Che fine fa la servitù in caso di acquisto del fondo?

• La servitù a favore o a carico di un fondo: cosa si intende?
• Comprare dal notaio un terreno a vantaggio del quale è stata costituita una servitù
• Comprare dal notaio un fondo con una servitù: a cosa fare attenzione?
• La servitù di passaggio come tipico esempio di servitù di un fondo costituita dal notaio
• Cosa inserire in atto quando c’è una servitù a vantaggio del fondo oggetto di compravendita?
• Quanto costa comprare un fondo su cui grava una servitù?

La servitù a favore o a carico di un fondo: cosa si intende?

La servitù, più precisamente definita servitù prediale, consiste in un peso che può essere imposto a carico di un terreno o di un edificio per l’utilità di un altro terreno o edificio appartenente ad un diverso proprietario.

In linea di massima, rientra nella categoria dei diritti reali in quanto è il diritto che si costituisce a carico di un bene immobile, che in tale caso viene definito servente, facendo in modo che il proprietario di un altro bene immobile, detto dominante, possa godere di un determinato vantaggio.

I requisiti necessari affinché si abbia la costituzione di una servitù con atto notarile è la vicinanza dei beni immobili affinché consenta al proprietario del fondo dominante di godere del vantaggio; si tratta di un peso, o meglio, dell’imposizione di un dovere a carico del proprietario del fondo servente in favore del fondo dominante, aderendo ad un principio di unilateralità; in ultimo i beni immobili devono appartenere a due proprietari differenti, non può infatti esistere una servitù che sia carico e a favore di due fondi appartenenti alla stessa persona.

La servitù di passaggio come tipico esempio di servitù di un fondo costituita dal Notaio

Uno dei tipi più diffusi di servitù è quella di passaggio che si ha quando il proprietario di un fondo, in questo caso quello servente, subisce una limitazione della piena proprietà del proprio terreno dovendo accettare il passaggio da parte del titolare del fondo dominante.

Come si può ben comprendere la servitù si sostanzia in un peso sul fondo servente che permette al proprietario del fondo dominante di passare sul fondo di proprietà altrui, di qui il termine “passaggio”.

Tendenzialmente il passaggio può avvenire a piedi o con i mezzi di trasporto, ad esempio, come spesso capita tra fondi agricoli si può trattare di mezzi per la coltivazione e la semina, proprio per questo motivo le servitù di passaggio possono essere di passo pedonale o di passo carrabile.

Costituire dal Notaio una servitù di passaggio fa sì che il proprietario del fondo servente consenta al proprietario del fondo dominante il passaggio sulla sua proprietà senza poterglielo impedire.

Ma cosa succede se il proprietario del fondo dominante decide di venderlo? La servitù di passaggio costituita per l’utilità di quel terreno non può essere trasferita separatamente e non può essere ceduto a terzi ad esempio dandolo in locazione.

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Comprare dal Notaio un terreno a vantaggio del quale è stata costituita una servitù

Spesso ci si domanda cosa accada nel caso in cui il terreno che si vuole acquistare sia caratterizzato dalla presenza di una servitù, ad esempio di passaggio, a suo favore e per la sua utilità.

La servitù rimane al vecchio proprietario o passa al nuovo acquirente? E in ogni caso da cosa emerge la presenza di questa servitù?

La risposta è semplice quando si stipula un contratto di compravendita dal Notaio che ha ad oggetto un terreno a favore del quale è stata precedentemente costituita una servitù, quest’ultima, che come innanzi detto rappresenta un vantaggio, passa con il trasferimento della proprietà del fondo.

Questo significa che se si compra un terreno con una servitù di passaggio che grava sul fondo adiacente, il nuovo proprietario otterrà il diritto di passare sul suddetto fondo, direttamente con la stipula dell’atto di compravendita del terreno.

Cosa inserire in atto quando c’è una servitù a vantaggio del fondo oggetto di compravendita?

Di norma, il Notaio all’interno dell’atto con cui si definisce il passaggio di proprietà del fondo, indica nelle precisazioni che insieme alla proprietà del terreno si trasferisce la servitù, e specifica in cosa consista il vantaggio.

Tuttavia, è bene precisare che può anche non farsi menzione della servitù, infatti, trattandosi di un vantaggio non è necessario specificarlo, in quanto esso passerà ugualmente, ad ogni modo è buona norma inserire in atto la servitù proprio per essere certi dei vantaggi sussistenti sul fondo che si sta comprando.

Comprare dal Notaio un fondo con una servitù: a cosa fare attenzione?

Diversa è, invece, la situazione che si prospetta quando il terreno che si vuole comprare è gravato da una servitù, perché in questo caso oggetto della compravendita è una proprietà gravata da un peso.

Se insieme al terreno si vuole trasferire anche la servitù, allora bisognerà menzionare in atto il peso che sussiste a carico della proprietà che si sta acquistando, specificando in cosa consista, la sua durata e il fondo o l’edificio a favore del quale è stata costituita.

È bene precisare in atto la sorte della servitù, tendenzialmente essa si trasferisce con il terreno, ma è sempre possibile che il venditore, che magari è proprietario di un fondo adiacente,decida prima della vendita del terreno di porre la servitù a carico di quest’ultimo, di modo da poter trasferire il primo terreno libero dal peso.

Quanto costa comprare un fondo su cui grava una servitù?

Nel caso in cui l’immobile che si vuole acquistare è gravato da una servitù, in tal caso detta passiva, proprio perché è un peso e non un vantaggio sul bene, essa deve essere dichiarata dal venditore al momento del passaggio della proprietà.

Qualora mancasse la menzione della servitù in atto perché il venditore non l’ha dichiarata allora l’acquirente avrà diritto alla riduzione del prezzo e, quindi, alla restituzione di quanto versato in eccesso.

A tal fine, al momento dell’atto di compravendita del terreno verranno effettuate tutte le indagini e visure del caso per accertarsi della sussistenza o meno di una servitù, ciò va sia nell’interesse del venditore che non deve ritrovarsi successivamente a restituire il parte del prezzo, sia dell’acquirente che deve conoscere i pesi che interessano l’immobile oggetto di acquisto.