare un rogito notarile.

L’unione civile e l’acquisto in comunione legale

Se una delle parti dell’unione civile intende acquistare una casa dal Notaio, verrà ad essa richiesto di indicare nel colloquio davanti al pubblico ufficiale se si è scelto un determinato regime patrimoniale. La legge infatti consente anche alle parti di una unione civile di scegliere eventualmente la separazione dei beni, salva l’applicazione in automatico della comunione legale dei beni.

Qualora nell’atto costitutivo dell’unione civile le parti non precisino alcunché, il regime legale è come quello previsto per il matrimonio corrispondente alla comunione legale dei beni. Gli uniti civilmente, tuttavia, potrebbero recarsi dal Notaio e proprio come i coniugi disporre un diverso regime patrimoniale.

La comunione legale dell’unione civile è uguale allo stesso regime patrimoniale nel matrimonio?

Sì, si tratta del medesimo regime patrimoniale, infatti la legge di riferimento richiama proprio le norme in tema di comunione legale previste per il matrimonio. L’unione civile non è stata del tutto parificata al matrimonio ma comunque molte delle norme si applicano tra cui questa.

Quali sono le conseguenze in ordine all’acquisto?

Allo stesso modo del matrimonio, quando l’acquirente è unito civilmente in comunione legale, anche se è presente solo una delle due parti della unione, l’acquisto cade in comunione legale e diventa di titolarità di entrambi.

Cosa fare per acquistare singolarmente?

Anche le parti di una unione civile possono decidere di acquistare singolarmente un bene immobile o qualsiasi altro bene con un atto di compravendita dal Notaio. Come sopra detto, se nulla abbiano previsto nell’atto costitutivo dell’unione civile dinanzi all’ufficiale di stato civile, automaticamente si genera tra loro il regime patrimoniale della comunione legale dei beni.

Questo esclude dall’acquisto congiunto solo i beni personali, quali ad esempio quelli ricevuti singolarmente per successione, donazione o come scambio di beni personali, oltre alle altre ipotesi previste dalla legge come bene personale. Qualora gli uniti civilmente intendano acquistare casa dal Notaio singolarmente, devono necessariamente in via preliminare optare per la separazione dei beni.

Come cambiare il regime patrimoniale dell’unione civile?

Per poter mutare regime patrimoniale, le parti dell’unione civile possono recarsi dal Notaio ed effettuare un rogito notarile che corrisponde ad una convenzione matrimoniale. Con la stessa possono prevedere il passaggio dalla comunione legale alla separazione dei beni, pagando le spese di annotamento a margine dell’atto comunale di costituzione dell’unione civile.

Acquisto in separazione dei beni degli uniti civilmente

Se le parti dell’unione civile hanno stipulato il rogito notarile di separazione dei beni, gli acquisti compiuti in costanza di unione civile non ricadono in un regime comune ma sono separati, pertanto ognuno acquista singolarmente. Se si reca dal Notaio una parte dell’unione civile e dichiara di essere unito civilmente in regime di separazione dei beni, la casa ricade nella propria unica titolarità.

Questo fatta salva l’ipotesi in cui decidano ugualmente di acquistare una quota di un mezzo ciascuno. La documentazione che deve essere fornita riguarda o l’atto notarile di separazione dei beni oppure l’atto costitutivo con la scelta del regime davanti all’ufficiale di stato civile.

Agevolazioni prima casa dell’unione civile

Anche le parti di una unione civile che acquistano casa possono accedere alle agevolazioni fiscali della prima casa se ne hanno i requisiti. Se non sono titolari di una casa adibita a fini abitativi e non hanno già goduto di un acquisto con agevolazioni, possono acquistare una casa pagando l’imposta di registro al 2% del valore catastale (pari a 115 per la rendita catastale), piuttosto che il 9%.

Possono essere titolari entrambi di questi requisiti e in caso di acquisto congiunto, l’agevolazione sarà applicata per la complessiva imposta di registro. A livello fiscale per l’acquisto di una casa, l’unione civile è parificata al rapporto di coniugo con ciò che ne deriva.

Venditore unito civilmente

Se è invece il venditore a essere unito civilmente, nei suoi confronti si applicano le norme in tema di regime patrimoniale che abbiamo descritto poc’anzi. Pertanto, se il venditore è unito civilmente in regime di comunione legale dei beni, dovranno intervenire entrambe le parti dell’unione civile per prestare il proprio consenso alla compravendita, a meno che non abbiano pattuito per la separazione dei beni. In ogni casi, ciò che interessa maggiormente è l’acquirente unito civilmente, che è colui che deve pagare le spese fiscali e di onorario.