Quando una donazione può essere considerata sicura

• Donazione dal notaio
• Rischi della donazione
• Donazione e consulenza notarile
• I vecchi rimedi: quali servono ancora
• Quando non si corrono rischi con la donazione
• Costo dei rimedi per la donazione
• Domande frequenti
• Una donazione è sicura? dipende da chi sei
• Mutuo dissenso della donazione
• Rinuncia all’azione di riduzione
• Polizza assicurativa o fideiussione
• Compro una casa che il venditore ha ricevuto in donazione: è un acquisto sicuro?
• Ho ricevuto la casa in donazione: quando posso stare tranquillo con i miei fratelli?
• La revoca della donazione può togliermi la casa che ho comprato?
• Serve ancora la polizza sulla casa donata?

Donazione dal notaio

La donazione è un contratto che viene particolarmente utilizzato nella prassi notarile in ambito familiare per anticipare alcuni effetti sulla successione e per favorire determinati soggetti come i discendenti, quali figli e nipoti. Spesso infatti accade che un genitore voglia donare una casa a un figlio o un nonno a un nipote.

La donazione viene scelta anche per il regime agevolato in termini fiscali, in quanto è possibile risparmiare. Per anni, però, ricevere una casa in donazione ha significato avere un bene difficile da vendere: chi comprava chiedeva garanzie, e le banche frenavano sul mutuo. Dal 18 dicembre 2025, con la legge 182/2025, le cose sono cambiate. Ma “sicura” è una parola che va declinata, perché la risposta cambia a seconda di chi fa la domanda.

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Rischi della donazione

Il rischio che per anni ha pesato di più riguardava chi comprava. Alla morte del donante, i legittimari, cioè il coniuge, i figli o in assenza di questi gli ascendenti, se si ritenevano lesi nella quota che la legge riserva loro potevano agire in riduzione e, se il donatario non aveva altri beni, chiedere la casa anche a chi l’aveva acquistata. Il nuovo articolo 563 del Codice Civile ha eliminato questa possibilità per chi compra a titolo oneroso: la tutela dei legittimari si ferma al donatario e al suo patrimonio. I casi in cui qualche attenzione resta necessaria sono spiegati nella pagina sui rischi dell’acquisto di una casa donata.

La revoca della donazione, invece, non è mai stata un vero pericolo per chi compra. La legge la ammette per ingratitudine o per sopravvenienza di figli, ma la sentenza non pregiudica chi ha acquistato dal donatario e trascritto prima della domanda: dal donatario si recupera, semmai, il valore del bene. I dettagli sono nella pagina sulla revoca della donazione.

Donazione e consulenza notarile

Prima di acquistare una casa, o prima di donarla, una consulenza con il notaio può chiarire rischi e soluzioni sul caso concreto. È preferibile averla prima di intraprendere qualsiasi tipo di scelta, proprio per evitare di incorrere in spiacevoli sorprese in un momento successivo.

I vecchi rimedi: quali servono ancora

Per rendere “sicuro” l’acquisto di una casa donata, negli anni si è fatto ricorso a diversi strumenti. Oggi, per chi compra, la maggior parte non serve più; qualcuno resta utile in casi particolari, spiegati nella pagina sui rimedi per comprare una casa donata.

Mutuo dissenso della donazione

Con il mutuo dissenso donante e donatario, d’accordo, pongono nel nulla la donazione e il bene torna a chi l’aveva donato. Si ripristinano le situazioni giuridiche antecedenti e il donante originario ridiventa proprietario dell’immobile. Per anni è stato un modo per vendere una casa donata senza lasciare dubbi a chi comprava; oggi, per quello scopo, di norma non è più necessario, e conserva senso soprattutto quando in famiglia si vuole davvero tornare indietro.

Rinuncia all’azione di riduzione

Ai legittimari è riconosciuta l’azione di riduzione, che consente di far valere davanti al giudice il diritto alla propria quota di legittima. Chi ha ricevuto una donazione può stare davvero tranquillo, sul fronte dei fratelli, solo quando questi rinunciano all’azione o il termine per esercitarla è scaduto.

È importante sapere che è possibile rinunciare all’azione di riduzione solo ed esclusivamente se è defunto il donante. Gli eventuali figli o genitori e il coniuge non possono, quindi, prevedere la loro rinuncia se il donante è ancora è in vita: si tratterebbe di un atto nullo che non produrrebbe alcun effetto. È possibile anche rinunciare dal notaio prima dell’acquisto della casa e in questo modo tutti i legittimari si presenteranno dinanzi al notaio e rinunceranno a tale azione.

Polizza assicurativa o fideiussione

La polizza sulla provenienza donativa copriva, per un periodo e fino a un importo prestabiliti, il rischio che chi comprava dovesse restituire la casa. Venuto meno quel rischio per chi acquista a titolo oneroso, nella maggior parte dei casi non dovrebbe più servire. Può avere senso solo nei casi transitori in cui, per una successione aperta prima del 18 dicembre 2025, valgono ancora le vecchie regole.

Quando non si corrono rischi con la donazione

Non sono tutti uguali i rischi che si corrono in presenza di una donazione: conta la data della morte del donante, più ancora di quella della donazione.

Non si corre alcun rischio se la successione si è aperta da più di 10 anni e non è stata trascritta alcuna domanda giudiziale in ordine all’azione di riduzione. Stesso discorso vale anche nel caso in cui tutti i legittimari abbiano rinunciato all’azione di riduzione (essendo morte il donante).

Fino al 2025 contava molto anche il ventennio dalla trascrizione della donazione: passati vent’anni senza opposizioni, i legittimari non potevano più chiedere la casa a chi l’aveva comprata. Oggi quella restituzione, verso chi compra a titolo oneroso, non è più prevista in ogni caso, e il ventennio conta solo nei casi transitori.

Costo dei rimedi per la donazione

Ogni rimedio ha un costo diverso, che può variare anche da studio a studio e da zona a zona; una polizza o una fideiussione bancaria, in genere, costano più di un atto di rinuncia. Oggi, prima di sostenere una di queste spese, conviene verificare se serve davvero.

Anche in questo caso è sempre opportuno esporre la propria situazione al notaio in maniera dettagliata, fornendo le date della stipula dell’atto di donazione e della morte del donante, e le altre informazioni sugli eventuali atti stipulati in vita. Si può chiedere una consulenza e un preventivo ai notai della propria città, gratis e senza impegno: di solito rispondono in poche ore. Chi deve ancora decidere se donare o vendere la casa a un figlio trova il confronto nell’articolo comprare casa o riceverla in donazione.

Domande frequenti

Compro una casa che il venditore ha ricevuto in donazione: è un acquisto sicuro?

Con le regole in vigore dal 18 dicembre 2025, di norma sì: chi compra a titolo oneroso dal donatario non rischia più di dover restituire la casa agli eredi del donante. Prima del rogito conviene comunque verificare che nei registri non risultino domande di riduzione o opposizioni trascritte.

Ho ricevuto la casa in donazione: quando posso stare tranquillo con i miei fratelli?

Quando, dopo la morte di chi ha donato, tutti i legittimari hanno rinunciato all’azione di riduzione, oppure quando sono passati dieci anni dall’apertura della successione senza che nessuno abbia agito. Finché il donante è vivo, la rinuncia dei fratelli all’azione di riduzione non sarebbe valida.

La revoca della donazione può togliermi la casa che ho comprato?

Di norma no. La revoca per ingratitudine o per sopravvenienza di figli non pregiudica chi ha acquistato dal donatario e trascritto il suo acquisto prima della domanda di revoca.

Serve ancora la polizza sulla casa donata?

Nella maggior parte dei casi no, perché copriva un rischio che la legge ha tolto a chi compra a titolo oneroso. Può servire solo nei casi transitori legati a successioni aperte prima del 18 dicembre 2025.