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Vantaggi del preliminare dal notaio

vantaggi del preliminare dal notaio

Preliminare dal notaio

Quando si decide di comprare una casa dal notaio, si può scegliere di concludere un contratto preliminare che consenta alle parti di impegnarsi in un accordo che, in un secondo momento, diverrà definitivo e comporterà il trasferimento del diritto di proprietà della casa.

Il contratto preliminare consiste nell’assunzione di un obbligo da parte del venditore, così come del compratore, a stipulare un contratto definitivo di vendita successivamente a determinate condizioni stabilite dalle parti, entro un determinato termine che dovrà essere stabilito all’interno del contratto. Il contratto preliminare può essere concluso con una scrittura privata oppure con un atto dal notaio, ossia con atto pubblico notarile. Vediamo quali sono i vantaggi del contratto preliminare stipulato dal notaio e perché può essere di particolare importanza.

Caso obbligatorio del preliminare per atto pubblico

Esiste un caso in cui il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico notarile e non è possibile scegliere la scrittura privata tra le parti: è il preliminare dell’immobile in corso di costruzione. Non sempre si decide di comprare una casa “finita”, già costruita, ma è possibile che si intenda acquistare un immobile in corso di costruzione in modo da poter adattare la struttura a ogni propria esigenza.

In tal caso la legge impone l’atto pubblico notarile ed è necessario rispettare tutte le norme che la legge impone per l’immobile in corso di costruzione in quanto la parte acquirente viene considerata dalla legge come la parte più debole in quanto il costruttore potrebbe non adempiere secondo quanto pattuito nel contratto.

Controlli del notaio prima del preliminare

Decidere di concludere un preliminare per atto pubblico notarile, sebbene abbia dei costi, come di seguito si affronterà, implica delle garanzie che non si avrebbero qualora di decidesse di procedere autonomamente o con una semplice scrittura privata, spesso offerta dalle agenzie immobiliari.

I controlli del notaio al preliminare hanno il pregio di evidenziare eventuali problemi legati al fabbricato, ossia alla casa o all’immobile commerciale che si intende comprare.

Si pensi al caso in cui si scopra un’eventuale ipoteca iscritta, oppure un pignoramento immobiliare o un qualsiasi altro vincolo o gravame pregiudizievole. Il notaio sin dall’inizio potrà acquisire la documentazione urbanistica (titoli abilitativi, permessi in sanatoria, agibilità etc.), così come tutta la documentazione catastale inerente, come anche la planimetria. Al verificarsi di una eventuale difformità sulla planimetria, ad esempio, può suggerire anche di rivolgersi ad un tecnico, quale ingegnere o geometra, allo scopo di poter risolvere, prima del rogito definitivo, eventuali problematiche di natura catastale.

Prelazioni sull’immobile: come scoprirlo

Rientra altresì nei compiti del notaio informare le parti nel caso in cui ci sia un diritto di prelazione, ossia un diritto di essere preferito nell’acquisto della casa, in favore di altri soggetti.

Si pensi al caso in cui si voglia comprare un locale commerciale che è stato dato in locazione a una persona che svolga un’attività commerciale, all’interno di esso: in questo caso bisognerà concedere prima la prelazione a quest’ultimo e solo in caso di mancato esercizio di tale diritto, si potrà acquistare serenamente il locale.

Può altresì capitare che la casa che si intende comprare sia all’interno di un centro storico, vincolato dal Codice dei Beni culturali: anche in questa occasione bisognerà rispettare l’iter indicato dal notaio per poter procedere, in quanto il Ministero vanta un diritto di prelazione sull’acquisto. Il ruolo del notaio, nell’analisi della casa o del locale, in ogni suo aspetto, è di primaria importanza sin dalle trattative, prima ancora di firmare un compromesso.

Vantaggi trascrizione preliminare

La trascrizione del contratto preliminare può apportare dei vantaggi notevoli soprattutto nel caso in cui la parte che compra, ossia l’acquirente, versa una caparra o un acconto non irrisorio, ossia di una certa entità. La scrittura privata, infatti non gode di questa tutela in quanto non può essere trascritta nei Registri Immobiliari.

Ulteriori garanzie dalla trascrizione si hanno nel caso in cui le parti decidano che, tra il preliminare e il contratto definitivo, debba trascorrere un lungo lasso di tempo: in questo modo si evita che il venditore possa prendere in considerazione la possibilità di offrire l’immobile in vendita ad altri potenziali acquirenti. Inoltre il vantaggio della trascrizione risiede nel proteggere l’acquirente dai creditori del venditore, nel caso in cui eserciti attività di impresa e sia esposto ai rischi connessi.

A che serve la trascrizione del preliminare

La trascrizione, quindi, oltre ad apportare i numerosi vantaggi sopra elencati, ha lo scopo di “prenotare” l’acquisto, rispetto ad altri potenziali acquirenti.

Gli esperti del settore parlano, infatti, di effetto prenotativo della trascrizione del contratto preliminare a seguito di stipula dello stesso per atto pubblico notarile, in quanto qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.

Costo trascrizione del preliminare

Decidere di concludere un contratto preliminare dal notaio, significa dover affrontare anche dei costi in quanto la trascrizione comporta l’applicazione dell’imposta ipotecaria pari a euro 200, della tassa di trascrizione di 35 euro e di contributi da versare all’archivio notarile, oltre all’onorario del notaio che può variare a seconda del professionista, così come a seconda della zona in cui si intende stipulare.

Spesso al contratto preliminare le parti si accordano per il versamento di un acconto o di una caparra che sono entrambi tassati, seppur in maniera differente: sulla caparra confirmatoria si pagherà lo 0,50% quale imposta di registro, importo che verrà detratto dall'imposta dovuta in sede di rogito definitivo di vendita. Tuttavia nonostante si debbano sostenere delle spese, i costi relativi al preliminare stipulato dal notaio, sono compensati dai vantaggi, sopra descritti, in termini di garanzia e sicurezza dell’investimento.

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Autore: Notai Online articolo realizzato personalmente dall'autore e coperto da copyright ©
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