Preliminare di immobile parzialmente abusivo

• Il compromesso in generale: il contratto che crea un impegno tra le parti
• Quando può un immobile essere definito parzialmente abusivo?
• è valido il contratto preliminare di immobile parzialmente abusivo?
• Cosa è importante sapere quando si stipula il preliminare di compravendita di un immobile dal notaio?
• Gli altri abusi edilizi
• Perché è importante rivolgersi al notaio per stipulare un contratto preliminare?

Il compromesso in generale: il contratto che crea un impegno tra le parti

Il compromesso, più propriamente noto come contratto preliminare è l’accordo con cui due parti, e cioè il promissario acquirente ed il promittente venditore, rispettivamente chi si impegna a comprare e chi si impegna a vendere, si obbligano alla stipula di un determinato contratto successivo, chiamato definitivo, entro un determinato termine stabilito dalle parti.

Il contratto preliminare è oggetto di stipula quando le parti hanno intenzione, ad esempio, di realizzare un passaggio di proprietà di una casa attraverso un contratto di compravendita, ma non hanno ancora tutte le documentazioni necessarie, oppure è necessario ancora del tempo per sanare la situazione urbanistica che riguarda l’immobile, ma allo stesso tempo vogliano formalizzare l’accordo per evitare che vengano iniziate altre trattative con nuovi potenziali compratori.

Il compromesso può essere redatto utilizzando o la scrittura privata, poi autenticata dal Notaio, oppure direttamente l’atto pubblico dinanzi al professionista, affinché venga poi registrato e trascritto, offrendo una importante tutela a compratore qualora il proprietario, dopo la sottoscrizione del preliminare, cambi idea e decida di vendere l’immobile ad un altro soggetto.

Cosa è importante sapere quando si stipula il preliminare di compravendita di un immobile dal Notaio?

Tra le indagini che vengono svolte prima di addivenire, non solo al trasferimento di proprietà della casa, ma anche alla sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita vi rientrano quelle riguardanti lo stato urbanistico dell’immobile.

Ad esempio, tra le verifiche che è bene effettuare sull’immobile vi sono quelle relative alla situazione urbanistica della casa che si intende acquistare, dovendo sussistere tutti i titoli abilitativi che rendono l’immobile in regola con la normativa vigente nonché commerciabile.

Ecco perché è opportuno essere messi a conoscenza dal proprietario dei permessi edilizi relativi alla casa, per evitare che vi siano abusi edilizi che rendano la casa non commerciabile, in quanto un eventuale atto di acquisto di una casa con abusi edilizi sarebbe nullo.

Quando può un immobile essere definito parzialmente abusivo?

Per immobile parzialmente abusivo si intende, ad esempio, una casa che abbia tutti i requisiti per essere commerciabile ma presenta alcuni elementi di abusività che devono essere necessariamente sanati prima del rogito.

Ecco che uno degli esempio classici è quello relativo all’acquisto di un appartamento con una veranda abusiva, magari il classico terrazzo verandato e sia pendente una domanda di condono.

A questo punto se l’acquirente è messo al corrente dell’esistenza di tale abuso dal venditore e di ciò si fa menzione all’interno del compromesso, proprio perché viene reso edotto dell’esistenza della veranda abusiva, il contratto preliminare, che ha solo effetti obbligatori è a tutti gli effetti valido.

Gli altri abusi edilizi

Tra gli abusi edilizi che possono interessare un immobile, bisogna distinguere tra quegli abusi insanabili che rendono nullo l’atto da quelli che invece sono sanabili prima del trasferimento di proprietà e per questo consentono la commerciabilità del bene.

Ad esempio, si ha un abuso edilizio grave che comporta la nullità del contratto di vendita quando non esiste un titolo edilizio per l’edificazione della casa oppure quando al momento del rogito viene rilasciato un titolo edilizio che in realtà è inesistente.

Diversamente, se esiste un titolo edilizio ma la casa è stata edificata non rispettando quel progetto la situazione cambia e non vi è incommerciabilità del bene, che può essere oggetto di trasferimento con i dovuti accorgimenti.

L’abuso può consistere, tendenzialmente, in una difformità totale, se ad esempio l’appartamento è costruito in maniera difforme dal progetto che ha determinato il rilascio del titolo abilitativo, oppure una difformità essenziale, che al pari della prima deve essere inserita in atto al fine di mettere al corrente chi compra delle caratteristiche urbanistiche dell’immobile.

È valido il contratto preliminare di immobile parzialmente abusivo?

Ebbene, ci si chiede se impegnarsi ad acquistare un immobile parzialmente abusivo mediante la sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita determini la nullità dell’atto o meno.

Secondo la giurisprudenza, se il compromesso di compravendita immobiliare viene stipulato dopo l’entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della medesima legge trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi, e non per quelli con efficacia obbligatoria come il preliminare di vendita.

Ciò significa che il compromesso avente ad oggetto un immobile parzialmente abusivo è del tutto valido, a differenza del contratto definitivo di compravendita avente ad oggetto il medesimo immobile, che per non essere affetto da nullità necessita della documentazione in sanatoria del bene affinché possa essere commerciabile.

All’interno del preliminare va inserita la dichiarazione, nonché la documentazione che attesta la regolarità urbanistica della casa, fermo restando che l’obbligo di fornirla ed i allegarla riguarda unicamente l’atto che produce effetti traslativi reali, quali il definitivo.

Perché è importante rivolgersi al Notaio per stipulare un contratto preliminare?

Recarsi dal Notaio per una consulenza prima della stipula del preliminare, è essenziale perché consente al futuro acquirente di essere messo al corrente dello stato catastale ed urbanistico in cui versa l’immobile che si desidera acquistare.

Difatti, il Notaio, prima della stipula, sia per il preliminare che per il definitivo, procede a dei controlli che sono fondamentali per evitare di incorrere in situazione di incertezza, attraverso indagini catastali, ipotecarie ed urbanistiche.

Ad esempio, se ricorrono situazioni di incertezza il professionista avrà cura di suggerire l’inserimento, all’interno del compromesso, di forme di tutela, che garantiscano al compratore, al momento del definitivo di avere un immobile pienamente commerciabile, o qualora sorgano problemi relativi alla sanabilità di eventuali abusi edilizi sulla casa, tutelare pienamente l’acquirente di modo da non subire dei danni.

Rivolgersi al Notaio consente di essere messi al corrente delle soluzioni più adatte per evitare future controversie e per essere tutelati affinché il passaggio di proprietà avvenga in tutta sicurezza.